當中指研究院最新發(fā)布的《百城新建商品房價格》指數(shù)顯示，10月全國百城二手住宅均價環(huán)比下跌0.84%，跌幅較上月擴大0.1個百分點時，合肥卻以1.09%的環(huán)比漲幅，躍居全國第二，僅次于杭州的1.20%。這一數(shù)據與國家統(tǒng)計局70城房價指數(shù)高度吻合——在全國70個大中城市中，僅有6個城市新房價格環(huán)比上漲，合肥名列其中。

在“十五五”規(guī)劃建議剛剛定調“推動房地產高質量發(fā)展”的背景下，合肥樓市的這一表現(xiàn)尤為引人關注。當多數(shù)城市尚在調整中摸索方向時，合肥為何能逆勢突破？其市場內部正在發(fā)生怎樣的結構性變化？這些變化又預示著怎樣的未來？

NO.1 | 壹

結構性上漲：合肥房價漲幅背后的深度解析

全國視野下的合肥位置

從全國范圍看，10月房地產市場整體仍面臨下行壓力。百城二手住宅均價已連續(xù)多月下跌，且跌幅呈現(xiàn)擴大趨勢。然而在此大環(huán)境下，合肥新房價格能夠實現(xiàn)超1%的環(huán)比漲幅，這一表現(xiàn)確實令人矚目。

（圖片來源：合肥樓市航拍圖）

仔細觀察漲幅榜可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)比上漲的城市主要集中在長三角和部分中西部核心城市。杭州以1.20%領跑，合肥1.09%緊隨其后，成都、上海、蘇州等城市漲幅均在0.6%以上。這反映出核心城市群的集聚效應正在加強，優(yōu)質資源向重點城市集中的趨勢愈發(fā)明顯。

合肥房價上漲的結構性特征

值得關注的是，合肥的房價上漲并非普漲，而是典型的結構性上漲。從區(qū)域分布來看，包河區(qū)、濱湖區(qū)等核心區(qū)域成為拉動整體價格上漲的主要動力。其中，濱湖區(qū)以28626元/㎡的成交均價領跑全市，包河區(qū)則因多個優(yōu)質項目集中入市，成交量位居各區(qū)之首。

從產品類型看，改善型住房表現(xiàn)尤為突出。總價300萬以上的房源成交占比有所提升，尤其是140㎡以上的大戶型產品去化速度加快。這反映出市場需求的升級趨勢，購房者從“有房住”向“住好房”轉變的需求日益明顯。

NO.2 | 貳

量價齊升：合肥新房市場的全面回暖

10月份，70城中新建商品住宅價格環(huán)比微漲或持平的城市數(shù)量明顯增多。以上海為例，新房價格環(huán)比上漲0.3%，同比漲幅高達5.7%，展現(xiàn)出強勁的市場韌性。杭州、合肥等二線城市新房價格環(huán)比也實現(xiàn)微漲，分別上升0.1%。

在整體市場調整的大背景下，合肥新房市場表現(xiàn)可圈可點。10月份合肥新房價格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲0.4%，成為本月全國少數(shù)幾個房價上漲的城市之一。

供需兩端同步改善

根據金剛石數(shù)據，10月合肥商品住宅供應量15.3萬㎡，雖然環(huán)比下滑58%，但成交量達到18.04萬㎡，環(huán)比上漲13%，成交均價21737元/㎡，環(huán)比上漲6%。這一“量價齊升”的態(tài)勢，顯示出市場信心的逐步恢復。

從推盤情況看，10月合肥市區(qū)共有17次推售，房源1895套，整體認購率為27%。雖然市場仍面臨壓力，但多個首開項目表現(xiàn)亮眼，帶動去化率較上月有所上升。特別是包河區(qū)、瑤海區(qū)等區(qū)域，新推項目去化情況好于預期。

產品結構優(yōu)化引領市場

從成交結構來看，10月合肥商品住宅主力成交面積段集中在100-110㎡，占總成交量的18%；總價段集中在300萬以下，占比68%。這一數(shù)據表明，剛性需求和初步改善需求仍是市場主力。

然而，更值得關注的是高端改善項目的表現(xiàn)。如雲濤項目以4.74億元位列成交金額榜首，偉星ONE139、中海觀廬府等項目也取得了不俗的銷售業(yè)績。這些項目普遍位于核心區(qū)域，在產品設計、配套設施等方面具有明顯優(yōu)勢，反映出市場對高品質住宅的旺盛需求。

NO.3 | 叁

分化加劇：二手房市場的深度調整

價格普遍下行。10月份，70城二手住宅價格環(huán)比全面下跌，無一城市上漲。合肥二手房價格環(huán)比下降0.7%，同比下降6.5%；鄭州二手房價格同比跌幅達8.2%，市場調整幅度更深。

量價走勢背離的現(xiàn)實

與新房市場形成鮮明對比的是，合肥二手房市場仍處于調整期。根據七七說數(shù)據，10月全市二手房住宅網簽4481套（不含三縣），環(huán)比下降3.61%，同比下降20.62%。但成交均價為12279元/㎡，環(huán)比上升5.10%。

這種“量縮價跌”的態(tài)勢與全國趨勢基本一致。百城二手住宅價格環(huán)比下跌0.84%，且跌幅擴大，說明二手房市場整體仍面臨較大壓力。高掛牌量、預期偏弱等因素共同作用，導致二手房價格下行壓力持續(xù)存在。

區(qū)域分化特征顯著

從區(qū)域表現(xiàn)看，分化現(xiàn)象尤為明顯?，幒^(qū)以815套的成交量環(huán)比上升8.38%，成為市場亮點；而政務區(qū)雖然以17373元/㎡的成交均價位列九區(qū)第一，但環(huán)比下降約18.88%，調整幅度較大。

根據好好選房最新數(shù)據顯示，近一個月以來，蜀山區(qū)漲幅10.1%，位列第一；肥東漲幅7.8%，位列第二；長豐漲幅5.7%，位列第三。

在價格表現(xiàn)上，蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、包河區(qū)等環(huán)比上漲，而濱湖、政務等前期高熱區(qū)域價格下行壓力明顯。這種分化反映出市場正在重新評估各區(qū)域價值，具備實際居住需求支撐的區(qū)域抗跌性更強，而前期炒作成分較多的區(qū)域則面臨較大調整壓力。

成交量的小幅下滑，延續(xù)了市場的調整態(tài)勢。二手房市場的活躍度與去年同期相比已不可同日而語。從區(qū)域看，除瑤海區(qū)（成交量815套，環(huán)比上升8.38%）和廬陽區(qū)外，其余區(qū)域成交量均環(huán)比下降，尤其是政務區(qū)降幅最大，約18.88%。這反映出核心區(qū)的高總價房產流動性進一步減弱，而總價較低的瑤海區(qū)等區(qū)域，因其較高的性價比，吸引了部分預算有限的剛需客群。

NO.4 | 肆

趨勢與展望：高質量發(fā)展路徑下的合肥樓市

政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化

“十五五”規(guī)劃建議將房地產納入民生保障與共同富裕章節(jié)，明確提出“推動房地產高質量發(fā)展”。這一政策導向為合肥樓市發(fā)展指明了方向。地方層面，合肥已在公積金政策、土地供應等方面進行優(yōu)化調整，如提高貸款額度、優(yōu)化“商轉公”等，這些措施將有助于穩(wěn)定市場預期。

特別值得關注的是，10月山東、河北、重慶等省市發(fā)行超225億元專項債券用于收購閑置存量土地，這種盤活存量資源的做法有望為市場注入新活力。合肥作為重點城市，未來可能在土地要素市場化配置方面獲得更多政策支持。

市場格局重塑進行時

從未來趨勢看，合肥樓市將呈現(xiàn)以下特征：首先，分化現(xiàn)象將持續(xù)深化，核心區(qū)域與外圍區(qū)域、優(yōu)質項目與普通項目的差距將進一步拉大；其次，產品力將成為競爭關鍵，房企必須從“賣房子”向“提供美好生活”轉型；最后，租賃市場與銷售市場將協(xié)同發(fā)展，共同構建多層次住房供應體系。

NO.5 | 伍

結語

合肥樓市10月的表現(xiàn)，為我們觀察當前房地產市場提供了重要窗口。新房市場的結構性回暖，說明只要產品對路、價格合理，需求依然存在；二手房市場的深度調整，則反映出市場正在擠出泡沫、回歸理性。

第一房智庫觀點：

趨勢判斷：合肥樓市已進入質量主導的發(fā)展新階段。未來半年，市場將延續(xù)分化態(tài)勢，核心區(qū)域優(yōu)質樓盤有望保持穩(wěn)健，而非核心區(qū)域仍將面臨調整壓力。隨著“好房子”理念的深入，產品力將成為決定項目成敗的關鍵因素。

影響分析：對購房者而言，房產的居住屬性將超越投資屬性。選擇核心區(qū)位、優(yōu)質品牌、配套完善的房產，將成為資產保值的關鍵。對開發(fā)商而言，必須從追求規(guī)模轉向注重品質，真正落實“好房子”理念。

• 對購房者：剛需客戶可關注100-110㎡的主流戶型，改善型客戶應優(yōu)先選擇品牌開發(fā)商的核心區(qū)域項目。投資需格外謹慎，避免盲目跟風。
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• 對開發(fā)商：聚焦產品創(chuàng)新，在綠色、健康、智慧等方面下功夫，同時注重現(xiàn)金流管理，穩(wěn)健經營。
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• 對政策制定者：繼續(xù)因城施策，在支持合理住房需求的同時，通過城市更新、存量盤活等方式優(yōu)化供給結構。