時隔8年，北京再度修訂商品房銷售合同示范文本。11月21日，北京市住建委會同市市場監(jiān)督管理局對《北京市商品房預售合同》《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本進行修訂，形成《征求意見稿》，向社會公開征集意見。此次修訂旨在進一步規(guī)范商品房交易行為，減少交易糾紛，維護買賣雙方合法權益。

二十二條特別提示

明晰權益

在商品房交易過程中，開發(fā)企業(yè)通常更熟悉相關法規(guī)，而普通購房者往往難以全面掌握這些信息。為此，《征求意見稿》創(chuàng)新設置了集中式“特別提示”，將22條關鍵條款整合在3頁篇幅內，讓購房者無需通讀冗長全文即可快速掌握核心內容。

在中央財經大學管理科學與工程學院教授易成棟看來，集中展示有關部門的管理要求，是此次合同示范文本修訂的一大創(chuàng)新亮點。“在簽訂合同前用專門篇幅逐條提示，有助于購房人了解商品房交易相關知識，降低因信息不對稱帶來的風險。”

這些提示內容直面購房者關切。文本明確提示：“出賣人在銷售商品住房時，不得拒絕買受人使用住房公積金貸款，不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式限制、阻撓、拒絕買受人使用住房公積金貸款?！?/p>

正準備改善住房條件的市民張先生是二胎家庭，符合多子女家庭購房支持政策，最高可申請140萬元公積金貸款。得知新合同明確保障公積金貸款權益，他表示欣慰：“這讓我們購房更有底氣?！?/p>

優(yōu)化合同條款

保障交易公平

網簽后多久能拿到紙質合同？這個看似簡單的問題，曾讓不少購房者焦慮。開發(fā)商效率高，可能一兩周，若遇拖延，數月拿不到合同的情況也時有發(fā)生。

針對商品房交易中的這些痛點，《征求意見稿》對具體條款進行了補充和優(yōu)化。在合同送達環(huán)節(jié)，新增了網簽后紙質合同送達時限的約定條款。買賣雙方可約定紙質蓋章合同送達買受人的最長時限，逾期不送達的，出賣人應向買受人支付違約金，從而保障買受人的權益。

準備在豐臺買房的王先生對此深有感觸。他表示，身邊有朋友網簽后遇到過開發(fā)企業(yè)收走合同蓋章卻遲遲不返還的情況?！笆掷镉屑堎|合同才安心，”王先生期待地說，“希望能明確約定網簽后一個月內拿到合同?！?/p>

針對當前商品房產權證多由開發(fā)商指定機構代辦，購房者選擇權受限的情況，《征求意見稿》增設了新選項：“買受人是否選擇通過出賣人指定的第三方產權代辦單位辦理產權轉移手續(xù)”。選擇代辦服務的，雙方再具體約定費用標準及承擔主體；選擇自行辦理的，出賣人應當提供完整資料并予以配合。同時，文本特別提示，不得以繳納代辦費作為房屋查驗和交付的前提條件。

北京市房地產法學會副會長趙秀池表示，這體現(xiàn)了對購房者選擇權的尊重，“新建商品房產權轉移代收代辦服務應由買受人自愿選擇，不得混合標價和捆綁收費，以保障交易公平?！?/p>

適應法規(guī)政策

維護市場秩序

趙秀池表示，上一版商品房銷售合同示范文本是2017年推行的，距今已有8年，期間很多政策法規(guī)及地方標準都發(fā)生了變化。新版示范文本的出臺一方面是適應新法規(guī)政策的要求，另一方面也是呼應百姓在商品房交易中投訴比較集中的問題。

物業(yè)更新就是一個典型例子。根據《北京市物業(yè)管理條例》第十九條“前期物業(yè)服務合同期限最長不超過二年”有關規(guī)定，新版合同示范文本更新了相關條款，明確提示最長不超過兩年。

“市場經濟是法治經濟。出現(xiàn)交易糾紛時，合同是解決糾紛的重要依據?！壁w秀池表示，“新版合同示范文本明確和細化了部分條款，減少了不必要的糾紛，保護了購房人的權益，使購房人有更多的獲得感，有利于商品房交易的順利進行?！?/p>

北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜提示，商品房銷售合同示范文本是交易雙方簽訂合同時的重要參考，雖不具有強制性，但仍建議使用合同示范文本進行簽約。對于已簽訂的商品房銷售合同，交易雙方應繼續(xù)履行。針對合同示范文本中本次修訂的新增內容，購房人可以與開發(fā)商進行協(xié)商，通過簽訂補充協(xié)議的方式進行約定。

此次公開征求意見截止日期為11月28日。社會各界可通過電子郵箱、通訊地址、電話、傳真或登錄北京市人民政府網站“政民互動”板塊下的“政策性文件意見征集”專欄等多種渠道反饋意見建議，具體聯(lián)系方式可登錄市住建委官方網站查詢。

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