過去房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么發(fā)展起來，以及房?jī)r(jià)是如何漲起來？我們?nèi)タ串?dāng)初驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出大牛市的核心因素就知道了。再看看這些因素的變化，基本上可以說房地產(chǎn)是大局已定！

2019年前房地產(chǎn)之所以發(fā)展如此之快主要是由經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、人口紅利、城鎮(zhèn)化、貨幣與信貸擴(kuò)張等因素共同驅(qū)動(dòng)。毫無疑問，這些因素的共振作用是非常大的，房地產(chǎn)在那個(gè)階段也迎來了史無前例的增長(zhǎng)。

然而很多東西都會(huì)發(fā)生改變的，當(dāng)年驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素在近些年發(fā)展也正發(fā)生了巨大的變化。

首先看人口紅利。人口增長(zhǎng)是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的根本性因素，因?yàn)槿丝诘脑龆嗖艜?huì)帶來住房需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)。然而人口紅利也正隨著時(shí)間的推移在逐漸減弱。

國內(nèi)總?cè)丝趶?022年起進(jìn)入了負(fù)增長(zhǎng)。2022年總?cè)丝跍p少了85萬，最后的2023年和2024年分別減少了208萬和139萬。而根據(jù)其他國家和地區(qū)的人口發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，人口一旦進(jìn)入了負(fù)增長(zhǎng)，在短時(shí)間是很難逆轉(zhuǎn)的。

人口減少的背后是新生兒出生率的下滑以及人口老齡化的加劇。這些人口發(fā)展特征的巨大變化，使得人口紅利在逐漸減弱，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

第二點(diǎn)來看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況。過去有一段時(shí)間，國內(nèi)GDP增速是8%以上，甚至10%以上，后來在2012年跌破8%，2015年跌破7%，2020年跌破6%，最近幾年更是在5%左右徘徊。

經(jīng)濟(jì)正在逐漸進(jìn)入了中低速穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，這意味著很多東西都會(huì)隨著變化，尤其是居民收入也大概率會(huì)進(jìn)入中低速增長(zhǎng)。這就會(huì)影響大家的購買力，房?jī)r(jià)要想上漲也變得困難多了。

第三，城鎮(zhèn)化進(jìn)入進(jìn)入一定階段后也會(huì)慢慢減緩。城鎮(zhèn)化率由2014年的55.75%增長(zhǎng)至2024年的67%，年均增長(zhǎng)約1.1個(gè)百分點(diǎn)。到了2024年，鎮(zhèn)化率為67.00%，比2023年末提高0.84個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)了明顯放緩的跡象。

從國際經(jīng)驗(yàn)和城市發(fā)展規(guī)律來看，城鎮(zhèn)化率30%至70%一般被認(rèn)為是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間。而目前城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到達(dá)了67%，快過了快速城鎮(zhèn)化的區(qū)間了，逐漸減緩也是正常的。

過去大量的農(nóng)村人口通過城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷流入到城市里，為城市帶來了大量的住房需求，也促進(jìn)了城市里的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。而如今，這一作用顯然在減弱。

總之，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的核心因素都在發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然是今非昔比了。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)或許沒有普漲行情，但是仍會(huì)有局部發(fā)展機(jī)會(huì)，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒅匦掠瓉戆l(fā)展。