今年四月份以來，一線城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市出現(xiàn)了一輪房價補(bǔ)跌。

咱們之前分析過這一現(xiàn)象，也引發(fā)了很多網(wǎng)友的討論。

有些人說，一線城市房價補(bǔ)跌主要是因為它的泡沫很大，明顯大于全國其他城市。

今天我們再聊一下房價泡沫話題。

關(guān)于房價泡沫，我們有專門的測量模型，將房價收入比、租金收益率、房價短期波動因子這三個細(xì)分指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)指數(shù)化處理后，得出指數(shù)走勢。

下面我們來看一下最新數(shù)據(jù)。

這是全國房價泡沫總的走勢圖，泡沫最高峰出現(xiàn)在 2021 年 8 月份，指數(shù)高達(dá) 176，泡沫非常大。

之后便開始了持續(xù)的擠泡沫過程，2024 年 7 月份泡沫指數(shù)進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，也就是說泡沫擠完了。

但進(jìn)入負(fù)值區(qū)間并不意味著房價會止跌，因為房價波動較大，其屬性就是上躥下跳，既會漲過頭，也會跌過頭。

今年十月份房價泡沫指數(shù)是 - 85，這一數(shù)值已經(jīng)超過了上一輪房價泡沫最低點 ——2015 年 7 月份的 - 79，也就是說本輪房價擠泡沫的程度已經(jīng)超過了上一輪樓市低迷期。

但由于前幾年泡沫積累的程度特別大，相應(yīng)地，此次擠泡沫的時間也會超過過去，而且即便泡沫擠到底，房價被低估的程度也會明顯超過 2015 年。

聊完總體情況，我們再來看區(qū)域差異。

全國分為一線、二線、三線城市，之前提到今年四月份以來一線城市房價出現(xiàn)補(bǔ)跌，咱們從泡沫大小的視角做些比對分析，甚至可以和全國部分三線城市進(jìn)行對比。

圖中的藍(lán)線是一線城市的房價泡沫走勢，紅線是三線城市的房價泡沫走勢。

從歷史走勢來看，二者基本上是同步的，但部分時段存在差異。

比如 2011 年到 2014 年，三線城市的房價反而略有泡沫，而當(dāng)時一線城市的房價沒有泡沫，泡沫指數(shù)反而是負(fù)值。

因為當(dāng)時一線城市的房價調(diào)整幅度大于三線城市，同時，一線城市的人口基本面、經(jīng)濟(jì)基本面都要明顯強(qiáng)于三線城市，即便房價漲幅和三線城市一樣，一線城市的泡沫也會更小一些。

2015 年，一線城市的房價泡沫指數(shù)率先上漲，自身泡沫開始積累，而三線城市直到 2017 年初才開始積累泡沫。

一線城市泡沫的最頂峰出現(xiàn)在 2017 年，三線城市的最頂峰則在 2021 年四季度。

三線城市的泡沫在 2024 年 8 月份就已經(jīng)擠完了，而一線城市的泡沫直到 2025 年 3 月份才擠完。

目前來看，一線城市的泡沫指數(shù)是 - 51，需要注意的是，這一點位依然略高于上一輪一線城市泡沫的最低位 ——2012 年 12 月份的 - 93。

也就是說，一線城市的房價雖然泡沫擠完了，但房價下跌還沒到位。

三線城市目前的泡沫指數(shù)是 - 89，已經(jīng)超過了上一輪樓市低迷期 2015 年 10 月份的 - 72。

通過上述數(shù)據(jù)分析和量化比對，我們可以明顯看到：一線城市目前房價跌幅確實不小，但泡沫指數(shù)的負(fù)值還沒有超過上一輪的低點，按照邏輯推演，后續(xù)肯定會創(chuàng)造歷史新低。

今年四月份以來，一線城市房價跌幅較大，屬于補(bǔ)跌性質(zhì)。

全國很多三線城市房價目前也在下跌，但下跌勢頭已經(jīng)放緩，主要是因為前面幾年跌幅已經(jīng)很大了。

這反映在房價泡沫指數(shù)上，就是三線城市泡沫指數(shù)的負(fù)值要明顯超過一線城市，而且負(fù)值的最低位已經(jīng)超過了上一輪 —— 也就是十年前三線城市曾經(jīng)出現(xiàn)的最低位。

相對而言，當(dāng)前三線城市的房價調(diào)整幅度更大，也更加接近底部。

但這樣的分析并不代表三線城市會率先止跌反彈，其實正好相反：一線城市在經(jīng)過補(bǔ)跌之后，在下一輪樓市見底復(fù)蘇期會領(lǐng)先于三線城市。

相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)較多且復(fù)雜，但咱們需要把握住事物的本質(zhì)，抓住主要脈絡(luò)和主要方向就好