11月25日，北京挺冷。

但朝陽松榆里地塊的拍賣現場，火藥味嗆人。

現場7方競拍，8家房企（越秀+建工聯合體），7家是國央企，原本以為，又是一場，國央企大戰(zhàn)，結果，半路殺出個民企——

懋源地產。

最終，鏖戰(zhàn)2小時，歷經166輪舉牌，懋源地產以50.24億元，18.21%溢價率，拿下朝陽松榆里地塊，成交樓面地價達到了約6.21萬元/平米。

據說，現場負責喊價的，嗓子都喊冒煙了。

地塊起拍價42.5億。

中建玖合一上來就想用錢砸人，每輪加450萬，節(jié)奏帶得飛快，懋源一點沒虛，你加我也加，跟得很緊。

到了48億，中建玖合算不過賬，撤了。

金隅又補位上來。

還想著這時候，懋源該是強弩之末了，結果懋源跟金隅又單挑了半個鐘頭。

中間越秀+建工聯合體想趁亂撿個漏，牌子剛舉起來，就被懋源瞬間壓了下去。

意思很明顯：這就不是你們的事兒。

三個月前太陽宮土拍，懋源就亮過相，當時跟中建智地干了50多個回合惜敗，事后有媒體形容：這是民企最后的倔強。

回頭再看，原來是熱身。

問題來了，敢在國央企嘴里搶食，這個懋源地產，究竟是什么來頭？

這一家北京本土的老牌開發(fā)商，2000年成立，路子一直挺野。

早年，懋源地產靠做剛需盤起家，2002年開發(fā)“三環(huán)新城”，體量100多萬方，賺了第一桶金后，立馬調轉船頭。

2010年，開發(fā)“紅璽臺”項目，懋源給自己貼了個標簽：

高端定制。

這個項目在當時很火，獲得了 “中國地產新視角最受期待東方豪宅” 等多項榮譽，也通過這個項目，懋源地產算是在北京中高端市場，站住了腳。

到了2010-2015年，地產高周轉模式已經有了雛形，三個月開工六個月開盤的情況比比皆是，但懋源反著來，主打一個：

慢。

拿地慢，幾年才拿一塊地。

開發(fā)也慢，2013年夏家胡同的地王（懋源·璟岳），2015年孫河的地（懋源·璟璽），從拿地到賣房，都拖了5年以上。

慢有慢的道理，兩個項目的品質都不錯，收獲了市場的認可，尤其是富人群體的認可。

那時候，懋源地產雖然規(guī)模不大，但是產品品質在線，據說不同的戶型都有專門的設計師操刀，裝修也是行業(yè)的天花板級別，圈里對其的看法是：

小而美的代表。

到了2021年，爆雷潮開啟，以前跑得快的那批，倒得也快，國央企開始起勢，懋源地產也在這時，選擇調轉船頭，開始積極參與土地競拍。

2021年10月，在豐臺周莊子拿地，2022年6月又在北京順義區(qū)薛大人莊村拿地。

開發(fā)也顯著提速。

2021年的周莊子地塊，開發(fā)了三個項目，煜澤臺、璟廷、璟瑜，在8個月后相繼取證，2022年的地，開發(fā)了璟橒項目，當年年底就取證了。

同時，開發(fā)范圍也開始外拓，從南三環(huán)，到北四環(huán)，再到北五環(huán)外。

要問原因，世道變了。

懋源地產的大本營在豐臺南三環(huán)。

要知道，房企，特別是民營房企，往往是靠深耕某一個區(qū)域發(fā)家，大本營的情況，可以說關乎生死。典型的像華夏幸福、榮盛、隆基泰，環(huán)京地產不行，自己就垮了。

2021年前后，一線城市的戰(zhàn)略地位提升，各大房企都開始爭著“進京趕考”。

懋源地產大本營南三環(huán)“卷”成一鍋粥。

趕考的房企們帶著新產品殺入，得房率高，戶型好，關鍵價格還打折。

2022年，懋源地產周莊子的項目“煜澤臺”，開盤時售價高達13萬元/㎡。

現在，隔壁的新房賣7萬、9萬，品質還不輸你。

前段時間，懋源煜澤臺交房，部分業(yè)主吐槽質量不過關，人花了200多萬精裝款，驗房發(fā)現幾十處大理石斷裂，和懋源溝通，據說處理拖沓態(tài)度差，幾個月問題沒進展。

還有業(yè)主反映部分產品“貨不對板”。

本來就是舊時代的產品，加上口碑下滑，那誰還買。

所以，包括“煜澤臺”在內，懋源地產幾個三環(huán)、四環(huán)項目，最近日子不好過。

部分特價房，直接干到了8萬/㎡。

只能說，這就是被時代車輪碾壓的滋味。

而不想被碾壓，就得變快。

看懂了這個，其實就能就明白，懋源為什么要在今年，死磕太陽宮，死磕松榆里了。

去年，懋源地產在順義溫榆河畔做了一個豪宅項目，叫懋源·云紀。印象中，這是懋源地產第一次出北京五環(huán)。

為了把產品做極致，懋源自己把云紀的容積率，由1.6降低到1.05，少了8000㎡的貨值。

但是，即便這樣做產品，項目去化依舊尷尬。

開飯館的都懂：

廚子手藝要是沒法長進，那就只能換個更旺的地段。

往外不行，只能往內。

因此，懋源必須回城，回到真正的核心區(qū)。

松榆里這塊地，最大的優(yōu)點就是流速。

東三環(huán)到四環(huán)之間，斷供四年，出門就是地鐵，溜達著去合生匯，離國貿幾腳油門。

這種地段，不需要講故事，不需要畫餅，只要產品不拉胯，那就是硬通貨。

對于急需回款、急需安全感的懋源來說，這是一種確定性——

與其去偏遠地區(qū)賭未來，或者在紅海里跟國央企卷價格，不如花大價錢，占住核心地段，做一個高溢價、跑得快的項目。

快速回籠資金，把現金流盤活，這是民企現在的生存邏輯。

前兩天上海土拍，兩個溢價地塊，都是由民企拍下，也是一個道理。

這事兒我們聊過，鏈接放在末尾，感興趣的可以瞅瞅。

回到懋源，至于松榆里地塊，最后是做成標桿，還是被市場教做人，那就看懋源的手藝，還能不能跟得上這個挑剔的時代了。

畢竟，現在的買房人，錢包捂得都緊。

但不管咋說，敢掏出50億硬剛的。

是條漢子。