文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，一場靜默的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移正在物業(yè)行業(yè)持續(xù)上演。

11月25日，鑫苑服務（01895.HK）刊發(fā)公告，其當日與控股股東鑫苑地產(chǎn)多家附屬公司簽訂了3份資產(chǎn)抵償協(xié)議及1份租賃協(xié)議，以接收車位、商墅等實物資產(chǎn)的方式，抵銷關(guān)聯(lián)方欠款約1.34億元。

鑫苑服務在公告中直言，鑒于鑫苑地產(chǎn)控股面臨的流動資金問題及涉及的多起訴訟仲裁，“不大可能于短期內(nèi)以現(xiàn)金悉數(shù)償還”相關(guān)款項，而進一步的法律追討“未必一定能夠有效收回該等款項”。

這不僅是鑫苑服務的困境，也是整個物管行業(yè)面臨的共同考題。

寒霜在地產(chǎn)彌漫多年至今仍未消散，在此背景下，物企們曾經(jīng)的大客戶——關(guān)聯(lián)地產(chǎn)“還不上的欠款”了，在這一背景下，物企們正在做出同樣的選擇：

與其被動等待渺茫的現(xiàn)金，不如主動爭取能接手實在的資產(chǎn)。

市場對鑫苑服務的這一化債方案給予了較為積極反饋，公告次日，11月26日，其股價收漲1.92%。

清算舊賬

這筆總額約1.34億元的關(guān)聯(lián)交易，由三份抵償協(xié)議和一份租賃協(xié)議構(gòu)成。

具體來看，核心資產(chǎn)規(guī)模最大的是1號協(xié)議：鑫苑科技將接收2362個停車位及26個儲物室，這些資產(chǎn)廣泛分布于大連、天津、成都及鄭州的多個項目中，總代價達8907.31萬元。

這筆交易清算的是一筆七年前的舊賬，2018年，鑫苑服務為購買鑫苑名城項目342個單位，向鑫苑地產(chǎn)支付了預付款，然而這批物業(yè)被鑫苑地產(chǎn)的第三方貸款人扣押而無法正常實現(xiàn)交付使用。

資產(chǎn)價值次高的是2號協(xié)議，交易資產(chǎn)為位于青島靈山灣和璽項目的7套商墅，總建筑面積約1460.2平方米，交易總代價為4107萬元，由鑫苑科技與北京鑫苑弘晟共同接收，用于抵銷鑫苑地產(chǎn)應付的彌償款。

這筆交易的背景更為復雜：

2022年11月，鑫苑服務附屬公司鑫苑科技存置于銀行的4.02億元的定期存款被鑫苑地產(chǎn)未經(jīng)授權(quán)用于抵押融資。

之后鑫苑服務硬剛地產(chǎn)要賬，2023年10月，香港國際仲裁中心將鑫苑地產(chǎn)間接子公司北京鑫苑弘晟裁決轉(zhuǎn)讓給鑫苑服務，而此次的彌償款正是鑫苑服務承接北京鑫苑弘晟財務賬目內(nèi)凈負債所產(chǎn)生的損失。

規(guī)模相對較小的3號協(xié)議，涉及鄭州新鄭市航美國際智慧苑一期的121個停車位，交易總代價375.96萬元，用于清償未償還應收賬款。

除了直接的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，此番雙方還簽訂了一份為期20年的租賃協(xié)議：鑫苑服務通過承租天津鑫苑湯泉世家項目的72個停車位，總租金217.54萬元，將通過抵銷應收賬款的方式償付。

盤活資產(chǎn)

值得關(guān)注的是，上述用于抵債的資產(chǎn)總估值約1.58億元，相當于以約八折作價抵債。

資產(chǎn)包的評估價值高于對應的地產(chǎn)欠款額，這是交易市場公允性的體現(xiàn)，也為鑫苑服務后續(xù)的資產(chǎn)運營留出了利潤空間。行業(yè)觀察者表示，這一系列安排其實可以看作物企在處理關(guān)聯(lián)方債務時正變得更加務實和成熟。

當然，接受資產(chǎn)只是第一步，如何盤活這些資產(chǎn)才是真正的考驗。鑫苑服務在公告中表示，抵償資產(chǎn)將以出租、出售、分租變現(xiàn)。

根據(jù)公告，此番鑫苑服務向鑫苑地產(chǎn)要到的抵債的資產(chǎn)絕非不良資產(chǎn)，而是應該具有持續(xù)盈利能力的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)。

資產(chǎn)包中的2362個停車位及26個儲物室，分布在大連、天津、成都及鄭州的多個項目。7套位于青島靈山灣和璽項目的商墅，總建筑面積約1460.2平方米，屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，具有更高的增值潛力。

據(jù)悉，資產(chǎn)所處項目均已竣工并交付業(yè)主，且由鑫苑服務提供在管物業(yè)服務。有人就有市場，而物業(yè)近水樓臺，拿到上述資產(chǎn)后就可以立即開啟出售或出租的方式賺取收入、快速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。

更重要的是，這些資產(chǎn)也為鑫苑服務多元化服務提供了物理空間：

車位可嫁接充電樁、社區(qū)零售等多元服務；商墅則可用于打造社區(qū)商業(yè)中心、長者照料站等特色業(yè)態(tài)，與其現(xiàn)有的美居、租售業(yè)務形成協(xié)同效應。

接收車位、商墅只是起點，如何通過專業(yè)化運營讓這些沉睡資產(chǎn)煥發(fā)新生才是真正的考驗。從基礎(chǔ)物業(yè)服務商升級為社區(qū)資產(chǎn)運營商，這條路充滿挑戰(zhàn)，卻也蘊含無限機遇。

未來若能有效運營，進入物業(yè)賬本的重資產(chǎn)或?qū)?chuàng)造新的收入增長點。

加速獨立

事實上，與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)以資抵債也被看作是當下物業(yè)加速獨立的關(guān)鍵一步。

通過與地產(chǎn)進行徹底、透明的債務切割，甩掉長期懸而未決的歷史包袱，的確有利于物企財務報表更加健康清晰。

而計劃自主運營接收的資產(chǎn)，一定程度上也體現(xiàn)了物企具備獨立于母公司之外的資產(chǎn)管理能力和商業(yè)決策能力。

聚焦鑫苑服務，截至2025年6月30日，其物業(yè)管理服務覆蓋國內(nèi)71座城市，合約面積達到6740.4萬平方米，在管面積約為4017.9萬平方米，分別同比增長10.6%、12.5%。

同期，在管面積中第三方占比達58.9%，合約面積中第三方占比達68%，市場化程度進一步增強。

行業(yè)深度變革，有質(zhì)量的規(guī)模增長成為物企的考核重點。

今年上半年，鑫苑服務市場拓展新簽約面積730萬平方米、新接管面積307萬平方米。而截至報告期末，其第三方項目坪效進一步提升至5.34元/平方米，較2023年同期增長了57.5%。

規(guī)模穩(wěn)步增長與對項目質(zhì)量嚴格把關(guān)，今年上半年，鑫苑服務實現(xiàn)總營收約4.5億元，同比增長11.0%；錄得毛利約1.55億元，同比增長17.5%；凈利潤約6092.7萬元，同比增長15.6%。

物企構(gòu)建獨立生存能力，維持主營業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展，也需要積極解決與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的歷史債務問題。

而當物企們集體選擇用資產(chǎn)而非現(xiàn)金解決債務問題，除了是一種風控策略，或許也是物業(yè)行業(yè)走向成熟的標志。輕資產(chǎn)運營與重資產(chǎn)管理并非對立，在物企與地產(chǎn)以資抵債的嘗試中，它們正在形成新的平衡。