消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)月報(bào)

撰文 | 雨晴 哎呦薇

主編 | 付慶榮

圖片來(lái)源 | 項(xiàng)目官方

當(dāng)消費(fèi)REITs成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，紛繁的信息中，如何摒棄噪音，捕捉?jīng)Q定資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的真正信號(hào)？贏商認(rèn)為，價(jià)值的答案，深藏于城市、商圈、項(xiàng)目、品牌的層層穿透之中。

我們不止于呈現(xiàn)數(shù)據(jù)，更致力于解構(gòu)數(shù)據(jù)——從底層資產(chǎn)所在城市、商圈客流趨勢(shì)，到項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與品牌調(diào)整動(dòng)態(tài)，再到競(jìng)品對(duì)比分析，環(huán)環(huán)相扣，直抵價(jià)值內(nèi)核。我們致力于將復(fù)雜的市場(chǎng)信息，轉(zhuǎn)化為清晰的決策羅盤(pán)，助力投資者在資產(chǎn)證券化的浪潮中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

憑借15年的內(nèi)容積淀與數(shù)據(jù)建設(shè)，贏商以“內(nèi)容+數(shù)據(jù)”雙輪驅(qū)動(dòng)，助力行業(yè)決策從經(jīng)驗(yàn)判斷邁向數(shù)據(jù)洞察。對(duì)消費(fèi)REITs行業(yè)研究以及定期發(fā)布項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析受到廣泛好評(píng)。

基于此，我們推出《消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)月報(bào)》——集全維度數(shù)據(jù)、深度研究與動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)于一體，旨在為投資者的投研決策提供堅(jiān)實(shí)支撐，精準(zhǔn)識(shí)別資產(chǎn)價(jià)值，敏銳捕捉市場(chǎng)機(jī)遇。

01

多維解構(gòu)

穿透資產(chǎn)價(jià)值內(nèi)核

《消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)月報(bào)》通過(guò)客流監(jiān)測(cè)、業(yè)態(tài)品牌分析、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、財(cái)務(wù)表現(xiàn)四大核心板塊，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)進(jìn)行客觀評(píng)估，以月度為單位，提供穿透市場(chǎng)表象、精準(zhǔn)把握資產(chǎn)價(jià)值的決策利器。

01

客流監(jiān)測(cè)：通過(guò)四維客流分析模型，全面評(píng)估項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力

■城市增量：全面洞察市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局變化

示例：華夏首創(chuàng)奧萊REIT——武漢首創(chuàng)奧特萊斯

（新開(kāi)項(xiàng)目武漢杉杉奧萊）

■商圈洞察：量化項(xiàng)目在所處商圈中的客流占比及份額變化

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭

（所處商圈在城市中的客流排名）

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭

（項(xiàng)目在所處商圈中的客流占比）

■ 競(jìng)品監(jiān)測(cè)：實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)主要競(jìng)品項(xiàng)目的客流趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)差異化機(jī)會(huì)與潛在威脅

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭

（主要競(jìng)品項(xiàng)目客流分析）

■ 項(xiàng)目本品剖析：深度剖析項(xiàng)目客流節(jié)點(diǎn)分布，如工作日/節(jié)假日客流對(duì)比、同期客流對(duì)比，直觀呈現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況變化

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭

（全市占位及項(xiàng)目自身客流類(lèi)別對(duì)比、同期對(duì)比分析）

02

業(yè)態(tài)品牌分析：構(gòu)建業(yè)態(tài)評(píng)估體系，評(píng)估項(xiàng)目調(diào)改成效及運(yùn)營(yíng)持續(xù)性

■ 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)剖析：按照一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)業(yè)態(tài)層層穿透，深度分析項(xiàng)目業(yè)態(tài)特征、是否符合市場(chǎng)趨勢(shì)、是否持續(xù)穩(wěn)定

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙金茂覽秀城

（業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)洞察與分析）

■調(diào)改追蹤：每月更新項(xiàng)目品牌入駐、調(diào)改及閉店情況，分析調(diào)改背后主被動(dòng)因素、市場(chǎng)邏輯與運(yùn)營(yíng)策略

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙金茂覽秀城

（月度品牌調(diào)改按業(yè)態(tài)分析）

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙金茂覽秀城

（月度品牌調(diào)改按樓層分析）

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙金茂覽秀城

（月度品牌調(diào)改趨勢(shì)分析）

■競(jìng)品監(jiān)控：對(duì)比直接競(jìng)品的業(yè)態(tài)調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)調(diào)改是否具備競(jìng)爭(zhēng)力

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——廣州凱德廣場(chǎng)·云尚

（競(jìng)品項(xiàng)目品牌調(diào)改對(duì)比，新開(kāi)店維度）

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——廣州凱德廣場(chǎng)·云尚

（競(jìng)品項(xiàng)目品牌調(diào)改對(duì)比，新關(guān)店維度）

03

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)總結(jié)：系統(tǒng)化梳理分析，評(píng)估項(xiàng)目市場(chǎng)敏感度

■PR活動(dòng)、SP活動(dòng)監(jiān)測(cè)與系統(tǒng)化梳理，評(píng)估管理方的市場(chǎng)敏感度

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——廣州凱德廣場(chǎng)·云尚

（營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)監(jiān)測(cè)）

04

財(cái)務(wù)指標(biāo)解讀：透視資產(chǎn)價(jià)值

■報(bào)告提供關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成、營(yíng)業(yè)成本/費(fèi)用構(gòu)成拆解，以及租金水平、出租率、租戶結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)解讀，可及時(shí)掌握資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙金茂覽秀城

（財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)）

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙金茂覽秀城

（租金收入情況）

05

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)客觀評(píng)估：資產(chǎn)健康度檢測(cè)

■風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：報(bào)告將評(píng)估影響資產(chǎn)表現(xiàn)的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，包括宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等。以及深化分析潛在機(jī)會(huì)點(diǎn)，包括政策紅利、資產(chǎn)稀缺性、運(yùn)營(yíng)能力等帶來(lái)的投資機(jī)遇

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長(zhǎng)沙金茂覽秀城

（機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）

02

機(jī)遇錨定

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與增長(zhǎng)洞察

《消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)月報(bào)》的核心價(jià)值是什么？

購(gòu)物中心同其他資產(chǎn)不同，其長(zhǎng)期價(jià)值不取決于宏觀敘事，而在于單個(gè)底層資產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)的造血能力與進(jìn)化能力。個(gè)體經(jīng)營(yíng)層面差異帶來(lái)的影響遠(yuǎn)大于市場(chǎng)整體供需帶來(lái)的壓力，消費(fèi)REITs投資者需要持續(xù)跟進(jìn)底層資產(chǎn)與可比項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)與業(yè)績(jī)走勢(shì)，用以評(píng)估底層資產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判。

■穿透運(yùn)營(yíng)本質(zhì)，洞察“消費(fèi)韌性”與“成長(zhǎng)性”

項(xiàng)目的區(qū)位、硬件、運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)與客群結(jié)構(gòu)，共同構(gòu)成了資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。我們深入研究每一個(gè)底層資產(chǎn)項(xiàng)目，將商業(yè)項(xiàng)目置于城市與商圈的坐標(biāo)系中，與競(jìng)品進(jìn)行全方位對(duì)標(biāo)，并通過(guò)解讀市場(chǎng)供應(yīng)、項(xiàng)目客流、業(yè)態(tài)、品牌等核心指標(biāo)，為投資機(jī)構(gòu)持續(xù)客觀評(píng)估底層資產(chǎn)的真實(shí)健康狀況與收入增長(zhǎng)潛力。不論是REITs產(chǎn)品戰(zhàn)略配售階段還是上市后的投資決策，都為投資者提供了超越公開(kāi)信息的、堅(jiān)實(shí)的價(jià)值錨點(diǎn)。

■預(yù)警項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，捕捉商圈變遷與品牌調(diào)改的先機(jī)

消費(fèi)趨勢(shì)瞬息萬(wàn)變，商圈競(jìng)爭(zhēng)格局暗流涌動(dòng)。《消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)月報(bào)》跟蹤的價(jià)值，在于能及早發(fā)現(xiàn)周邊新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)的分流效應(yīng)、熱門(mén)品類(lèi)對(duì)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的沖擊，以及品牌調(diào)改所帶來(lái)的長(zhǎng)期影響。及時(shí)捕捉項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，是評(píng)估資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露的前提。這份對(duì)微觀市場(chǎng)的持續(xù)洞察，將成為投資者獲取決策主動(dòng)權(quán)、規(guī)避信息滯后的關(guān)鍵。

付費(fèi)訂閱，值不值？

在投資邁向更前瞻、動(dòng)態(tài)、精細(xì)化的今天，贏商憑借覆蓋全國(guó)全量商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)、歷經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證的行業(yè)研究方法論，已成為資本市場(chǎng)首選的了解購(gòu)物中心行業(yè)及消費(fèi)REITs生態(tài)的首選合作平臺(tái)。

■ 贏商強(qiáng)大的行業(yè)大數(shù)據(jù)能力

2015年，贏商前瞻性地布局購(gòu)物中心行業(yè)大數(shù)據(jù)領(lǐng)域，用十年時(shí)間構(gòu)建起覆蓋城市、商圈、項(xiàng)目、品牌的超大規(guī)模數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)覆蓋全國(guó)368座城市、2000+商圈、40000+商業(yè)項(xiàng)目、350000+品牌，讓行業(yè)決策從經(jīng)驗(yàn)判斷升級(jí)為數(shù)據(jù)洞察。

如今，贏商研究中心站在全域生態(tài)鏈的新起點(diǎn)，為公募REITs、私募REITs投資者提供商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)跟蹤服務(wù)，“數(shù)據(jù)+研究+監(jiān)測(cè)”三位一體，助力精準(zhǔn)識(shí)別價(jià)值、敏銳發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、有效管理風(fēng)險(xiǎn)。

■ 贏商研究中心成熟的研究方法論

贏商研究中心針對(duì)消費(fèi)REITs的底層資產(chǎn)，形成了十分豐富的研究成果。

消費(fèi)REITs的公開(kāi)披露機(jī)制，提供了持續(xù)、透明、可比的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。這不僅是研究底層資產(chǎn)項(xiàng)目的寶貴資源，也為市場(chǎng)定價(jià)、資產(chǎn)對(duì)標(biāo)與投資決策提供了標(biāo)準(zhǔn)化依據(jù)。結(jié)合贏商大數(shù)據(jù)，贏商研究中心可以動(dòng)態(tài)追蹤底層資產(chǎn)的客流水平、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、品牌調(diào)改、租戶結(jié)構(gòu)變化、營(yíng)銷(xiāo)力度等，如同對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行“定期體檢”；同時(shí)，將可比項(xiàng)目進(jìn)行橫向比較，從而在更廣闊的視野下評(píng)估資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值與管理人的運(yùn)營(yíng)能力。

贏商研究中心的研究范圍已覆蓋一級(jí)市場(chǎng)投研、二級(jí)市場(chǎng)的權(quán)益投資、REITs等偏固收類(lèi)投資?；谮A商分布在28個(gè)城市的團(tuán)隊(duì)，已完成覆蓋中國(guó)頭部城市的商業(yè)線下調(diào)研，如上海、北京、深圳、廣州、杭州、長(zhǎng)沙、武漢、西安、蘇州、南京、大連、濟(jì)南、青島等城市。尤其針對(duì)公募REITs底層資產(chǎn)，均由在地專家形成獨(dú)家核心的調(diào)研成果。

目前，贏商研究中心已為公募基金、私募基金、資產(chǎn)管理公司、不動(dòng)產(chǎn)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、券商自營(yíng)、券商研究所、海外對(duì)沖基金等客戶提供服務(wù)。

對(duì)以上數(shù)據(jù)及分析服務(wù)感興趣的金融機(jī)構(gòu)，請(qǐng)掃以下二維碼聯(lián)系贏商研究中心（請(qǐng)注明機(jī)構(gòu)、名字）。

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