太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

2026年：太原內(nèi)城或?qū)ⅰ昂勒庇楷F(xiàn)，匯豐、梗陽(yáng)、 昌通、東泰皆是煤企！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

太原樓市｜煤企主導(dǎo)時(shí)代????

2025年11月20日，太原市規(guī)劃和自然管理局發(fā)布：

小店區(qū)楊家堡村南片區(qū)城中村連片改造用地局部（YJB-10等地塊）控制性詳細(xì)規(guī)劃修改方案（草案）公示2025年公示第079號(hào)！

此次控規(guī)調(diào)整的核心為——降容。旨在提升項(xiàng)目的產(chǎn)品舒適度和競(jìng)爭(zhēng)力，避免淪落為太原核心區(qū)平陽(yáng)景苑"位尊而宅低配"的境地。

其三宗住宅用地容積率大幅降低：如01地塊從7.13降為5.3；07地塊從13.11降為10；10地塊從11.47降為6.15。

NO. 1｜楊家堡南區(qū)消逝的”十年“！

長(zhǎng)風(fēng)街，汾河畔，太原內(nèi)城的”最高配“，可謂是“汾河明珠”頂配土儲(chǔ)。

楊家堡南區(qū)其開發(fā)主導(dǎo)為山西經(jīng)貿(mào)集團(tuán)鼎軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。由山西綠領(lǐng)房地產(chǎn)控股，其股權(quán)最終為昌通集團(tuán)（煤企）！

2014年，楊家堡村開啟城改，其中北區(qū)已完成城改和回遷——恒實(shí)平陽(yáng)景苑。

2015年，楊家堡村南區(qū)拆遷，由山西經(jīng)貿(mào)集團(tuán)主導(dǎo)，因地對(duì)分散拆遷分片推進(jìn)。

2016年，為推進(jìn)改造進(jìn)程，引進(jìn)恒大地產(chǎn)共同推進(jìn)——恒大城市之光！

2021年，恒大地產(chǎn)暴雷。

2023年，楊家堡地塊【SWP-2373】以8.976億的流拍。

2024年，SWP-2373地塊再次掛牌由山西經(jīng)貿(mào)集團(tuán)鼎軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得。

十年后，楊家堡南區(qū)迎來新的進(jìn)展，摘地后2024年6月，楊家堡南區(qū)設(shè)計(jì)方案公示！

NO. 2｜楊家堡南區(qū)的規(guī)劃！

2021年，楊家堡南區(qū)片區(qū)控規(guī)公式！

根據(jù)當(dāng)時(shí)規(guī)劃，楊家堡南區(qū)【恒大城市之光】總占地面積約260畝，地上總建筑面積約116萬(wàn)㎡。未來該片區(qū)將成為內(nèi)城的高端商務(wù)、改善居住的承載。

2025年此次控規(guī)調(diào)整，僅僅對(duì)楊家堡南區(qū)局部進(jìn)行的推進(jìn)，也潛在的提示該片區(qū)的推進(jìn)速度將以緩慢推進(jìn)的節(jié)奏進(jìn)行，不再是那種”大開大合“。

從已公示的相關(guān)材料中看：先行地塊為此次調(diào)整的03/04地塊南側(cè)，容積率6.52，建筑密度36.7%，商業(yè)兼容11.5%，綠地率15.3%。整體看產(chǎn)品舒適度較一般。

參考2024年公式的楊家堡城改（地塊二）設(shè)計(jì)方案效果圖如下：

NO. 3｜煤企主導(dǎo)的趨勢(shì)淺析！

2025-2027年期間，太原樓市或?qū)⒁陨轿髅浩蟊尘盀橹鲗?dǎo)的時(shí)期。

首先，此次楊家堡南區(qū)的局部地塊控規(guī)調(diào)整，顯示出昌通集團(tuán)”摒棄“高容積率的產(chǎn)品策略，這也是2025年”好房子“驅(qū)動(dòng)下樓市產(chǎn)品力革新的作用。

其次，如東泰封頂已經(jīng)一年了，目前精裝階段仍未面世出售，顯示出了煤企強(qiáng)大的現(xiàn)金流和抗壓能力，對(duì)樓市健康發(fā)展存有促進(jìn)作用。

第三，煤炭企業(yè)擁有較早的布局，如梗陽(yáng)、匯豐在太原南中環(huán)等優(yōu)質(zhì)地段的土儲(chǔ)，其中匯豐不拘一格，引入金地管理代建推陳出新”四代建筑“的魄力。

從短期看，因全國(guó)頭部房企的戰(zhàn)略收縮，山西籍煤企近幾年將會(huì)成為成為新建樓盤的主要供給方，成為當(dāng)下太原樓市穩(wěn)定的重要中堅(jiān)力量。

從長(zhǎng)期看，山西籍煤企掌舵人，普遍存在一定“強(qiáng)干預(yù)”屬性，因其眼界較為豐富，對(duì)居住產(chǎn)品的革新有較高的訴求，常使得主力產(chǎn)品定位“越級(jí)”市場(chǎng)需求的存在。

寫在最后，樓評(píng)君認(rèn)為：目前太原樓市產(chǎn)品力相對(duì)全國(guó)仍有較大的差距，煤企掌舵人在建設(shè)省會(huì)“情懷”驅(qū)動(dòng)下對(duì)太原樓市頗具貢獻(xiàn)，弱化了對(duì)投資逐利追求。

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