合肥政務(wù)區(qū)出新地，十八崗城中村要拆遷了？這一消息瞬間點燃了合肥樓市的熱度。作為城市核心區(qū)近乎“斷供”的土地資源，政務(wù)區(qū)任何新動向都牽動著購房者的神經(jīng)。十八崗城中村改造不僅是一次城市更新，更是政務(wù)區(qū)時隔多年罕見的住宅用地釋放，占地66畝的地塊疊加“50中天鵝湖校區(qū)+奧體小學(xué)”雙學(xué)區(qū)配置，被業(yè)內(nèi)視為“2026年合肥樓市王炸”。這片曾見證合肥城市化進(jìn)程的城中村，即將蝶變?yōu)楦叨俗^(qū)，是否會成為購房者入駐政務(wù)區(qū)的最后跳板？

NO.1｜壹

十八崗征遷啟動，政務(wù)區(qū)最后的“寶藏地塊”浮出水面

十八崗城中村的拆遷計劃已從傳聞走向現(xiàn)實。蜀山區(qū)荷葉地街道近期完成摸底登記，征遷方案進(jìn)入公示倒計時。這片約66畝的土地位于仙都路以南，緊鄰天鵝湖和奧體中心，是政務(wù)區(qū)目前僅存的大規(guī)模可開發(fā)居住用地。從合肥市城中村改造三年攻堅計劃到2025年11月的專項調(diào)研，十八崗的征遷推進(jìn)節(jié)奏緊湊，反映出政務(wù)區(qū)城市更新的迫切性。

地塊的稀缺性源于政務(wù)區(qū)土地供應(yīng)近乎“歸零”的現(xiàn)狀。自2022年821小區(qū)拆遷釋放地塊后，政務(wù)區(qū)僅靠紅四方地塊零星供應(yīng)支撐市場，而十八崗66畝土地的入市，將直接填補(bǔ)區(qū)域新房空白。

NO.2｜貳

雙學(xué)區(qū)+頂配資源，政務(wù)區(qū)價值再攀新高

政務(wù)區(qū)的價值基石在于其無可復(fù)制的資源集聚。十八崗地塊北接天鵝湖，南鄰?qiáng)W體中心，步行范圍內(nèi)覆蓋萬象城、新地MALL等頂級商圈，且坐擁地鐵3號線、4號線雙線路交匯的便利交通。但最核心的競爭力，仍是“50中天鵝湖校區(qū)+奧體小學(xué)”的雙學(xué)區(qū)配置。作為合肥教育資源的“黃金組合”，該學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的二手房價格長期堅挺，例如置地栢悅公館掛牌價穩(wěn)超5萬/㎡，岸上玫瑰等小區(qū)也維持在3萬/㎡以上。

（圖片來源：合肥樓市航拍圖）

土地稀缺性進(jìn)一步放大板塊紅利。政務(wù)區(qū)近年新房供應(yīng)幾乎空白，目前在售的僅偉星T10以及待售天鵝灣壹號豪宅，改善型需求持續(xù)外溢至周邊區(qū)域。十八崗地塊未來若打造高端產(chǎn)品，有望承接這部分需求。對比合肥其他核心區(qū)，如濱湖省府板塊6萬/㎡+的豪宅成交，政務(wù)區(qū)新房價格潛力可能看齊這一梯隊。此外，區(qū)域配套仍在升級：神劍地塊將轉(zhuǎn)型商業(yè)綜合體，十五里河景觀帶提升生態(tài)價值，政務(wù)區(qū)正從“成熟核心”向“品質(zhì)標(biāo)桿”躍升。

NO.3｜叁

城市更新加速，合肥多區(qū)域拆遷撬動樓市新格局

十八崗征遷是合肥城市更新浪潮的縮影。2025年以來，包河仰光片區(qū)、蜀山十里店、瑤海榆梓坎等地接連啟動拆遷，背后是合肥通過土地釋放優(yōu)化城市功能的戰(zhàn)略。例如，仰光片區(qū)更新方案明確“征一補(bǔ)一”產(chǎn)權(quán)調(diào)換規(guī)則，并引入房票安置機(jī)制；十里店村民組改造將打造樊洼路與懷寧北路交口的宜居社區(qū)。

（圖片來源：合肥樓市航拍圖）

拆遷地塊的共性在于優(yōu)先聚焦配套成熟區(qū)域。政務(wù)區(qū)、包河等核心板塊的土地價值因稀缺性被放大，而瑤海、新站等區(qū)域則通過城市更新補(bǔ)足短板。這種差異化推進(jìn)，有助于合肥樓市形成“核心區(qū)扛鼎、多區(qū)域協(xié)同”的健康發(fā)展模式。

NO.4｜肆

結(jié)語

十八崗地塊的入市，或許是政務(wù)區(qū)留給市場的最后一次“上車機(jī)會”。隨著合肥城市化進(jìn)入深度調(diào)整期，核心區(qū)土地資源日益枯竭，兼具地段與學(xué)區(qū)的資產(chǎn)抗跌性將持續(xù)凸顯。對于有自住或改善需求的家庭，這一窗口期不容錯過；而對投資者而言，需理性評估長期持有價值，避免追高短期熱點。

第一房智庫觀點

1. 稀缺性定價邏輯穩(wěn)固：政務(wù)區(qū)新房供需失衡矛盾短期難解，十八崗地塊有望對標(biāo)紅四方項目價格梯隊。
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3. 學(xué)區(qū)屬性強(qiáng)化抗風(fēng)險能力：雙學(xué)區(qū)配置為房產(chǎn)提供“安全墊”，但需關(guān)注政策變動風(fēng)險，如多校劃片試點推廣可能性。
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5. 城市更新帶動價值外溢：政務(wù)區(qū)升級將激活周邊板塊，如經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)部分項目或承接外溢需求，購房者可梯次布局。
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7. 建議購房者綜合考量資金流動性與長期居住需求，避免盲目跟風(fēng)，優(yōu)先選擇開發(fā)商品牌力強(qiáng)、產(chǎn)品力突出的項目。
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