11月21日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在安徽蕪湖召開(kāi)全國(guó)城市更新工作推進(jìn)會(huì)，這次高規(guī)格會(huì)議傳遞出城市更新工作的新信號(hào)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹親自出席并講話(huà)，安徽省委書(shū)記梁言順出席，省長(zhǎng)王清憲致辭。

與以往不同，本次會(huì)議選擇在安徽蕪湖召開(kāi)，頗具深意。與會(huì)代表實(shí)地觀(guān)摩了蕪湖“三湖”片區(qū)、朱家橋尾水凈化生態(tài)公園、老船廠(chǎng)1900等城市更新項(xiàng)目，蕪湖市在會(huì)上匯報(bào)了城市更新試點(diǎn)工作打算。安徽經(jīng)驗(yàn)特別是蕪湖模式成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)。

作為安徽的省會(huì)城市，合肥如何借鑒此次會(huì)議精神，如何吸收蕪湖經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)自身城市更新工作邁向新臺(tái)階，成為我們關(guān)注的焦點(diǎn)。城市更新不僅關(guān)乎城市面貌改變，更關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的構(gòu)建。

NO.1 | 壹

會(huì)議釋放四大信號(hào)，城市更新進(jìn)入新階段

本次會(huì)議最大的亮點(diǎn)是明確了城市更新的“四個(gè)認(rèn)識(shí)”和“四個(gè)功夫”，為下一步工作指明了方向。

城市更新被提到了前所未有的戰(zhàn)略高度。倪虹部長(zhǎng)指出，城市更新是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的綜合性、系統(tǒng)性戰(zhàn)略行動(dòng)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“深刻認(rèn)識(shí)城市更新是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的必由之路”，這一表述充分說(shuō)明了城市更新不再是零敲碎打的修補(bǔ)，而是整體性、系統(tǒng)性的城市發(fā)展方式變革。

會(huì)議提出的“四個(gè)認(rèn)識(shí)”構(gòu)成了完整的邏輯體系：城市更新既是高質(zhì)量發(fā)展路徑，也是民生福祉工程；既是動(dòng)能轉(zhuǎn)換選擇，也是安全韌性保障。這種全面認(rèn)識(shí)，意味著城市更新將從單純的物質(zhì)空間改造，轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、治理等多維度的綜合更新。

在實(shí)施路徑上，會(huì)議著重強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃、資金、運(yùn)營(yíng)、治理四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。特別值得關(guān)注的是資金保障機(jī)制的創(chuàng)新，會(huì)議提出“建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)投融資體系”，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)周期、低利率的信貸產(chǎn)品。這為解決城市更新項(xiàng)目融資難問(wèn)題提供了政策支持。

35個(gè)中央財(cái)政支持城市被要求“結(jié)合實(shí)際、創(chuàng)新突破，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健?。這意味著將有更多政策支持和試點(diǎn)機(jī)會(huì)，對(duì)合肥等城市來(lái)說(shuō)是重大機(jī)遇。

NO.2 | 貳

蕪湖經(jīng)驗(yàn)解碼：安徽模式的四大亮點(diǎn)

本次會(huì)議選擇在蕪湖召開(kāi)，本身就是對(duì)安徽及蕪湖城市更新工作的肯定。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正式印發(fā)的《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單（第四批）》中，安徽省及蕪湖市的2條經(jīng)驗(yàn)做法成功入選，成為全國(guó)范例。

安徽在投融資機(jī)制創(chuàng)新上走在全國(guó)前列。安徽省發(fā)揮財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金、財(cái)政貼息、地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券等資金的引導(dǎo)作用，建立多層次融資體系。創(chuàng)新推出的“城品活力貸”金融工具，對(duì)城市更新領(lǐng)域中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目提供1.3億元財(cái)政貼息，撬動(dòng)銀行貸款229.2億元，放大效應(yīng)明顯。

蕪湖模式的核心是高站位推進(jìn)機(jī)制。蕪湖市設(shè)立人民城市建設(shè)委員會(huì)，由市委書(shū)記、市長(zhǎng)領(lǐng)銜，打破部門(mén)壁壘，常態(tài)化推進(jìn)城市更新工作。這種“一把手工程”機(jī)制，有效解決了城市更新中常見(jiàn)的部門(mén)協(xié)調(diào)難、資源整合難問(wèn)題。

蕪湖市建立了完善的實(shí)施體系：委員會(huì)下設(shè)辦公室，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管理；成立事業(yè)單位，負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究、規(guī)劃編制和項(xiàng)目推進(jìn)。這種組織保障機(jī)制確保了城市更新工作的持續(xù)性和專(zhuān)業(yè)性。

在項(xiàng)目實(shí)施上，蕪湖探索出“更新+科創(chuàng)”、“更新+文創(chuàng)”、“更新+消費(fèi)”、“更新+傳承”等多元化模式。如“三湖”片區(qū)聚焦“更新+科創(chuàng)”，濱江片聚焦“更新+文創(chuàng)”，不同片區(qū)采用不同更新策略，避免了同質(zhì)化發(fā)展。

蕪湖還創(chuàng)新基層治理機(jī)制，推動(dòng)“城管進(jìn)小區(qū)、物業(yè)進(jìn)家庭”和“街道吹哨、部門(mén)報(bào)到”等做法，將治理觸角延伸到最基層，提高了居民參與度和滿(mǎn)意度。這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)合肥具有直接借鑒意義。

NO.3 | 叁

合肥城市更新的基礎(chǔ)與挑戰(zhàn)

合肥作為安徽省會(huì)，近年來(lái)在城市更新方面已經(jīng)進(jìn)行了積極探索?！逗戏适谐鞘懈聦?zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》提出了“一環(huán)引領(lǐng)、十字聯(lián)動(dòng)、四核示范、多片協(xié)同”的城市更新總體空間結(jié)構(gòu)。

合肥城市更新工作有顯著優(yōu)勢(shì)。一是政策支持力度大，合肥是全國(guó)首批城市更新行動(dòng)城市，獲中央補(bǔ)助資金10億元；二是規(guī)劃起點(diǎn)高，系統(tǒng)化推進(jìn)城市地下管網(wǎng)建設(shè)、老舊片區(qū)更新改造等；三是資金保障相對(duì)充足，2025年省級(jí)政府已審核批準(zhǔn)504.2億元專(zhuān)項(xiàng)債資金用于城市更新。

合肥已有一批成功案例。衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)更新、蜀山區(qū)高架橋下空間綜合利用等項(xiàng)目，體現(xiàn)了合肥在城市更新方面的創(chuàng)新思維。蜀山區(qū)城區(qū)危房改造項(xiàng)目獲得專(zhuān)項(xiàng)債券支持，探索了資金平衡新模式。

但合肥也面臨挑戰(zhàn)。首先是體制機(jī)制需要進(jìn)一步優(yōu)化，相比蕪湖的“人民城市建設(shè)委員會(huì)”機(jī)制，合肥需要更高效的跨部門(mén)協(xié)調(diào)平臺(tái)；其次是市場(chǎng)化參與不足，如何吸引社會(huì)資本深度參與仍需探索；三是區(qū)域差異大，老城區(qū)與新興區(qū)域更新需求不同，需要差異化策略。

最大的挑戰(zhàn)在于如何從項(xiàng)目思維轉(zhuǎn)向系統(tǒng)思維。單個(gè)項(xiàng)目的更新容易實(shí)現(xiàn)，但如何通過(guò)城市更新推動(dòng)整個(gè)城市的功能優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換，是合肥需要破解的難題。

NO.4| 肆

合肥如何借勢(shì)：四大策略建議

基于此次會(huì)議精神和對(duì)蕪湖經(jīng)驗(yàn)的分析，合肥可以從以下四個(gè)方面著力推進(jìn)城市更新工作：

第一，完善組織機(jī)制，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)。合肥應(yīng)借鑒蕪湖經(jīng)驗(yàn)，建立更高規(guī)格的城市更新領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。建議成立由市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)雙牽頭的城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌全市城市更新工作。同時(shí)，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)一體化推進(jìn)。

第二，創(chuàng)新投融資模式，破解資金瓶頸。合肥應(yīng)充分利用此次會(huì)議提出的政策支持，積極爭(zhēng)取中央財(cái)政資金和專(zhuān)項(xiàng)債券額度。同時(shí)，借鑒安徽“城品活力貸”經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)適合合肥的金融產(chǎn)品。更重要的是，建立城市更新基金，吸引社會(huì)資本參與，形成“國(guó)資引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的投融資格局。

第三，堅(jiān)持運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向，確?？沙掷m(xù)性。城市更新項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于后期運(yùn)營(yíng)。合肥應(yīng)樹(shù)立“運(yùn)營(yíng)前置”理念，在項(xiàng)目策劃階段就考慮后續(xù)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。通過(guò)功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級(jí)、品質(zhì)提升等方式激活存量資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。特別是在老舊小區(qū)改造、工業(yè)遺存利用等方面，要避免重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)的誤區(qū)。

第四，注重文化傳承，避免千城一面。合肥有悠久的歷史文化底蘊(yùn)，城市更新不是大拆大建，而是有機(jī)更新。在古城片區(qū)、老工業(yè)區(qū)等區(qū)域更新中，要保護(hù)歷史文脈，保留城市記憶。將文化元素融入更新項(xiàng)目，打造具有合肥特色的城市空間，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

NO.5| 伍

結(jié)語(yǔ)

此次全國(guó)城市更新工作推進(jìn)會(huì)的召開(kāi)，標(biāo)志著城市更新進(jìn)入了新階段。對(duì)合肥而言，這既是責(zé)任，也是機(jī)遇。

城市更新將重塑合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。過(guò)去以新增建設(shè)用地為主的擴(kuò)張模式將逐步轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)為主的內(nèi)涵式發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變思路，從“開(kāi)發(fā)商”向“城市運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。

對(duì)市民而言，城市更新將帶來(lái)更宜居的環(huán)境、更完善的設(shè)施、更豐富的文化體驗(yàn)。居住價(jià)值將取代投資價(jià)值成為房產(chǎn)的核心價(jià)值，這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

對(duì)城市來(lái)說(shuō)，通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)內(nèi)涵式、高質(zhì)量發(fā)展，是必由之路。合肥有望借助此次會(huì)議東風(fēng)，吸收蕪湖經(jīng)驗(yàn)，走出一條具有合肥特色的城市更新之路。

城市更新是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，需要耐心和智慧。我們期待合肥能夠把握機(jī)遇，積極作為，通過(guò)城市更新推動(dòng)城市邁向更高質(zhì)量的發(fā)展階段，讓市民共享城市發(fā)展成果。

樓市的新周期，或許就從城市更新開(kāi)始。

第一房智庫(kù)觀(guān)點(diǎn)：

城市更新不是簡(jiǎn)單的物質(zhì)空間改造，而是城市發(fā)展模式的深刻變革。合肥應(yīng)當(dāng)抓住此次全國(guó)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)帶來(lái)的政策機(jī)遇，借鑒蕪湖經(jīng)驗(yàn)，勇于創(chuàng)新，走出一條內(nèi)涵式、高質(zhì)量發(fā)展的新路。只有這樣，合肥才能在未來(lái)的城市競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。