北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是十一前看好了東城四塊玉的體育館的一套80平500萬的房，因?yàn)榭吹浇衲隂]有金九銀十，而年底是成交淡季，所以就想等等再降點(diǎn)。但是到這個(gè)月再聯(lián)系發(fā)現(xiàn)價(jià)格可以說降了點(diǎn)，但這業(yè)主不賣了。

另一套也看的還行，但是價(jià)格降的很少，感覺砍不動(dòng)，而我家孩子是明年入學(xué)，現(xiàn)在有點(diǎn)著急了。我想問問您對(duì)后市的看法，另外我也想知道把周期放長到六年后2032年孩子用完學(xué)位時(shí)的價(jià)格預(yù)測(cè)。

A：

1、價(jià)格降了但業(yè)主不賣了，也未必是真的不賣，或許私下跟別人成交了呢？為了省下中介費(fèi)而甩開中介的有的是。

就算這套不賣了，那就買另一套不就得了，是不是兩套房價(jià)格差不多，但另一套的整體品質(zhì)不如前一套?。磕蔷驮倏纯磩e的，四塊玉沒有就看法華寺，都沒合適的就索性看永外，反正價(jià)格差不多，能接受對(duì)口學(xué)校就行。

2、我對(duì)后市的看法。年底肯定是成交淡季，今年大概率連中介們都提前回老家，空耗著也不賺錢。往年大多數(shù)年份的學(xué)區(qū)房會(huì)出現(xiàn)小陽春，明年應(yīng)該也會(huì)增加成交量。但價(jià)格未必上漲，畢竟入學(xué)人口明顯減少了，很難再出現(xiàn)搶房的情形。

所以再等等也無所謂，如果您是全款，那等到明年四月份都行，有合適的再出手，不耽誤信息采集和填報(bào)入學(xué)。

3、周期放長，這一桿子捅到2032年了。我認(rèn)為是學(xué)區(qū)房的房價(jià)中的基礎(chǔ)部分，必定是跟隨北京大盤，因?yàn)檫@些核心區(qū)老房本來就是大盤的最基礎(chǔ)組成部分。

漲跌則看貨幣流入市場(chǎng)的數(shù)量，通脹就漲，仍然延續(xù)通縮那就是橫盤。如果通縮加劇到工資、物價(jià)和利率都下降的時(shí)候，房租和房價(jià)也有繼續(xù)跌的可能。大多數(shù)人都掙不到錢了，不跌還留著下崽兒嗎？

但我認(rèn)為是通脹導(dǎo)致北京房價(jià)上漲的可能性大，畢竟咱們?nèi)嗣駧胚€沒真正國際化，增發(fā)的錢遲早進(jìn)入市場(chǎng)。

但學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分說不好，這得看明年之后的政策。如果有放寬落戶或非京籍上高中+高考等政策，那就必定大量增加買學(xué)區(qū)房的，溢價(jià)必漲。但如果沒有這些政策，那溢價(jià)的比例就有可能受影響唄。

參考日韓和咱們臺(tái)灣省的學(xué)區(qū)房吧，人口下降后能保持溢價(jià)的都是學(xué)校好+房子高=總價(jià)高的，畢竟好資源什么時(shí)候都稀缺，房子也是用來住的，那對(duì)口學(xué)校普通+房子不太宜居的就未必受追捧了。

4、具體的價(jià)格我不敢預(yù)測(cè)，只能說一下我認(rèn)為的溢價(jià)率。比如現(xiàn)在500萬的房，其中大概25%是溢價(jià)，125萬。假定房價(jià)不變，到2032年仍然是500萬，那其中溢價(jià)部分或許降到10%，損失75萬。

但既然是總價(jià)沒變，那就說明基礎(chǔ)部分漲了75萬唄，是通脹+人口趨勢(shì)+政策導(dǎo)致的總價(jià)不賣但結(jié)構(gòu)變化了。

5、總之這就是我的觀點(diǎn)，是否認(rèn)可看自己了。我建議您要是貸款的話就計(jì)算好時(shí)間，避免耽誤了孩子入學(xué)。全款的話甭著急，多看幾套吧。

僅供參考。

二

Q:

老章魚哥，我就喜歡看你誰一說外國租金高你就氣急敗壞的樣子，人家的房價(jià)合理讓你破防了吧？你把美國說的那么不堪，其實(shí)你是羨慕嫉妒恨。你真的去過美國嗎？我都懷疑你是否能通過簽證，就你們這種賣房的哪個(gè)不是看上去幾套房，但實(shí)際上每個(gè)月被貸款壓的喘不過氣來，否則也不至于上網(wǎng)賺頭條收益，連這點(diǎn)小錢都不放過，可見你們窮成什么樣子了吧！

我告訴你，美國7%的租售比就是扣除了所有成本之后的收益，人家那里沒把房子當(dāng)成炒作品，所以收益才高的。哪像咱們村被炒房客操控市場(chǎng)，導(dǎo)致我們這種真正需要房子的人反倒買不起。

你這水平也就忽悠那些窮的只剩下房貸的被套牢者，還有那些拿著幾套房但根本賣不出去的炒房客，為了掙飯錢你也是拼了。

A：

1、大哥您的想象力挺豐富啊，誰說貧窮限制想象力的？您就不一樣，竟然能幻想美國“房租凈收益7%”。那您趕緊潤吧，到哪邊兒先刷仨月盤子就能買套大別墅，半年兩套，然后住一套租一套多爽啊，真正的躺著掙錢。這日子能把巴菲特氣死，這窮老頭兒一輩子都沒找到無風(fēng)險(xiǎn)年化收益7%的產(chǎn)品。

2、我年輕時(shí)確實(shí)對(duì)美國羨慕嫉妒恨，但現(xiàn)在早就無感了。我小時(shí)候的夢(mèng)想是樓上樓下電燈電話，每天能吃肉+過年穿新衣，至于什么開汽車坐飛機(jī)的都不敢想。但這些我早就都實(shí)現(xiàn)了，為什么還要羨慕?。?/p>

在我看來，中國現(xiàn)在是5000年來從未有過的盛世，我很幸運(yùn)的生活在這個(gè)年代，更幸運(yùn)的吃到了時(shí)代的紅利。我哪個(gè)國家也不羨慕，更談不上嫉妒恨。

3、頭條的平臺(tái)是開放的，有本事您也賺啊，誰攔著您賺小錢兒了嗎？小錢不稀罕，大錢兒又掙不著，這難道是您想象力的來源嗎？

把別人想象成被房貸壓的喘不上氣，把有房的都想象成“窮的只剩下房貸”，把北京的房子想象成“賣不出去”，把美國想象成沒人炒房。一看您就是吃飽飯了，否則都沒心情幻想。

4、最后說一句吧，您對(duì)自己的定位倒挺準(zhǔn)確，“需要房子”而不是“需求”。畢竟有消費(fèi)能力的才叫需求，而沒錢的就只能是說自己需要了。

僅供參考。

三

Q:

我60多歲老太，投靠女兒落戶北京已經(jīng)好幾年了，開始住女兒家后來租房住，但都不是長久之計(jì)，公租房都太遠(yuǎn)不想申請(qǐng)。我想問的是，如果現(xiàn)在我在北京買房，算不算合適的時(shí)機(jī)？

第二，如果建議買，我現(xiàn)在有兩個(gè)想法，即一步到位的買酒仙橋晶都國際商品房小戶型，或先買酒仙橋尚未拆遷的老破小，之后或是等拆遷或是幾年后置換。這兩個(gè)方案的預(yù)算都差不多250萬之內(nèi)，不貸款。

A：

1、我認(rèn)為現(xiàn)在算北京房價(jià)相對(duì)低的時(shí)機(jī)。主要就是因?yàn)楝F(xiàn)在的租金回報(bào)率已經(jīng)超過同期銀行存款利率，樓市歷史上這種情況只出現(xiàn)過三次，每次都是北京房價(jià)的相對(duì)低點(diǎn)。既然您曾經(jīng)租房住，那就自己用房價(jià)和租金計(jì)算一下吧，然后再做選擇。

2、這倆方案怎么說呢？在我看來各有優(yōu)劣吧，我不能說哪個(gè)好，只能是列出情況供您參考。

晶都國際您認(rèn)為是一步到位，但我建議還是先租住一段時(shí)間再評(píng)價(jià)吧。因?yàn)檫@里是典型的公寓，租客占了大多數(shù)，年輕人多+流動(dòng)性大=相對(duì)嘈雜，對(duì)于老年人來說未必合適。

另外這種公寓從價(jià)格走勢(shì)來說，一般都弱于普宅，否則也不會(huì)以房齡新檔次高的品質(zhì)和周邊老破小比價(jià)格。當(dāng)然，房子是用來住的，如果真覺得居住體驗(yàn)好的話就無所謂了，其他的都是副產(chǎn)品。

3、酒仙橋的老破小賭拆遷，這一般屬于純投資了，用閑錢來買，反正也不自住。但您畢竟60多了，有必要花至少好幾年時(shí)間賭拆遷嗎？萬一拖的時(shí)間長，您能長期接受這種居住體驗(yàn)嗎？

所以我要建議還是多考慮自住吧，賭拆遷這種事兒大多都是年輕人或非自住純投資的，都是不著急的長期投資，賭贏了皆大歡喜，賭輸了也不吃虧。而作為唯一的自住房不是太合適，看自己的想法吧。

4、簡單就是這情況，我沒法兒拿這倆方案做比較，只能是列出情況和觀點(diǎn)供參考。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我們是外地一家人，在北京不少年了但沒賺到多少錢，現(xiàn)在是有朋友要賣明春苑豐臺(tái)區(qū)的房子，兩居室100萬就賣，但是沒有房產(chǎn)證，價(jià)格合適嗎？

可這小區(qū)又不屬于小產(chǎn)權(quán)，所以我們想請(qǐng)問能不能買？如果買的話將來什么時(shí)候問題能解決？另外您覺得這地段還行嗎？

A：

1、明春苑豐臺(tái)區(qū)，這名字的前后順序就聽著別扭，但這么說也沒毛病，誰讓這里是兩區(qū)交界呢。

具體價(jià)格我可不知道，連有房本兒的多少錢我都沒記住，沒本的就更不知道了。這還是問當(dāng)?shù)刂薪榘?，他們清楚。不過常規(guī)來說，沒本的房子是有本的7-8折，您大致參考一下吧。

2、明春苑大部分都不算小產(chǎn)權(quán)，但手續(xù)不全啊，沒交土地出讓金就辦不了土地證，后邊的手續(xù)就都沒法兒辦唄。

理論上這種沒房產(chǎn)證的房子是不能買賣的，就因?yàn)榉ㄔ翰恢С诌@種交易。但具體情況您看和業(yè)主的關(guān)系吧，能保證兩邊都不反悔的情況下再買。

3、什么時(shí)候能解決？夠嗆，都快30年了，當(dāng)年花幾百萬就能解決的土地出讓金問題，現(xiàn)在至少得幾千萬吧，誰掏這筆錢??？開發(fā)商肯定是不掏的，但也不能讓業(yè)主掏，政府更是不可能為私人買單，那怎么解決?。勘本┻@種事兒不少呢，都只能是拖著。

4、地段兒肯定是一般唄，太典型的兩區(qū)交界了。連您對(duì)小區(qū)的描述都是“明春苑豐臺(tái)區(qū)”，這就已經(jīng)很說明問題了。因?yàn)楸边吥菐讞潣鞘怯蟹勘緝旱?，卻歸了大興區(qū)，可見這地方的土地歸屬有多緊湊吧。

但房子是用來住的，甭管地段兒怎樣，房子肯定是自住沒問題。也不能說沒人管，就是哪邊兒都不太愛管，尤其是手續(xù)不齊的，很多事想管都沒法辦手續(xù)。

5、總之我真沒什么可說的，能理解您家的無奈，但這情況都至少20多年了，區(qū)里領(lǐng)導(dǎo)都換了多少屆，只能是看后來人的能力吧。沒什么好辦法。

僅供參考。

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