圖片來源：中房報圖庫

石青玲/發(fā)自西安

交房4個月后，西安雁南朗境首套二手房正式成交。

根據(jù)市場消息，這套房源戶型面積約128平方米，總價約183萬元，業(yè)主包增值稅，單價略高于14000元/平方米。

回溯該項目的銷售歷程，2023年7月，項目首期雁南朗境正式開盤，戶型建筑面積約 110平方米~128 平方米，整體均價約 18834.44 元 /平方米。在此之后，項目又加推2次，最高時均價達到了20473元/平方米。

“無論是因為業(yè)主急用錢，還是樓層等原因，這套房的出售就為小區(qū)之后的二手房錨定了價格?！币晃魂P注該小區(qū)二手房的房產(chǎn)中介人士表示。

此次二手房成交，為雁南朗境項目在售新房的去化之路蒙上了一層陰影。目前，項目在售新房為雁南云境，這是雁南朗境的二期，成交均價約16000元/平方米，這一價格明顯高于同小區(qū)的這套二手次新房。從產(chǎn)品層面來看，二者最大的不同在于，雁南云境多贈送了一個“花架”，這部分空間最大贈送面積約8平方米，其他方面并無明顯差距。

這種“相近產(chǎn)品、不同價格” 的情況，讓不少購房者陷入糾結(jié)?！岸谛路亢鸵黄诘拇涡路棵娣e差不多，但是價格差2000元/平方米，不知道還該不該入手新房，還是再等等次新房降價?！币晃魂P注雁南云境的購房者表示。

而這套二手房的成交，其影響范圍并非僅限于小區(qū)內(nèi)部，還讓周邊在售新房與二手房集體承壓。

雁南朗境所在的西部大道板塊，憑借臨近高新的優(yōu)越區(qū)位，以及商業(yè)、公園等配套的高兌現(xiàn)度，一直是購房者重點關注的區(qū)域之一，中海、陜建、大悅城等知名房企也紛紛在此布局。作為泛高新板塊，西部大道的樓市走向深受高新區(qū)影響。2025 年，隨著高新區(qū)樓市進入調(diào)整期，西部大道板塊也隨之開啟降價通道，新房與二手房的市場熱度均有所下降。在新房市場，大悅未來城、中海錦業(yè)元晟、龍湖君成序等項目價格均出現(xiàn)不同幅度下調(diào)，二手房市場也緊隨其后，價格走低。

如今，次新房的入市，又為影響該板塊房價增添了一個新的變量，且二手房價低于在售新房的情況，在西安并非雁南朗境個例。

不久前，南海高芯悅瀾首套二手房成交，一套建筑面積約178 平方米的四室，以 226 萬元總價成交，單價約 12665 元 / 平方米。而該項目 2022 年入市時，178 平方米戶型銷售均價約 2 萬元 / 平方米，即便到現(xiàn)在，同戶型新房在售總價仍約 240 萬元，單價 13483 元 / 平方米，二手房價格優(yōu)勢顯而易見。

對此，一位不愿具名的中介機構經(jīng)理分析認為，周邊新房得房率不斷提高，價格還在下跌，二手房唯有依靠價格優(yōu)勢才能吸引購房者。

在西安樓市，二手房大幅降價早已不是新鮮事。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月，西安二手房環(huán)比下跌1%，同比下跌7.4%，這已經(jīng)是西安二手房價連跌24個月。具體到成交結(jié)構上，約90平方米及以下房源價格環(huán)比下跌1.1%，同比下跌6.9%；90~144平方米房源價格環(huán)比下跌1%，同比下跌7.9%；144平方米及以上房源價格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌7%。

在這樣的趨勢下，很多項目都難逃降價。2023年，劉曉東以284萬元的總價購置了一套二手房，那時候，西安樓市欣欣向榮，做點小生意的他也對未來充滿了希望，然而后來的市場卻出乎意料。

2025年，當工作與生活都發(fā)生變動后，他決定將這套從未入住及出租的房子出售，相較于入手時，損失了100多萬元，售價剛夠償還銀行貸款?！皼]辦法，市場行情不好，只能隨行就市。”他嘆了口氣。

降價背后是不斷走高的掛牌量。據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，截至11月21日，西安二手普通住宅掛牌量已經(jīng)突破了16萬套。

“與往年相比，今年二手房掛牌量不斷增加，尤其是次新房加速入市，然而整個市場的需求卻呈現(xiàn)出收縮，供需失衡。為了快速出手，業(yè)主之間勢必會在價格上有所踩踏。”上述中介機構經(jīng)理表示。

而在多位業(yè)內(nèi)人士看來，更深層的原因是新一代新房產(chǎn)品的強勢沖擊，“西安新房市場以第四代住宅為主，產(chǎn)品更新、戶型更好、配套也不錯，同時得房率還不斷走高，對二手房的沖擊很大。”

如10月開盤即罄的綠城·綠汀芳菲，其89平方米的戶型實際得房率達到了115%；與它一路之隔的保億潤園，最高得房率突破了160%?！百I新房越來越實惠了，本來想買二手，但是公攤24%，115平方米的套內(nèi)面積還沒綠汀芳菲98平方米的大?！币晃毁彿空邔χ蟹烤硎?。

值得一提的是，多位從業(yè)者透露，目前關于新房的贈送已有所收緊。8月15日西安市發(fā)布的《西安市“好房子”住宅項目設計方案審查技術指引（試行）》中，明確提出“露臺進深不宜大于2.4米”，這為新房的高贈送率帶上了緊箍咒。

不過，據(jù)中房君了解，目前各區(qū)執(zhí)行的政策不一，視各區(qū)具體情況而定，“有的區(qū)去化難，規(guī)劃相對寬松；有的區(qū)去化較好，規(guī)劃就收得比較緊?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。