最近有個(gè)消息在朋友圈刷屏：北京五環(huán)外取消非京籍社保限制，上海外環(huán)單身按家庭政策執(zhí)行。這意味著什么？用業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)，政策已經(jīng)從“防止過(guò)熱”徹底轉(zhuǎn)向“鼓勵(lì)入場(chǎng)”。這輪松綁不是小打小鬧，而是2016年“房住不炒”提出八年來(lái)最猛的一次轉(zhuǎn)向。

先看限購(gòu)松綁的力度。目前全國(guó)只剩四個(gè)區(qū)域還在堅(jiān)守限購(gòu)——北京、上海、深圳主城區(qū)和海南。按照“十五五”規(guī)劃要求，未來(lái)三年一線城市外環(huán)限購(gòu)會(huì)全面放開(kāi)。這不是猜測(cè)，而是趨勢(shì)。2024年北京五環(huán)外取消社保要求后，非京籍購(gòu)房占比立刻從12%飆到27%。上海更狠，直接把單身購(gòu)房門檻降到和家庭一樣，釋放出大量被壓抑的置換需求。

利率下調(diào)才是真正的“王炸”?，F(xiàn)在首套房商貸利率3.2%，比去年降了0.6個(gè)百分點(diǎn)?？赡苡腥擞X(jué)得0.6%不算什么，但算筆賬就明白了：貸款300萬(wàn)30年期，月供直接從14524元降到12948元，每月少還1576元。這不是促銷打折，而是真金白銀降低購(gòu)房成本。更關(guān)鍵的是，這輪降息還沒(méi)見(jiàn)底，未來(lái)可能繼續(xù)下探到2字頭。

政策轉(zhuǎn)向背后有套明確的經(jīng)濟(jì)邏輯。制造業(yè)PMI新訂單指數(shù)是先行指標(biāo)，2020年8月該指數(shù)突破52%后，樓市立刻迎來(lái)小陽(yáng)春?，F(xiàn)在同樣的信號(hào)又出現(xiàn)了：2024年三季度新訂單指數(shù)連續(xù)三個(gè)月站在52%上方，央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶收入信心指數(shù)也在回升。這些數(shù)據(jù)翻譯成人話就是：經(jīng)濟(jì)回暖→收入增加→買房意愿增強(qiáng)→房?jī)r(jià)企穩(wěn)。

但千萬(wàn)別以為所有房子都會(huì)漲。杭州2020-2024年年均新增17萬(wàn)人，成都年均13萬(wàn)人，這些城市的核心區(qū)土拍還在溢價(jià)成交。反觀某些三四線城市，開(kāi)發(fā)商貼息促銷都賣不動(dòng)。分化才是未來(lái)五年的主旋律——20%的核心區(qū)域可能上漲，80%的非核心區(qū)繼續(xù)承壓。

現(xiàn)在的問(wèn)題不是“能不能買”，而是“買哪里”。政策底已經(jīng)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)底正在構(gòu)筑，利率降到十年最低。如果非要等“絕對(duì)低點(diǎn)”，很可能錯(cuò)過(guò)窗口期。畢竟市場(chǎng)從來(lái)不會(huì)敲鑼打鼓告訴你：現(xiàn)在就是最佳買房時(shí)機(jī)。