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京城樓花《合生縵系三部曲》之一：《縵合北京被鎖迷局》

縵合北京的故事，堪稱一部充滿迷霧的連續(xù)劇。

最近一段時(shí)間，它發(fā)生了許多事情。

8月底，縵合北京一期2#領(lǐng)取了預(yù)售證，被鎖的房源量，正在進(jìn)一步擴(kuò)大。

9月初，縵合北京二期規(guī)劃實(shí)施方案出爐，兩個(gè)多月過去了，至今未通告反饋意見。

11月初，北京規(guī)自委公示了一份朝陽區(qū)街區(qū)規(guī)劃草案，顯示縵合北京二期的街坊路調(diào)規(guī)了。

這些事情，牽動(dòng)諸多縵云ONE業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主的心。它們的每套房，平均價(jià)值6000萬元左右。

有的人在盼望，入住一年多了，房產(chǎn)證何時(shí)才能下來？

有的人在觀望，2#房源何時(shí)能解鎖，解鎖之后還能買嗎？

有的人在期望，二期產(chǎn)品怎樣，何時(shí)可以面市？

這一系列問題，正在拷問這座京城的老牌頂豪，它已經(jīng)20歲了。

縵合北京二期調(diào)規(guī)

11月7日，北京市規(guī)劃自然委朝陽分局發(fā)布了一則公告。

題目是：一張圖讀懂《北京朝陽區(qū)CY00-2101、2102街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(街區(qū)層面)(2025-2035年)》草案公示，公示期限30天。

2101和2102街區(qū)分別位于太陽宮鄉(xiāng)和將臺(tái)鄉(xiāng)。其中，縵合北京在2102街區(qū)。

在交通體系篇章里，花姐發(fā)現(xiàn)，縵合北京二期（6002地塊）的街坊路調(diào)規(guī)了，雖然還是被路一分為三。

縵合北京二期占地面積10.07公頃，建筑規(guī)模約22.47萬平方米，容積率2.23，限高80米。

對(duì)比9月5日公示的規(guī)劃方案，街坊路的變化如下：

1、原規(guī)劃：街坊路自東北向西南方向，貫穿整個(gè)地塊，外加一條東南走向的路，呈"丁"字形。

2、新規(guī)劃：從東北方向過來的街坊路，向東南移動(dòng)，原東南走向道路向西北延展，呈一個(gè)倒"丁"字形。

花姐認(rèn)為，新方案優(yōu)于原方案，主要是二期南面部分變完整了，約5萬平米，保證了園林的完整性。

反觀原方案，把好好的一塊地，肢解得七零八碎。

一個(gè)樓盤成功的第一步，取決于土地前期規(guī)劃是否科學(xué)。

縵合北京二期調(diào)規(guī)的信息發(fā)布會(huì)后，相信一批富豪會(huì)為之而高興。

但，這份草案寫的日期是2025-2035年，難道縵合北京二期也要等那么久？

被鎖房源擴(kuò)至96套、貨值60億元

縵合北京二期調(diào)規(guī)是好事，但房源被鎖那件煩心事，還在放大。

8月30日，縵合北京一期的2#領(lǐng)取了預(yù)售許可證，準(zhǔn)許銷售面積6.14萬平米，共計(jì)112套住宅。（詳見《合生縵系鼻祖，尋112位億萬富豪》）

2#共有兩個(gè)單元、31層，其中主力戶型529平米、108套，頂層四合院1060平米、4套。

不過，十分奇怪的事情發(fā)生了，半個(gè)月后，它的53套房源從綠色變灰色，顯示“不可售”，占比47%。（詳見《合生35億縵系豪宅被鎖了》）

當(dāng)時(shí)，2#已經(jīng)網(wǎng)簽兩套——1單元2801和1單元2802，另有一套已經(jīng)預(yù)訂，每套528平米，網(wǎng)簽價(jià)格12.5萬元/平米，單套總價(jià)6600萬元。它們是頂著最高預(yù)售參考價(jià)賣的。

截至11月26日，2#被鎖的房源擴(kuò)大到96套。另有5套已經(jīng)進(jìn)入網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案——1單元1001、1301、2801、2802、3001，僅有1套顯示為“可售”——1單元902室。

其中，3001室為頂層復(fù)式，單套面積1060平（總價(jià)1.24億元），其余為529平米（單套總價(jià)6178萬元），成交單價(jià)11.68萬元/平米。

花姐感慨，這些富豪真是有錢，什么房子都敢買。

據(jù)測(cè)算，這96套被鎖房源的貨值約60億元。它們是不是被司法凍結(jié)了呢？

早在一個(gè)多月前，縵合北京方面對(duì)樓花網(wǎng)回應(yīng)，有關(guān)房源“不可售”的原因正在向有關(guān)部門咨詢情況，在實(shí)際中并未涉及司法查封，都可以正常銷售和網(wǎng)簽。

實(shí)際上，當(dāng)時(shí)被鎖的2單元54套房，并沒有網(wǎng)簽記錄。目前已網(wǎng)簽的，全部在1單元。

雪上加霜的是，縵合北京2#未來還將遇到一個(gè)問題，被二期房子擋住看朝陽公園的視線。

據(jù)稱，2#是一期最后一棟可售住宅，剩下的1#將打造成酒店式公寓、只租不售。

在2#領(lǐng)證之前，新京潤(rùn)取過四次預(yù)售證，分別是2008年11月23日、2009年4月26日、2011年9月24日、2015年11月20日。

這些房源的售賣情況，沒有公開數(shù)據(jù)。

官司纏身與房本難產(chǎn)

縵合北京是個(gè)近20歲的老盤。

它最初的名字叫霄云路8號(hào)，項(xiàng)目公司為北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱“新京潤(rùn)”），是合生創(chuàng)展2008年轉(zhuǎn)手買來的，最早在2006年拿地。

花姐查詢合生創(chuàng)展2008年年報(bào)，當(dāng)時(shí)，合生創(chuàng)展持有新京潤(rùn)80%股份，新京潤(rùn)的建筑面積94.6萬平米，可供銷售面積89.196萬平米。

縵合北京一期建面20萬平米，二期22.47萬平米，還有50萬平米去哪兒了？

截至2024年底，合生創(chuàng)展對(duì)新京潤(rùn)的持股比例，上升至82.5%，剩余17.5%股權(quán)到底由誰持有？這是一個(gè)謎。

和謎一樣的身世，縵合北京一期有業(yè)主反映，房子交房一年多，房本難產(chǎn)了。

如今，縵合北京2#96套房源被鎖，到底是什么原因呢？

企查查顯示，新京潤(rùn)涉及司法案件，多達(dá)207起。從去年9月開始，新京潤(rùn)地產(chǎn)曝出有7條被執(zhí)行人記錄，累計(jì)執(zhí)行標(biāo)的為9.65億元。

新京潤(rùn)地產(chǎn)和法人張宇翔，有兩次被限制高消費(fèi)的記錄。此外，新京潤(rùn)地產(chǎn)旗下的縵庭合苑酒店，運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)也被凍結(jié)了。

進(jìn)入今年7月份以來，新京潤(rùn)地產(chǎn)累計(jì)欠稅總金額約為2.17億元，涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等四項(xiàng)。

此外，新京潤(rùn)的控股股東合生創(chuàng)展，日子也不好過。

今年上半年，合生創(chuàng)展?fàn)I業(yè)額為64.71億港元；歸母虧損為17.32億港元。截至上半年底，總資產(chǎn)約為2567億港元，流動(dòng)資產(chǎn)總額約為1484億港元，剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為57%。