原創(chuàng)| 克而瑞產(chǎn)城發(fā)展部、馬江博等

編輯 | 克而瑞產(chǎn)城發(fā)展部

導(dǎo) 讀：

隨著政策從頂層設(shè)計(jì)加速落地，園區(qū)角色正從“政策觀察者”躍升為“執(zhí)行節(jié)點(diǎn)”與“生態(tài)組織者”——既要精準(zhǔn)對(duì)接國家專項(xiàng)計(jì)劃，更要通過機(jī)制創(chuàng)新將戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)化為可落地的產(chǎn)業(yè)實(shí)踐。未來園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)維度已根本轉(zhuǎn)變：不再依賴傳統(tǒng)土地或政策紅利，而取決于資本配置能力（如基金運(yùn)作、資產(chǎn)證券化）、制度創(chuàng)新效率（如要素市場(chǎng)化、數(shù)字治理），以及構(gòu)建“人本-產(chǎn)業(yè)-資本”循環(huán)生態(tài)的能力。我們認(rèn)為，對(duì)政策結(jié)構(gòu)的深度理解與靈活轉(zhuǎn)譯，將是園區(qū)搶占產(chǎn)業(yè)空間重構(gòu)制高點(diǎn)的關(guān)鍵窗口。

▌?wù)淖謹(jǐn)?shù)：2967字 閱讀時(shí)間約：7分鐘

政策加速落地

從戰(zhàn)略規(guī)劃到執(zhí)行體系

1.1從頂層設(shè)計(jì)到實(shí)施路徑

“十五五”規(guī)劃通過后，中國的政策體系進(jìn)入執(zhí)行階段。國務(wù)院及國家發(fā)展改革委將以《規(guī)劃綱要》為核心，陸續(xù)制定專項(xiàng)政策和行動(dòng)計(jì)劃。此階段的關(guān)鍵變化是——戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)向“可操作的任務(wù)清單”。中央將科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、綠色低碳、區(qū)域協(xié)調(diào)、公共服務(wù)均衡列為五大優(yōu)先任務(wù)，每個(gè)領(lǐng)域都對(duì)應(yīng)專項(xiàng)資金、時(shí)間表和責(zé)任主體。

對(duì)于園區(qū)而言，這意味著從“政策觀察者”轉(zhuǎn)為“執(zhí)行節(jié)點(diǎn)”。園區(qū)既是產(chǎn)業(yè)集聚的空間，也是政策試驗(yàn)和落地的前線。園區(qū)能否率先對(duì)接國家專項(xiàng)計(jì)劃，決定了其能否在新一輪產(chǎn)業(yè)布局中贏得先機(jī)。

1.2執(zhí)行的結(jié)構(gòu)與節(jié)奏

“十五五”執(zhí)行體系大體分為三層：

第一層是國家戰(zhàn)略層，負(fù)責(zé)設(shè)定方向與目標(biāo)；

第二層是部委執(zhí)行層，負(fù)責(zé)出臺(tái)行動(dòng)計(jì)劃；

第三層是地方與園區(qū)層，是最終落實(shí)的載體。

園區(qū)作為第三層執(zhí)行端的核心節(jié)點(diǎn)，需要在政策目標(biāo)與企業(yè)需求之間形成轉(zhuǎn)換機(jī)制——把國家戰(zhàn)略“翻譯”為園區(qū)項(xiàng)目，把園區(qū)實(shí)踐“反饋”為政策樣本。

在此過程中，機(jī)制創(chuàng)新和協(xié)調(diào)能力將成為園區(qū)運(yùn)營商的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。

投融資體系的重塑

資本流向與新型舉國體制

2.1資本成為政策傳導(dǎo)的核心通道

“十五五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“完善新型舉國體制”，這一表述不僅涉及科研體制改革，也關(guān)乎資金配置方式。未來國家層面的戰(zhàn)略投資將以“政策資金引導(dǎo)+市場(chǎng)資本放大”的模式運(yùn)行。中央財(cái)政設(shè)立的重點(diǎn)專項(xiàng)資金、國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)基金、各類引導(dǎo)基金將與地方政府及社會(huì)資本共同組成多層次資本體系。

園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集群的物理載體，必須主動(dòng)融入這套體系。傳統(tǒng)“靠土地?fù)Q項(xiàng)目”的模式已不適應(yīng)新階段要求，園區(qū)需要具備基金設(shè)立、資本撮合、股權(quán)投資等能力，通過資本運(yùn)作推動(dòng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同。

2.2金融創(chuàng)新與園區(qū)運(yùn)營融合

資本機(jī)制的變化帶來運(yùn)營模式重構(gòu)。

一是產(chǎn)業(yè)基金與母基金成為園區(qū)發(fā)展的主引擎。國家層面聚焦“卡脖子”技術(shù)、新興產(chǎn)業(yè)、綠色低碳領(lǐng)域，地方基金則承擔(dān)配套投資與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。

二是資產(chǎn)證券化成為盤活存量的關(guān)鍵工具。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)逐步放開，為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間提供流動(dòng)性渠道。

三是科技金融、供應(yīng)鏈金融將形成產(chǎn)業(yè)鏈金融閉環(huán)。依托企業(yè)信用和項(xiàng)目成果，實(shí)現(xiàn)從研發(fā)到產(chǎn)業(yè)化的資金貫通。

金融的介入，使園區(qū)從資產(chǎn)型空間轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本型平臺(tái)。未來能否掌握資本配置力，將決定園區(qū)的可持續(xù)性。

園區(qū)治理與制度創(chuàng)新

機(jī)制紅利的再分配

3.1治理結(jié)構(gòu)的扁平化與市場(chǎng)化

“十五五”規(guī)劃要求“增強(qiáng)政府治理效能，完善政企協(xié)同機(jī)制”，園區(qū)治理體系因此迎來重構(gòu)。

過去以行政審批和單一招商為主的管委會(huì)模式，正被“管委會(huì)+平臺(tái)公司”混合治理取代。政府負(fù)責(zé)規(guī)劃、政策與基礎(chǔ)設(shè)施，平臺(tái)公司負(fù)責(zé)市場(chǎng)化招商、投資與運(yùn)營，社會(huì)資本則通過基金和項(xiàng)目參與開發(fā)。

這種“三位一體”的治理結(jié)構(gòu)能夠在政策導(dǎo)向與市場(chǎng)機(jī)制之間形成閉環(huán)，既保持政策目標(biāo)一致，又具備資源整合效率。園區(qū)治理的競(jìng)爭(zhēng)，將從“政策多寡”轉(zhuǎn)向“機(jī)制效率”。

3.2制度創(chuàng)新成為新競(jìng)爭(zhēng)力

園區(qū)正成為制度創(chuàng)新的重要試驗(yàn)場(chǎng)。

在要素市場(chǎng)方面，土地、資金、技術(shù)、數(shù)據(jù)正被納入統(tǒng)一的市場(chǎng)化配置體系，園區(qū)成為“新要素”的交易與流通節(jié)點(diǎn)；

在數(shù)字治理方面，數(shù)據(jù)化監(jiān)管與智慧園區(qū)建設(shè)使能耗、產(chǎn)出、創(chuàng)新等指標(biāo)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，為精細(xì)化管理提供依據(jù)；

在人才服務(wù)方面，園區(qū)被賦予更高層級(jí)的行政便利，如落戶、醫(yī)療、教育一體化支持，吸引高端人才集聚。

這些制度創(chuàng)新共同構(gòu)成園區(qū)的新型競(jìng)爭(zhēng)壁壘。未來園區(qū)之間的差距，將更多體現(xiàn)為制度效率的差距，而非地理區(qū)位或面積大小。

產(chǎn)業(yè)方向與空間布局

從制造升級(jí)到創(chuàng)新集群

4.1重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的方向與層級(jí)

圍繞“十五五”規(guī)劃提出的戰(zhàn)略任務(wù)，國家產(chǎn)業(yè)布局正在呈現(xiàn)層級(jí)化趨勢(shì)。

第一層是基礎(chǔ)支撐領(lǐng)域——先進(jìn)制造、工業(yè)母機(jī)、基礎(chǔ)軟件、關(guān)鍵材料、核心零部件；

第二層是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)——新能源、智能網(wǎng)聯(lián)、人工智能、生物制造、算力產(chǎn)業(yè)；

第三層是未來產(chǎn)業(yè)——腦機(jī)接口、量子科技、空天科技、綠色氫能等前沿領(lǐng)域。

這些方向構(gòu)成了未來五年的政策投資矩陣，也是園區(qū)布局的優(yōu)先方向。園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力不在“項(xiàng)目多少”，而在“產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)度”和“協(xié)同深度”。

4.2產(chǎn)業(yè)集群的組織邏輯

集群建設(shè)是“十五五”期間產(chǎn)業(yè)政策的核心抓手。

其路徑通常包括三階段：

1、以龍頭企業(yè)為核心形成產(chǎn)業(yè)集聚；

2、通過上下游配套、科研平臺(tái)、園區(qū)聯(lián)盟形成協(xié)同網(wǎng)絡(luò)；借助資本與政策驅(qū)動(dòng)形成完整生態(tài)。

園區(qū)運(yùn)營商的角色由“招商組織者”變?yōu)椤吧鷳B(tài)組織者”，任務(wù)從“招企業(yè)”轉(zhuǎn)向“造環(huán)境”。這要求運(yùn)營主體具有跨界整合能力——既懂產(chǎn)業(yè)，又懂金融，還要懂政策。

區(qū)域協(xié)同也成為集群建設(shè)的重要方向?？绯鞘泄步▓@區(qū)、飛地經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)走廊等模式，正成為地方產(chǎn)業(yè)政策的新常態(tài)。未來的競(jìng)爭(zhēng)，不再是單點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，而是體系對(duì)體系的競(jìng)合。

人本導(dǎo)向與產(chǎn)城融合

從功能布局到生態(tài)系統(tǒng)

5.1以人本為核心的空間邏輯

“十五五”規(guī)劃提出“投資于人”“推動(dòng)公共服務(wù)均等化”，標(biāo)志著中國的城市和園區(qū)進(jìn)入人本導(dǎo)向的新階段。園區(qū)不再只是“生產(chǎn)單元”，而是“生活與創(chuàng)新共同體”。

這要求園區(qū)發(fā)展從“功能性空間”轉(zhuǎn)向“生態(tài)性空間”：

空間規(guī)劃上，生產(chǎn)、生活、生態(tài)三位一體；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、社區(qū)服務(wù)并行；服務(wù)體系上，教育、醫(yī)療、住房、文化等公共資源納入整體設(shè)計(jì)。

園區(qū)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，將更多取決于它是否能吸引并留住高質(zhì)量人才，而非僅靠政策優(yōu)惠。

5.2產(chǎn)城融合的長(zhǎng)期機(jī)制

園區(qū)建設(shè)的終極目標(biāo)是形成可持續(xù)的城市單元。

“十五五”時(shí)期，產(chǎn)城融合將經(jīng)歷從“配套”到“共生”的轉(zhuǎn)變。園區(qū)不僅要為企業(yè)提供生產(chǎn)服務(wù)，也要為城市提供創(chuàng)新活力。

通過綜合開發(fā)、空間更新、公共服務(wù)共建，園區(qū)成為推動(dòng)城市更新的重要引擎。

這一趨勢(shì)意味著：園區(qū)運(yùn)營者必須從“空間運(yùn)營商”轉(zhuǎn)向“城市共建者”。

未來的園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，是誰能在“產(chǎn)業(yè)—資本—人”之間建立更高效的循環(huán)機(jī)制。

結(jié)語：園區(qū)的未來窗口

“十五五”規(guī)劃標(biāo)志著一個(gè)新周期的到來——從要素驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向機(jī)制協(xié)同，從空間競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向體系競(jìng)爭(zhēng)。

園區(qū)在這一周期中不再是政策的末端，而是國家戰(zhàn)略的實(shí)施核心。

未來五年，決定園區(qū)成敗的不是政策多少，而是對(duì)政策結(jié)構(gòu)的理解與轉(zhuǎn)譯能力。

誰能以科技創(chuàng)新為牽引、以資本機(jī)制為驅(qū)動(dòng)、以人本生態(tài)為支撐，

誰就能在“十五五”的歷史進(jìn)程中，占據(jù)中國產(chǎn)業(yè)空間重構(gòu)的制高點(diǎn)。

當(dāng)招商經(jīng)濟(jì)讓位于創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)，當(dāng)土地邏輯被生態(tài)邏輯取代，

誰能率先完成能力重塑，誰就能在“十五五”的歷史坐標(biāo)上，

成為推動(dòng)城市躍遷的關(guān)鍵力量。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。