消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營監(jiān)測月報

撰文 | 雨晴 哎呦薇

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 項(xiàng)目官方

當(dāng)消費(fèi)REITs成為市場焦點(diǎn)，紛繁的信息中，如何摒棄噪音，捕捉?jīng)Q定資產(chǎn)長期價值的真正信號？贏商認(rèn)為，價值的答案，深藏于城市、商圈、項(xiàng)目、品牌的層層穿透之中。

我們不止于呈現(xiàn)數(shù)據(jù)，更致力于解構(gòu)數(shù)據(jù)——從底層資產(chǎn)所在城市、商圈客流趨勢，到項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與品牌調(diào)整動態(tài)，再到競品對比分析，環(huán)環(huán)相扣，直抵價值內(nèi)核。我們致力于將復(fù)雜的市場信息，轉(zhuǎn)化為清晰的決策羅盤，助力投資者在資產(chǎn)證券化的浪潮中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

憑借15年的內(nèi)容積淀與數(shù)據(jù)建設(shè)，贏商以“內(nèi)容+數(shù)據(jù)”雙輪驅(qū)動，助力行業(yè)決策從經(jīng)驗(yàn)判斷邁向數(shù)據(jù)洞察。對消費(fèi)REITs行業(yè)研究以及定期發(fā)布項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)狀分析受到廣泛好評。

基于此，我們推出《消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營監(jiān)測月報》——集全維度數(shù)據(jù)、深度研究與動態(tài)監(jiān)測于一體，旨在為投資者的投研決策提供堅實(shí)支撐，精準(zhǔn)識別資產(chǎn)價值，敏銳捕捉市場機(jī)遇。

01

多維解構(gòu)

穿透資產(chǎn)價值內(nèi)核

《消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營監(jiān)測月報》通過客流監(jiān)測、業(yè)態(tài)品牌分析、營銷活動、財務(wù)表現(xiàn)四大核心板塊，結(jié)合風(fēng)險與機(jī)會進(jìn)行客觀評估，以月度為單位，提供穿透市場表象、精準(zhǔn)把握資產(chǎn)價值的決策利器。

01

客流監(jiān)測：通過四維客流分析模型，全面評估項(xiàng)目競爭力

■城市增量：全面洞察市場競爭格局變化

示例：華夏首創(chuàng)奧萊REIT——武漢首創(chuàng)奧特萊斯

（新開項(xiàng)目武漢杉杉奧萊）

■商圈洞察：量化項(xiàng)目在所處商圈中的客流占比及份額變化

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——長沙凱德廣場·雨花亭

（所處商圈在城市中的客流排名）

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——長沙凱德廣場·雨花亭

（項(xiàng)目在所處商圈中的客流占比）

■ 競品監(jiān)測：實(shí)時監(jiān)測主要競品項(xiàng)目的客流趨勢，發(fā)現(xiàn)差異化機(jī)會與潛在威脅

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——長沙凱德廣場·雨花亭

（主要競品項(xiàng)目客流分析）

■ 項(xiàng)目本品剖析：深度剖析項(xiàng)目客流節(jié)點(diǎn)分布，如工作日/節(jié)假日客流對比、同期客流對比，直觀呈現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營情況變化

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——長沙凱德廣場·雨花亭

（全市占位及項(xiàng)目自身客流類別對比、同期對比分析）

02

業(yè)態(tài)品牌分析：構(gòu)建業(yè)態(tài)評估體系，評估項(xiàng)目調(diào)改成效及運(yùn)營持續(xù)性

■ 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)剖析：按照一級、二級、三級業(yè)態(tài)層層穿透，深度分析項(xiàng)目業(yè)態(tài)特征、是否符合市場趨勢、是否持續(xù)穩(wěn)定

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長沙金茂覽秀城

（業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)洞察與分析）

■調(diào)改追蹤：每月更新項(xiàng)目品牌入駐、調(diào)改及閉店情況，分析調(diào)改背后主被動因素、市場邏輯與運(yùn)營策略

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長沙金茂覽秀城

（月度品牌調(diào)改按業(yè)態(tài)分析）

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長沙金茂覽秀城

（月度品牌調(diào)改按樓層分析）

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長沙金茂覽秀城

（月度品牌調(diào)改趨勢分析）

■競品監(jiān)控：對比直接競品的業(yè)態(tài)調(diào)整，根據(jù)市場趨勢分析項(xiàng)目運(yùn)營調(diào)改是否具備競爭力

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——廣州凱德廣場·云尚

（競品項(xiàng)目品牌調(diào)改對比，新開店維度）

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——廣州凱德廣場·云尚

（競品項(xiàng)目品牌調(diào)改對比，新關(guān)店維度）

03

營銷活動總結(jié)：系統(tǒng)化梳理分析，評估項(xiàng)目市場敏感度

■PR活動、SP活動監(jiān)測與系統(tǒng)化梳理，評估管理方的市場敏感度

示例：華夏凱德商業(yè)REIT——廣州凱德廣場·云尚

（營銷活動監(jiān)測）

04

財務(wù)指標(biāo)解讀：透視資產(chǎn)價值

■報告提供關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)，包括營業(yè)收入構(gòu)成、營業(yè)成本/費(fèi)用構(gòu)成拆解，以及租金水平、出租率、租戶結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)解讀，可及時掌握資產(chǎn)運(yùn)營狀況

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長沙金茂覽秀城

（財務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)）

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長沙金茂覽秀城

（租金收入情況）

05

風(fēng)險點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)客觀評估：資產(chǎn)健康度檢測

■風(fēng)險預(yù)警與機(jī)會點(diǎn)分析：報告將評估影響資產(chǎn)表現(xiàn)的各類風(fēng)險點(diǎn)，包括宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)競爭、資產(chǎn)運(yùn)營等。以及深化分析潛在機(jī)會點(diǎn)，包括政策紅利、資產(chǎn)稀缺性、運(yùn)營能力等帶來的投資機(jī)遇

示例：華夏金茂商業(yè)REIT——長沙金茂覽秀城

（機(jī)會與風(fēng)險評估）

02

機(jī)遇錨定

風(fēng)險預(yù)警與增長洞察

《消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營監(jiān)測月報》的核心價值是什么？

購物中心同其他資產(chǎn)不同，其長期價值不取決于宏觀敘事，而在于單個底層資產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)的造血能力與進(jìn)化能力。個體經(jīng)營層面差異帶來的影響遠(yuǎn)大于市場整體供需帶來的壓力，消費(fèi)REITs投資者需要持續(xù)跟進(jìn)底層資產(chǎn)與可比項(xiàng)目的運(yùn)營指標(biāo)與業(yè)績走勢，用以評估底層資產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)營狀況與風(fēng)險預(yù)判。

■穿透運(yùn)營本質(zhì)，洞察“消費(fèi)韌性”與“成長性”

項(xiàng)目的區(qū)位、硬件、運(yùn)營數(shù)據(jù)與客群結(jié)構(gòu)，共同構(gòu)成了資產(chǎn)的真實(shí)價值。我們深入研究每一個底層資產(chǎn)項(xiàng)目，將商業(yè)項(xiàng)目置于城市與商圈的坐標(biāo)系中，與競品進(jìn)行全方位對標(biāo)，并通過解讀市場供應(yīng)、項(xiàng)目客流、業(yè)態(tài)、品牌等核心指標(biāo)，為投資機(jī)構(gòu)持續(xù)客觀評估底層資產(chǎn)的真實(shí)健康狀況與收入增長潛力。不論是REITs產(chǎn)品戰(zhàn)略配售階段還是上市后的投資決策，都為投資者提供了超越公開信息的、堅實(shí)的價值錨點(diǎn)。

■預(yù)警項(xiàng)目風(fēng)險，捕捉商圈變遷與品牌調(diào)改的先機(jī)

消費(fèi)趨勢瞬息萬變，商圈競爭格局暗流涌動。《消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營監(jiān)測月報》跟蹤的價值，在于能及早發(fā)現(xiàn)周邊新開業(yè)項(xiàng)目帶來的分流效應(yīng)、熱門品類對傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的沖擊，以及品牌調(diào)改所帶來的長期影響。及時捕捉項(xiàng)目動態(tài)，是評估資產(chǎn)風(fēng)險暴露的前提。這份對微觀市場的持續(xù)洞察，將成為投資者獲取決策主動權(quán)、規(guī)避信息滯后的關(guān)鍵。

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在投資邁向更前瞻、動態(tài)、精細(xì)化的今天，贏商憑借覆蓋全國全量商業(yè)項(xiàng)目的動態(tài)數(shù)據(jù)庫、歷經(jīng)市場驗(yàn)證的行業(yè)研究方法論，已成為資本市場首選的了解購物中心行業(yè)及消費(fèi)REITs生態(tài)的首選合作平臺。

■ 贏商強(qiáng)大的行業(yè)大數(shù)據(jù)能力

2015年，贏商前瞻性地布局購物中心行業(yè)大數(shù)據(jù)領(lǐng)域，用十年時間構(gòu)建起覆蓋城市、商圈、項(xiàng)目、品牌的超大規(guī)模數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)覆蓋全國368座城市、2000+商圈、40000+商業(yè)項(xiàng)目、350000+品牌，讓行業(yè)決策從經(jīng)驗(yàn)判斷升級為數(shù)據(jù)洞察。

如今，贏商研究中心站在全域生態(tài)鏈的新起點(diǎn)，為公募REITs、私募REITs投資者提供商業(yè)項(xiàng)目動態(tài)跟蹤服務(wù)，“數(shù)據(jù)+研究+監(jiān)測”三位一體，助力精準(zhǔn)識別價值、敏銳發(fā)現(xiàn)機(jī)會、有效管理風(fēng)險。

■ 贏商研究中心成熟的研究方法論

贏商研究中心針對消費(fèi)REITs的底層資產(chǎn)，形成了十分豐富的研究成果。

消費(fèi)REITs的公開披露機(jī)制，提供了持續(xù)、透明、可比的經(jīng)營與財務(wù)數(shù)據(jù)。這不僅是研究底層資產(chǎn)項(xiàng)目的寶貴資源，也為市場定價、資產(chǎn)對標(biāo)與投資決策提供了標(biāo)準(zhǔn)化依據(jù)。結(jié)合贏商大數(shù)據(jù)，贏商研究中心可以動態(tài)追蹤底層資產(chǎn)的客流水平、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、品牌調(diào)改、租戶結(jié)構(gòu)變化、營銷力度等，如同對資產(chǎn)進(jìn)行“定期體檢”；同時，將可比項(xiàng)目進(jìn)行橫向比較，從而在更廣闊的視野下評估資產(chǎn)的真實(shí)價值與管理人的運(yùn)營能力。

贏商研究中心的研究范圍已覆蓋一級市場投研、二級市場的權(quán)益投資、REITs等偏固收類投資?；谮A商分布在28個城市的團(tuán)隊，已完成覆蓋中國頭部城市的商業(yè)線下調(diào)研，如上海、北京、深圳、廣州、杭州、長沙、武漢、西安、蘇州、南京、大連、濟(jì)南、青島等城市。尤其針對公募REITs底層資產(chǎn)，均由在地專家形成獨(dú)家核心的調(diào)研成果。

目前，贏商研究中心已為公募基金、私募基金、資產(chǎn)管理公司、不動產(chǎn)公司、保險機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、券商自營、券商研究所、海外對沖基金等客戶提供服務(wù)。

對以上數(shù)據(jù)及分析服務(wù)感興趣的金融機(jī)構(gòu)，請掃以下二維碼聯(lián)系贏商研究中心（請注明機(jī)構(gòu)、名字）。

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