還有1個(gè)月，2025年即將沒(méi)了。

顯而易見(jiàn)的是，未來(lái)一個(gè)月，鄭州樓市不會(huì)有啥大的浪花。

未來(lái)一個(gè)月，除了12月底的集中土拍外，就是高新區(qū)西美招商雲(yún)啟、金水北越秀金水云啟的開(kāi)盤(pán)，及大來(lái)鄭東壹號(hào)院、建中九樾云筑、通派龍湖御潮云上的入市蓄客。

至于金茂北龍湖北岸項(xiàng)目、興瑞置業(yè)五龍口項(xiàng)目、信達(dá)七里棠樾七里2期、管南屹立置業(yè)項(xiàng)目、濱河萬(wàn)祥紫境、金投豫發(fā)豫園2期等項(xiàng)目，大概率要到2026年入市了。

回看今年鄭州樓市，確實(shí)比較慘。

特別是下半年，很慘。

雖然已經(jīng)看不到具體的官方發(fā)布的整體成交數(shù)據(jù)，但肉眼可見(jiàn)的是今年鄭州樓市的銷(xiāo)售表現(xiàn)從7月開(kāi)始一月不如一月。8不如7 ，9不如8 ，10不如9 ，11不如10。其中，最讓人大跌眼鏡的是今年國(guó)慶假期的樓市表現(xiàn)。除了幾個(gè)“誠(chéng)意降價(jià)促銷(xiāo)盤(pán)”掀起了一點(diǎn)市場(chǎng)波浪外，其他盤(pán)基本啞火——其中包含眾多開(kāi)盤(pán)后進(jìn)入平銷(xiāo)期的四代宅。

當(dāng)然，這種悲慘局面，不只是鄭州獨(dú)有，全國(guó)各大城市都一樣。下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)都慘不忍睹——包括最后補(bǔ)跌的成都樓市。我10月中旬去了成都幾天，考察了成都樓市。他們的日子確實(shí)也比較難過(guò)。明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2025年9月份。

好吧，既然都難，那就面對(duì)現(xiàn)實(shí)。

抱怨無(wú)用。罵人無(wú)用。

當(dāng)下，鄭州樓市的新房市場(chǎng)很難。

微觀而言，難的根源在于“新房買(mǎi)房人消失了”。

1、原來(lái)占據(jù)半壁江山的地市縣城農(nóng)村來(lái)鄭買(mǎi)房(投資)人徹底消失不見(jiàn)了。他們是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。再加上收入下行，沒(méi)錢(qián)買(mǎi)也不敢買(mǎi)了。

2、原來(lái)占據(jù)20%市場(chǎng)規(guī)模的鄭州本地投資人不買(mǎi)了。他們有錢(qián)。只是看不到希望了。金盆洗手。更發(fā)愁的是手里的房子如何出手——大多都跌了。甚至跌到了買(mǎi)入價(jià)的70%倉(cāng)位。

3、原來(lái)在鄭州的新鄭州人中的個(gè)體工商戶、小老板等群體，不買(mǎi)了。他們很難。沒(méi)錢(qián)了。

4、原來(lái)剛畢業(yè)就因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)上漲就買(mǎi)房的大學(xué)生，也不買(mǎi)了。一是他們沒(méi)錢(qián)買(mǎi)；二是他們的父母也因收入銳減也資助不了了；三是他們也不急——網(wǎng)絡(luò)忽悠大V告訴他們“不買(mǎi)房幸福一生”再加上他們還沒(méi)到結(jié)婚時(shí)，確實(shí)不急。

5、一線城市回鄭（河南）買(mǎi)房者也基本消失了。他們消失的原因，更復(fù)雜。多種多樣。

好吧，扣除以上五類(lèi)人群，導(dǎo)致市場(chǎng)上真正的買(mǎi)房人，少之又少?；钴S在各抖音直播間咨詢問(wèn)題的人，其實(shí)都是同一撥人。

并且，他們只看不買(mǎi)。觀望情緒濃烈。

他們?cè)诟鞔笾辈ラg亂逛，在各文章留言區(qū)亂逛，但下手買(mǎi)房時(shí)極為謹(jǐn)慎——就算當(dāng)他們決定買(mǎi)房時(shí)，又受到周?chē)H朋好友的勸阻：不要買(mǎi)，不要買(mǎi)，不要買(mǎi)！

這是當(dāng)下鄭州買(mǎi)房人的真實(shí)描述。

此種情況，導(dǎo)致供求關(guān)系的“有效的供”嚴(yán)重不足。這也決定了鄭州現(xiàn)在平均一個(gè)月只能賣(mài)2000——3000套房子。而上半年時(shí)，還能賣(mài)到4000——5000套房子。

要知道，2017、2018、2019那三年，鄭州平均能賣(mài)掉20000套房子。

是的，你沒(méi)看錯(cuò)，2萬(wàn)套。

現(xiàn)在，是2017-2019高峰期時(shí)的1/8

與房?jī)r(jià)（主要是二手房房?jī)r(jià)）回撤30%——40%相比，銷(xiāo)量其實(shí)更慘烈。

慘烈的核心原因，是“買(mǎi)房人消失了”，是“有效需求嚴(yán)重不足”，是“很多人不敢買(mǎi)房”。

其實(shí)，這也正常。拿全國(guó)數(shù)據(jù)看，2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額高達(dá)18.19萬(wàn)億元，去年已回撤到9.67萬(wàn)億元。短短三年，腰斬50%。

今年，此數(shù)據(jù)會(huì)再度下滑。我預(yù)估會(huì)在8萬(wàn)億—8.5萬(wàn)億的狀態(tài)。

事物的另外一面，就是開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)“”的邏輯。

2025年，整個(gè)鄭州樓市呈現(xiàn)出清晰的狀態(tài)：

1、新房VS二手房

2、新盤(pán)VS存量盤(pán)

3、四代宅VS1、2、3代宅

分開(kāi)來(lái)說(shuō)。

整體數(shù)據(jù)表明，今年鄭州樓市平均每月的二手房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新房成交量。部分月份，甚至是新房的2倍?！@一特征，和全國(guó)各大城市基本一致。鄭州提前走進(jìn)了二手房主導(dǎo)的新時(shí)代，這一時(shí)代的明顯開(kāi)始時(shí)間點(diǎn)是2024年。

如果說(shuō)之前很多人放棄買(mǎi)新房而買(mǎi)二手房是因?yàn)榕聽(tīng)€尾的話，現(xiàn)在買(mǎi)二手房的最主要原因就是因?yàn)楸阋?！大量?shù)據(jù)顯示，一個(gè)新四代宅盤(pán)周?chē)亩址績(jī)r(jià)格甚至是其1/2。在“低價(jià)為王道”面前，什么四代宅五代宅毫無(wú)意義。

是的，過(guò)去一說(shuō)買(mǎi)房不用問(wèn)就是說(shuō)買(mǎi)的是新房；現(xiàn)在一說(shuō)買(mǎi)房需要附加一句：你買(mǎi)的是二手房還是新房？

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，二手房是房地產(chǎn)新盤(pán)銷(xiāo)售最大的敵人。這個(gè)二手房不只是指新盤(pán)周?chē)渌P(pán)的二手房，更包含同一個(gè)樓盤(pán)第一期、第二期的二手房房?jī)r(jià)。——這種情況，讓開(kāi)發(fā)商痛苦不堪。你不可能永遠(yuǎn)不給交房后的業(yè)主發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證吧。

更痛苦的是，對(duì)于很多新盤(pán)樓盤(pán)交房后還沒(méi)賣(mài)完的幾十套、上百套甚至幾百套的庫(kù)存房源而言，買(mǎi)房人甚至理解其為二手房?？催@些房時(shí)，他們內(nèi)心以同小區(qū)二手房房?jī)r(jià)看待，而不是新房房?jī)r(jià)看待。你說(shuō)痛苦不痛苦？

是的，這就涉及第二個(gè)問(wèn)題：新盤(pán)與存量盤(pán)之間的比較與博弈

看上圖，在目前鄭州主城區(qū)主流所售的66個(gè)新盤(pán)里，至少有一半已經(jīng)是現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房（交付后的或馬上交付還未售出的房源）。圖里的數(shù)據(jù)，還不是全貌。如果從非主流樓盤(pán)全部統(tǒng)計(jì)上去的話，至少還要增加40個(gè)名單。

這些房源和現(xiàn)狀，令開(kāi)發(fā)商痛苦不堪。

除了貝殼聚焦，除了降價(jià)促銷(xiāo)，別無(wú)他途。

想要有好的銷(xiāo)售結(jié)果，就算降價(jià)，還必須一次性降到位。只有一次性降到令買(mǎi)房人無(wú)法拒絕的地步時(shí)，買(mǎi)房人才會(huì)放棄二手房買(mǎi)新房。——如前文所說(shuō)，買(mǎi)房人把他們視為同類(lèi)。

這個(gè)觀察結(jié)論，從今年國(guó)慶期間幾個(gè)銷(xiāo)售量排名前列的存量房樓盤(pán)名單即可看出。

不降價(jià)吧，賣(mài)不動(dòng)。

降價(jià)吧，之前買(mǎi)房的業(yè)主不爽。

無(wú)奈。

不過(guò)，經(jīng)歷過(guò)數(shù)個(gè)樓盤(pán)降價(jià)的情況，目前過(guò)去的買(mǎi)房人也已經(jīng)麻木。今年幾乎不存在因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)導(dǎo)致老業(yè)主維權(quán)的情況了。因?yàn)樗麄円仓溃?strong>維也沒(méi)用！

最后，說(shuō)下4代宅和老代宅之間的邏輯。

如果說(shuō)去年以招商林嶼境為代表的首個(gè)四代宅掀起鄭州四代宅浪潮序幕的話，今年四代宅以摧枯拉朽之勢(shì)席卷鄭州樓市。每個(gè)四代宅盤(pán)都說(shuō)自己是首創(chuàng)，每個(gè)四代宅盤(pán)都說(shuō)自己得房率110——150%，就算沒(méi)有挑高空中露臺(tái)的也說(shuō)自己是3.5代宅。

如果說(shuō)去年和今年9月份之前四代宅在市場(chǎng)所向披靡的話，進(jìn)入10月份后，似乎大家對(duì)四代宅的熱情冷淡了很多——也許是四代宅太多的原因，也許是更多人明白了四代宅的短板問(wèn)題。

這是市場(chǎng)的新變化。這種變化，開(kāi)發(fā)商需要明白。

我們?cè)僭O(shè)想一個(gè)問(wèn)題：當(dāng)目前市場(chǎng)之前的1、2、3代宅房源全都去化完畢后，當(dāng)明年幾乎所有的新地塊新樓盤(pán)都是四代宅的時(shí)候，大家豈不是都站在同一起跑線了？——所謂的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)不是優(yōu)勢(shì)了。因?yàn)榇蠹叶加小?/p>

這個(gè)問(wèn)題也挺可怕，值得提前思考。

以上，是當(dāng)下鄭州樓市的核心表現(xiàn)和癥結(jié)所在。

其實(shí)，核心問(wèn)題還是全國(guó)樓市的大勢(shì)問(wèn)題，還是全國(guó)樓市的信心問(wèn)題，還是對(duì)未來(lái)的悲觀預(yù)期問(wèn)題。

目前雖然“供”小了，但“需”更少了。

導(dǎo)致市場(chǎng)的表現(xiàn)是：供大于求價(jià)格下跌

從供需角度看，“需”永遠(yuǎn)存在，“需”在壓抑和積累，“需”是多種多樣的。

未來(lái)的某天，“供”小到一定程度，壓抑的“需”涌現(xiàn)市場(chǎng)，供需之間會(huì)產(chǎn)生新的化學(xué)反應(yīng)。

那天，就是反彈繁榮之時(shí)。

我在等待釋放的那一天。

那一天，就在未來(lái)的某一天。

本文完。