2025年度中國住房租賃產(chǎn)品力測評

華東區(qū)域新建大型租賃項目TOP10

華東區(qū)域新建精品租賃項目TOP5

華東區(qū)域存量改造租賃項目TOP5

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)邁向 “租購并舉”的新發(fā)展階段，長租公寓市場已從早期的“跑馬圈地”進(jìn)入以“產(chǎn)品力”和“運營力”為核心的高質(zhì)量競爭新時期。

為實時把握與解析行業(yè)產(chǎn)品的最新趨勢和動向，住房租賃產(chǎn)品力100連續(xù)多年開展住房租賃產(chǎn)品力測評研究工作，并不斷提升研究的廣度及深度。今年，我們首創(chuàng)屬地化深度測評體系， 并針對華南、華北、中西部、華東四大重點區(qū)域開展線下路演 ， 結(jié)合區(qū)域產(chǎn)品特點，測評并發(fā)布“區(qū)域特色產(chǎn)品力獎項"，深度挖掘區(qū)域市場差異化需求，提升屬地化營銷精準(zhǔn)度。

遵循公平、公正、專業(yè)原則，基于涵蓋87項居住功能的精細(xì)化測評指標(biāo)體系，結(jié)合專家評審打分，"2025中國住房租賃產(chǎn)品力測評華東區(qū)域新建大型租賃項目TOP10、新建精品租賃項目TOP5、存量改造租賃項目TOP5"獎項今日正式揭曉！

榜單發(fā)布

榜單解讀

01

華東區(qū)域新開項目特征

1、R4用地持續(xù)入市，地方國企主導(dǎo)大型租賃社區(qū)新建，新建類占比提升14個百分點，保租房供給高峰未過，占比維持在8成左右

據(jù)克而瑞長租統(tǒng)計，近一年（2024年10月-2025年9月），華東區(qū)域重點城市新開典型集中式公寓項目共234個，合計供應(yīng)房源數(shù)9.61萬間（套）。其中新建類項目供應(yīng)房源數(shù)8.34萬間，占比整體87%左右，同比上漲14個百分點，主要原因為上海、杭州等城市地方國企平臺R4新建類項目集中入市。短期內(nèi)仍為供應(yīng)高峰，新建占比將維持高位。改建類項目房源數(shù)1.27萬間，占比13%，該類項目資產(chǎn)類型主要為商辦改租和存量資產(chǎn)等；從項目屬性來看，保租房項目供應(yīng)房源數(shù)達(dá)7.85萬套，占比整體約82%，同比上漲2個百分點，地方安居平臺保租房積極入市運營，推動華東區(qū)域整體保租房市占持續(xù)提升。市場化項目房源數(shù)1.76萬間，占比18%。

表：近一年華東區(qū)典型城市新開集中式公寓項目建設(shè)類型及屬性表現(xiàn)（萬套/間）

2、主力產(chǎn)品仍為開間，兩房、三房產(chǎn)品占比提升6個百分點，匹配家庭型客群需求，且同房型面積段呈現(xiàn)上移趨勢（1）10-20㎡緊湊開間占比提升4個百分點，聚焦坪效要求，應(yīng)對資產(chǎn)獲取成本提升

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（2）多房產(chǎn)品占比同比提升6個百分點，以滿足家庭租賃需求,或滿足企業(yè)租賃客群需求，戶型可分拆

隨著租賃住房市場的穩(wěn)定高速發(fā)展，越來越多家庭和改善型客戶對長租住房認(rèn)可度提升，企業(yè)精準(zhǔn)的捕捉到這一現(xiàn)象，加大了兩房及三房以上產(chǎn)品的供給。從近一年各城市新開項目表現(xiàn)來看，兩房及三房以上產(chǎn)品占比12%，同比提升約6個百分點。主力面積檔提升約10㎡，用于完善功能，優(yōu)化尺度。如多個項目在多房房型中設(shè)置套房，優(yōu)化衛(wèi)浴空間，采用干濕分離的設(shè)計，或打造可變空間，根據(jù)居家需求，靈活適配。

圖：璟賢公寓135㎡產(chǎn)品戶型

為應(yīng)對市場波動并最大化資產(chǎn)收益，部分項目在多房產(chǎn)品設(shè)計之初，便考慮到采用“大戶型拆分”策略來提升抗風(fēng)險能力。具體而言，原本的兩房及以上戶型可進(jìn)行功能性改造，通過“雙鑰匙”或類似設(shè)計，保留客廳、廚房等區(qū)域作為租戶的公共共享空間，而將各自配套齊全的臥室與衛(wèi)生間，改造為多個互不干擾的私人套間。對運營方而言，它有效破解了大戶型產(chǎn)品坪效偏低的難題，實現(xiàn)了“一房變多房”，租金總收入通常能超越整租模式，從而顯著提升項目的整體出租率與現(xiàn)金流表現(xiàn)；對租戶而言，在享有更具競爭力的租金的同時，也能獲得功能完備、且兼顧部分公共功能的私人居住空間，提升了租賃性價比與便捷度。

圖：西部樂巢智和苑戶型多元用途展示

3、大型租賃社區(qū)園林景觀對標(biāo)商品房，通過架空、組團(tuán)式構(gòu)建主題化、場景化園林體系

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4、空間產(chǎn)品模塊化，公區(qū)-架空層-室內(nèi)6-8個模塊靈活組合

為應(yīng)對華東租賃市場高成本與需求分化的挑戰(zhàn)，企業(yè)正從提供定型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向構(gòu)建模塊化產(chǎn)品生態(tài)系統(tǒng)。其核心是將空間徹底解構(gòu)為6-8個高度標(biāo)準(zhǔn)化、功能純粹的核心模塊，進(jìn)而像拼裝高級積木一樣進(jìn)行精準(zhǔn)組合與快速迭代。一個典型的模塊庫可細(xì)分為：在公區(qū)設(shè)立共享辦公艙、社交廚房+餐廳、休閑書吧與多功能廳等；在架空層配置綜合健身區(qū)、親子游樂站與生活服務(wù)驛站（快遞+洗衣+儲藏）等；在室內(nèi)則提供沉浸式睡眠艙、專注工作艙與影音社交艙等主題單元。

基于此，企業(yè)能針對性地進(jìn)行多模塊疊加，創(chuàng)造出深度定化的生活解決方案。例如，面向青年的創(chuàng)客社區(qū)，可組合“共享辦公艙+綜合健身區(qū)+多功能廳+休閑書吧+沉浸式睡眠艙+專注工作艙”六大模塊，塑造一個全力服務(wù)于“工作-健身-社交-休息”的高效生活閉環(huán)。而針對年輕家庭的社區(qū)，則可拼接“親子游樂站+生活服務(wù)驛站+社交廚房+休閑書吧+沉浸式睡眠艙+影音社交艙”等模塊，構(gòu)建一個專注于“親子互動、便捷家務(wù)、家庭社交”的溫馨場域。

這一模式標(biāo)志著產(chǎn)品生成邏輯以用戶需求為驅(qū)動驅(qū)動，通過模塊的排列組合能無限逼近細(xì)分客群的真實生活場景。標(biāo)準(zhǔn)模塊的批量化生產(chǎn)與預(yù)制化安裝，極大地壓縮了研發(fā)、建安與后期維護(hù)的時間與成本。這種模塊化策略不僅解決了傳統(tǒng)產(chǎn)品的同質(zhì)化痛點，更通過構(gòu)建一個可快速試錯、持續(xù)進(jìn)化的產(chǎn)品體系，在不確定性中為企業(yè)建立了兼具極致效率與強大產(chǎn)品力的核心競爭力，重新定義了租賃住房的生成方式。

5、上海商改住路徑明確，核心區(qū)非改居高端項目增量，有效改善供需錯配，滿足核心區(qū)域高端租賃需求

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6、回歸運營本質(zhì)，聚焦精準(zhǔn)需求與成本效率，通過數(shù)字化管理、裝配式內(nèi)裝、可變空間等實現(xiàn)降本增效

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7、場景營造多元化、精致化，深度響應(yīng)細(xì)分客群生活方式

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02

華東區(qū)域戶型配置趨勢特征

1、室內(nèi)配置升級，新風(fēng)、中央空調(diào)、智能系統(tǒng)從溢價到基礎(chǔ)標(biāo)配化轉(zhuǎn)變

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2、利用落地窗、轉(zhuǎn)角窗，優(yōu)化采光、通風(fēng)和景觀視野的同時提升居住感受如數(shù)智天地·悅庭10項目，通過落地窗設(shè)計，極大的優(yōu)化了室內(nèi)的采光、通風(fēng)和景觀視野。并且受到了客戶的喜愛，項目超1200套房源，開業(yè)僅3個月平均出租率便達(dá)到了95%，完成項目爬坡，較市場常規(guī)爬坡周期提升了2-3個月。

圖：數(shù)智天地·悅庭10項目落地窗設(shè)計展示
3、島臺設(shè)計優(yōu)化餐客模塊，提升空間利用率

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4、開間精控面積，通過嵌入式家電、垂直立面等方式提高空間利用率，坪效最大化應(yīng)對資產(chǎn)成本提升

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03

華東區(qū)域公區(qū)打造趨勢特征

1、大型租賃社區(qū)配套自營主題商業(yè)，客戶需求多維滿足
如貝殼海鹽公寓九亭國際社區(qū)，項目配備超3000㎡自營主題商業(yè)，配備便利店、超市、藥房、餐飲、寵物、干洗等業(yè)態(tài)，全維度滿足客戶需求。項目2025年10月開業(yè)，首月便完成560套出租，出租率達(dá)到70%。

圖：貝殼海鹽公寓九亭國際社區(qū)自營主題商業(yè)街區(qū)展示

再如城方·古北璟辰社區(qū)，以藝術(shù)生活為商業(yè)特色。打造涵蓋生活方式、健身、藝文體驗、生活休閑、寵物服務(wù)、親子友好等業(yè)態(tài)，構(gòu)成15分鐘復(fù)合式生活圈系統(tǒng)，豐富片區(qū)內(nèi)住戶的休閑生活。引入生鮮市集、地方特色主題餐飲食集、生活方式及配套、兒童藝文體驗等業(yè)態(tài)；主力客戶有奧樂齊超市、麥當(dāng)勞、Baker&spice、孔乙己紹興酒樓、NRG、藝文體驗等。

圖：城方·古北璟辰社區(qū)自營主題商業(yè)街區(qū)展示

2、公區(qū)配套高端化、網(wǎng)紅化，配備室內(nèi)泳池、數(shù)字化互動裝置等

如欣寓云璟里項目，前期針對目標(biāo)青年客群，深入調(diào)研潛在需求，洞察到當(dāng)下青年對運動和健康的高需求。在公區(qū)功能選擇上，配備了除常規(guī)的臺球廳、健身房外，還配備了室內(nèi)泳池和室外籃球場。極大的滿足了目標(biāo)客群多元運動需求，提升轉(zhuǎn)化率。再有就是龍湖冠寓天津梅江天街店，對位年輕一代的審美偏好，在公區(qū)引入“扶光云梯”等新媒體數(shù)字交互藝術(shù)裝置，打造體驗沉浸式的藝文氛圍，提升了空間的時尚感和趣味性。獲得目標(biāo)客戶熱的廣泛認(rèn)可。

圖：欣寓云璟里項目室內(nèi)泳池示意

3、主題中庭景觀園林媲美高端住宅，“好房子”指引落地生花

如港城領(lǐng)寓（泥城）項目，打造嶼沐環(huán)廊主題園林。創(chuàng)新引用立體花園理念，充分融合休閑、社交、運動等各類功能。通過架空層、景觀連廊的構(gòu)建，將不同樓棟串聯(lián)為一體，并以錯落有致的景觀元素以及豐富的活動空間，營造出詩意而靈動的氛圍。

圖：港城領(lǐng)寓（泥城）項目嶼沐環(huán)廊主題園林展示

04

華東區(qū)域服務(wù)運營趨勢特征

1、24小時服務(wù)深度滲透，入戶增值服務(wù)成為標(biāo)配趨勢如城投寬庭莘莊社區(qū)、海泊泊寓九龍租賃社區(qū)、寧巢公寓·虹云之城店等項目，在聚焦24小時基準(zhǔn)服務(wù)的同時，配備多維度入戶增值服務(wù)。在有效提升服務(wù)質(zhì)量的的同時，提升了多金收入。城投寬庭兩個項目，年度多金收入超17萬元。

圖：城投寬庭莘莊社區(qū)服務(wù)示意圖

2、辦公支持力度提升，高峰梯控、出行推薦、高效網(wǎng)絡(luò)等普及

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2、降本增效路徑多元化，機器人送餐等非人服務(wù)廣泛化

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4、核心獲客渠道變化，小紅書、抖音等新媒體成交大幅度提升，單房獲客成本下降

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05

華東區(qū)域高端項目特征趨勢

1、更好滿足高端客群需求，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)升華，全新服務(wù)體系上線

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2、室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化配置和服務(wù)內(nèi)容提供定制化選擇方案，滿足差異化需求

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3、公區(qū)配套細(xì)分領(lǐng)域升維，承載復(fù)合體驗與稀缺資源價值鏈接

一方面通過專業(yè)資源植入，提升功能深度。如城發(fā)泊寓·青宸里·九堡店，項目閱讀空間與上城區(qū)圖書館合作，植入系統(tǒng)同步書籍信息，打造青宸里社區(qū)圖書館，成為品牌的一大功能配套特色。使閱讀區(qū)不再只是擺放書架，而是與本地圖書館系統(tǒng)打通，實現(xiàn)書籍的通借通還與信息同步，打造名副其實的社區(qū)圖書館。

圖：城發(fā)泊寓·青宸里·九堡店社區(qū)圖書館

另一方面通過空間功能復(fù)合，實現(xiàn)價值倍增。如上海北外灘雅詩閣服務(wù)公寓，項目影音室除了傳統(tǒng)的觀影功能，還具有高爾夫模擬室功能。通過場景的靈活切換，為住戶提供從私人觀影到技能提升的多元體驗。

這一模式的進(jìn)化，實現(xiàn)多方共贏。對客群而言，獲得了遠(yuǎn)超物理空間價值的優(yōu)質(zhì)生活解決方案；對企業(yè)而言，通過資源整合既降低了運營成本，又構(gòu)建了難以復(fù)制的差異化競爭優(yōu)勢，為項目注入了持續(xù)的生命力與品牌魅力。

注：本文圖片除特別標(biāo)注外，均來自企業(yè)官方披露，由住房租賃產(chǎn)品力測評整理。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。