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11月26日，《中共北京市委關(guān)于制定北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（簡稱“十五五”規(guī)劃建議）發(fā)布，將房地產(chǎn)政策融入“著力保障和改善民生”重點任務(wù)，明確以“持續(xù)推進住有所居”為目標，推動房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型與品質(zhì)升級。

表：北京“十五五”規(guī)劃建議與“十四五”規(guī)劃建議中房地產(chǎn)主要內(nèi)容對比

資料來源：北京市人民政府，中指研究院綜合整理

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【中指解讀】

北京“十五五”規(guī)劃建議提出了實現(xiàn)“持續(xù)推進住有所居”目標的八項舉措，側(cè)重新模式構(gòu)建、品質(zhì)提升等，對比“十四五”規(guī)劃建議，內(nèi)容更加細化。另外，大力實施城市更新、促進人口與城市發(fā)展相適應(yīng)等內(nèi)容也跟房地產(chǎn)密切相關(guān)。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

“十五五”規(guī)劃建議明確提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，這一表述放在首位，意味著北京房地產(chǎn)政策重點的深化與調(diào)整。與“十四五”規(guī)劃建議相比，“十五五”規(guī)劃建議不再局限于“完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系”，而是從更宏觀層面推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。規(guī)劃強調(diào)完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系和租購并舉的住房制度，表明未來北京將更加注重市場與保障的有機結(jié)合，既尊重市場規(guī)律，又強化政府在對困難群體住房保障中的責任。

推動站城融合發(fā)展，優(yōu)化土地供給

“十五五”規(guī)劃建議提出“推動站城融合發(fā)展，實施以公共交通為導(dǎo)向的綜合開發(fā)，優(yōu)先向軌道交通站點周邊供應(yīng)建設(shè)用地”，旨在通過土地供應(yīng)優(yōu)化促進職住平衡，減少通勤壓力。同時，規(guī)劃明確要求“完善住宅、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)等生活配套設(shè)施”，也體現(xiàn)了北京不斷強化從單純解決住房問題轉(zhuǎn)向打造完整社區(qū)、提升生活品質(zhì)的思路，未來北京新建住宅區(qū)或?qū)⒏幼⒅嘏涮自O(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)，存量住宅小區(qū)也有望進一步完善生活配套設(shè)施，提升居民生活便利度。

優(yōu)化保障性住房供給

“十五五”規(guī)劃建議提出“優(yōu)化保障性住房供給，加大存量資源盤活力度，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”，與“十四五”規(guī)劃建議相比，一方面，從“加大供給”調(diào)整為“優(yōu)化供給”，意味著北京“十五五”期間保障房工作的重心將從追求規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向追求精準匹配，也是住房政策更加精細化的一種體現(xiàn)，“優(yōu)化”或體現(xiàn)在供給結(jié)構(gòu)、空間分布、房屋渠道來源、品質(zhì)等多個方面，其中“加大存量資源盤活力度”就是關(guān)鍵舉措之一，預(yù)計未來存量房屋（不局限于存量商辦用房）改建等的力度將加大。另一方面，“十五五”規(guī)劃建議更加明確地將“城鎮(zhèn)工薪群體”納入保障范圍，擴大了政策覆蓋面。

根據(jù)北京住建委發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，“十四五”時期，北京累計建設(shè)籌集保障房67萬余套（間）、竣工43萬套（間），公租房備案家庭保障率達到85.5%，住房保障工作取得明顯成效。

擴大租賃住房有效供給

“十五五”規(guī)劃建議強調(diào)“擴大租賃住房有效供給，培育市場化專業(yè)化運營機構(gòu)，規(guī)范發(fā)展租賃市場”，或意味著北京將繼續(xù)大力發(fā)展租賃市場，特別是長期租賃和專業(yè)機構(gòu)運營，為不同群體提供穩(wěn)定、高質(zhì)量的租賃選擇。本次雖未明確提及利用存量低效商辦項目改造、集體土地建設(shè)租賃住房等方式，但預(yù)計未來盤活存量商辦項目用于租賃住房仍將是重點方向。

創(chuàng)新解決城市服務(wù)保障人員住房問題

“十五五”規(guī)劃建議特別提出“探索‘一張床、一間房’模式，改善城市運行服務(wù)保障人員居住條件”，這一舉措直面超大城市運行中基層服務(wù)人員住房難題，體現(xiàn)了政策的人性化和精準化，通過提供更加靈活、經(jīng)濟的住房選擇，北京有望更好地保障城市運行所必需的各類服務(wù)人員的居住需求，增強城市的包容性和可持續(xù)發(fā)展能力。

增加改善性住房供給

本次明確提出要“增加改善性住房供給”，當前改善性住房需求較為多元化，包括以小換大、以舊換新、功能優(yōu)化、品質(zhì)升級等方面，因此供給也需要更加多樣化，除了適度增加大面積住房供給外，預(yù)計好設(shè)計、優(yōu)品質(zhì)、完善配套設(shè)施的住房將有所增加，有望進一步帶動改善性住房需求釋放�！霸黾痈纳菩宰》抗┙o”與“優(yōu)化保障性住房供給”清晰地展示了北京“十五五”期間的住房政策框架。

建設(shè)“好房子”，提升住房品質(zhì)

“十五五”規(guī)劃明確提出“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，進一步表明政策向提升質(zhì)量轉(zhuǎn)變，物業(yè)相關(guān)提法與“十四五”規(guī)劃建議相比，雖然字數(shù)明顯減少，但內(nèi)容更加聚焦。從“好房子”建設(shè)角度來看，2024年以來北京已經(jīng)發(fā)布《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》和《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》，未來“好房子”標準或?qū)⑦M一步規(guī)范，合理引導(dǎo)預(yù)期。

中指研究院已啟動『』研究與優(yōu)選工作，將于12月發(fā)布相關(guān)研究成果。從“好房子”案例來看，中指建立了“好房子”標桿100案例數(shù)據(jù)庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優(yōu)質(zhì)項目精髓。

建立房屋全生命周期安全管理制度

本次明確提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，也體現(xiàn)了對房屋安全管理的全程化、系統(tǒng)化思維，將從源頭上提升房屋建設(shè)和使用安全水平。此前上海已經(jīng)出臺了相關(guān)試點工作方案，明確2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行等區(qū)試點房屋安全管理三項制度，其中房屋養(yǎng)老金個人賬戶資金由住宅維修資金業(yè)主賬戶直接轉(zhuǎn)化，公共賬戶由各區(qū)探索建立，預(yù)計北京相關(guān)政策也有望加快推進。

大力實施城市更新

從“十四五”規(guī)劃建議“實施”到“十五五”規(guī)劃建議“大力實施”，力度增加的同時，具體提法上也更加注重“整體性、系統(tǒng)性”，標志著北京城市更新工作進入全面深化階段，本次強調(diào)區(qū)域綜合性更新，并側(cè)重與產(chǎn)業(yè)煥新、功能優(yōu)化等深度融合，鼓勵產(chǎn)權(quán)主體自主更新、穩(wěn)步推進城中村改造、推進完整社區(qū)建設(shè)等均有提及。值得注意的是，“十五五”規(guī)劃建議著重提出了對實施機制的突破，致力于破解資金平衡等核心難題，明確要“加強制度創(chuàng)新和政策集成，完善以需求為導(dǎo)向、項目為牽引的分類實施機制，優(yōu)化用地政策，健全多元化投融資方式，探索建立可持續(xù)的更新模式”，通過系統(tǒng)性的資源配置，不斷激發(fā)城市活力。

調(diào)整人口分布改善住房空間結(jié)構(gòu)

“十五五”規(guī)劃建議強調(diào)“推動人隨產(chǎn)業(yè)走、人隨功能走，嚴控首都功能核心區(qū)常住人口規(guī)模，增強城市副中心、平原新城對人口的承載能力”，推動人口和住房供應(yīng)合理分布，將有利于緩解中心城區(qū)壓力；同時，通過“強化大型居住區(qū)產(chǎn)業(yè)功能，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套，促進職住商服平衡”，北京有望逐步改善職住不平衡問題，提高城市運行效率。

整體來看，北京“十五五”規(guī)劃建議中將住房問題與首都功能、超大城市治理、民生福祉等深度融合，核心聚焦供給優(yōu)化、制度革新、品質(zhì)升級、存量激活等方面，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式、提升居住品質(zhì)等是重點，持續(xù)推進住有所居。另外，本次對人口調(diào)控的提法強調(diào)“實施分區(qū)域差異化人口調(diào)控”，相比“十四五”規(guī)劃建議也相對靈活，明確提出要完善穩(wěn)定就業(yè)人口規(guī)模和促進青年人口增長的政策措施，預(yù)計“十五五”時期，北京吸引青年人口的政策有望加力，這對于房地產(chǎn)也將形成利好。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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