上個(gè)月，我們幫一位北蔡的業(yè)主賣(mài)掉了一套老破小。

賣(mài)這套房子，我們花了近5個(gè)月的時(shí)間。

這是我們賣(mài)房業(yè)務(wù)中少有的情況。

但今天我卻很想分享給諸位房東朋友。

因?yàn)檫@個(gè)賣(mài)房案例太典型，房東踩過(guò)的坑可能是無(wú)數(shù)賣(mài)房的朋友正在或者即將經(jīng)歷的。

刷帶看、pua、鄰居砸盤(pán)、獨(dú)家、錯(cuò)過(guò)誠(chéng)意客戶(hù)、賣(mài)房崩潰、頭部平臺(tái)失靈……

戲碼多到堪比甄嬛傳滴血認(rèn)親的名場(chǎng)面。

想避坑的一定要仔細(xì)看完。

而我們是如何在這個(gè)過(guò)程中解決問(wèn)題，扭轉(zhuǎn)乾坤的，也非常值得大家借鑒。

賣(mài)房到崩潰

平時(shí)大家在網(wǎng)上總能刷到1天、3天就賣(mài)房成功的帖子。

很多房東是越看越焦慮，而且還容易病急亂投醫(yī)。

但其實(shí)，半年以上賣(mài)不掉房的才是這是市場(chǎng)里的常態(tài)。

北蔡這套房子的房東也是如此。

在賣(mài)房過(guò)程中，房東一度感受不到任何希望，每天都很煎熬。

這份煎熬和絕望其實(shí)不是某一天突然出現(xiàn)的，而是日積月累的。

房東最早從2024年底就開(kāi)始賣(mài)房了。

那個(gè)時(shí)候，房東掛牌價(jià)300萬(wàn)出頭，單價(jià)5萬(wàn)。

掛這個(gè)價(jià)的原因也很簡(jiǎn)單，這是她的成本價(jià)。

當(dāng)時(shí)，是有人出價(jià)的，價(jià)格出到了280萬(wàn)，房東很難接受。

后來(lái)中介做了工作，最終把客戶(hù)的價(jià)格拉到了290萬(wàn)，房東還是沒(méi)簽字。

她的想法還是，賣(mài)房怎么能虧錢(qián)？

這時(shí)候的房東還不知道錯(cuò)過(guò)第一個(gè)誠(chéng)意客戶(hù)代價(jià)有多大。

過(guò)完年，上海又迎來(lái)一波小陽(yáng)春，房東依然沒(méi)有放棄300萬(wàn)的底線(xiàn)。

只不過(guò)出價(jià)的客戶(hù)再?zèng)]有高過(guò)280萬(wàn)的。

4月小陽(yáng)春結(jié)束之后，小區(qū)的成交單價(jià)已經(jīng)在4.5萬(wàn)左右了。

房東找到我們的時(shí)候，我們努力想讓房東接受市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，快速出售。

因?yàn)橘u(mài)房最大的成本是時(shí)間。

但房東內(nèi)心很糾結(jié)。

房子當(dāng)年是她母親出錢(qián)給買(mǎi)的，如果賣(mài)虧了她感覺(jué)很對(duì)不起母親。

換位思考一下，誰(shuí)家里的錢(qián)也不是大風(fēng)刮來(lái)的，父母拿出半輩子積蓄幫兒女買(mǎi)房，誰(shuí)能輕易接受虧幾十萬(wàn)上百萬(wàn)。

但現(xiàn)實(shí)就是很殘酷，市場(chǎng)不認(rèn)成本，只認(rèn)當(dāng)下的價(jià)格。

就在房東繼續(xù)糾結(jié)的時(shí)候，小區(qū)出現(xiàn)了3.4萬(wàn)成交。

這一刻，時(shí)間的代價(jià)具象化為了“100萬(wàn)”的落差。

上海賣(mài)房，4個(gè)月還沒(méi)賣(mài)掉？

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砸盤(pán)&PUA太猛了

我們正式接手這套房子是5月底，隨后迎來(lái)了猛烈的砸盤(pán)。

6月小區(qū)成交一套單價(jià)4萬(wàn)的，歷史新低。

小區(qū)的掛牌價(jià)跳水式下調(diào)，緊接著8月份成交一套3.4萬(wàn)的高樓層，再創(chuàng)新低。

這是房東第一次有強(qiáng)烈的危機(jī)感，也愈發(fā)相信我們的建議。

這個(gè)時(shí)候我們思考的已經(jīng)不是降不降價(jià)的問(wèn)題。

立馬跟著降價(jià)沒(méi)有意義的，和小區(qū)最低價(jià)在短期內(nèi)拼刺刀無(wú)異于“自殺”行為。

暫時(shí)不著急賣(mài)，等這個(gè)月風(fēng)頭過(guò)了再賣(mài)。

雖然時(shí)間成本很貴，但是這次真要等一等。

因?yàn)橹薪橐呀?jīng)把房東的掛牌價(jià)往210萬(wàn)壓了。

這意味著，如果我們立馬接招，在這急跌的小區(qū)行情里，成交價(jià)很可能在200萬(wàn)以下了。

之所以敢于暫停，還在于不斷深入的市場(chǎng)調(diào)研。

我們給到房子的當(dāng)時(shí)的估價(jià)其實(shí)在230萬(wàn)，單價(jià)4萬(wàn)左右。

只不過(guò)短期市場(chǎng)殺紅眼了，房東被中介、情緒裹挾著被動(dòng)大幅割肉。

但是這樣的時(shí)間點(diǎn)，恰恰是一些中介最喜歡的，他們可以利用這種極端案例影響房東心態(tài)，促使他們降到更低的價(jià)格來(lái)出業(yè)績(jī)。

其中某頭部平臺(tái)的中介（下稱(chēng)A中介），就拿著3.4萬(wàn)的成交案例讓我們降價(jià)。

揚(yáng)言不降價(jià)就下架。

但奇怪地是，每天A中介都帶著好幾波人去看房。

其實(shí)就是在給房東壓力，但都是假帶看。

表達(dá)的意思就是我們有客戶(hù)，但是你價(jià)格太高，你先降到210萬(wàn)，我們立馬幫你成交。

別看我現(xiàn)在講的這么簡(jiǎn)單，但這套方法對(duì)付房東真的有效。

那套3.4萬(wàn)的房子就是這么來(lái)的。

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不能迷信大平臺(tái)

一直到9月底，情況似乎都沒(méi)有明顯改觀。

因?yàn)锳中介手里又捏著一套頂樓的189萬(wàn)房源，單價(jià)3.4萬(wàn)。

而且這個(gè)房東除了A中介，別的中介都沒(méi)掛牌。

雖然沒(méi)簽獨(dú)家，已經(jīng)是真正意義上的獨(dú)家了。

其他任何中介都插不進(jìn)去。

獨(dú)家絕對(duì)是賣(mài)房路上的一大毒瘤。

這時(shí)候，我們決定做出改變，放棄A中介掛牌，即便市場(chǎng)份額再大、曝光率再高也不掛了。

我們從小中介入手，挖掘他們的存量客戶(hù)資源。

中介手里有房、有客。

如果一味地在房端努力，那就是海量房源內(nèi)卷。

不如從客端入手，用我們的房子匹配人家存量客戶(hù)的需求。

我們有房，他們有客，就是雙向的努力。

恰恰是這次轉(zhuǎn)向，帶來(lái)了真正優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)。

其中一家小中介的帶來(lái)的一對(duì)老夫妻，生活圈子就在北蔡這邊。

對(duì)房型、位置等都覺(jué)得還行。

人家報(bào)價(jià)就是230萬(wàn)，最終成交價(jià)237萬(wàn)。

而且僅用了1個(gè)月。

但是，那套頂樓189萬(wàn)的房子至今還沒(méi)賣(mài)掉。

賣(mài)房要頭腦清晰

在這個(gè)案例里，有太多普通賣(mài)房人的身影。

我有幾點(diǎn)真誠(chéng)的建議：

1、賣(mài)房就要忘記小區(qū)歷史成交，專(zhuān)注于當(dāng)下。

也許你的下慪氣曾經(jīng)能賣(mài)6萬(wàn)，但當(dāng)下就是3萬(wàn)的行情。

2、一定要賣(mài)的，就和時(shí)間搶跑。

時(shí)間成本太貴了，1年跌100萬(wàn)真不是句玩笑話(huà)。

3、不要迷信某一個(gè)平臺(tái)。

任何時(shí)候賣(mài)房都要廣撒網(wǎng)，中介市場(chǎng)份額大不代表成交概率一定大。

更關(guān)鍵的是，小中介在社區(qū)關(guān)系的覆蓋上會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。

手里積累的忠實(shí)客戶(hù)，可能對(duì)你賣(mài)房幫助更大。

4、堅(jiān)決拒絕無(wú)底線(xiàn)pua壓價(jià)。

沒(méi)有最低，只有更低。

有些中介習(xí)慣性將所有原因推給市場(chǎng)不行，你越低他越好賣(mài)，反正他賺傭金。

在這次案例中，我們還有兩次關(guān)鍵的改變。

一次是暫避鋒芒、一次是從大平臺(tái)下架。

賣(mài)房過(guò)程中一定要保持頭腦清醒。

現(xiàn)在市場(chǎng)的幅面情緒很濃，對(duì)房東的影響很大。

失去理智，就會(huì)動(dòng)作變形，然后走入死胡同。

這個(gè)時(shí)候，每一個(gè)房東都很需要一個(gè)自己人出謀劃策。

以更冷靜的視角給出建議。

這些事情在我們這里全部由我們專(zhuān)家智囊團(tuán)來(lái)做。

專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)+大數(shù)據(jù)系統(tǒng)+全上海中介資源，房外房有能力實(shí)現(xiàn)：

讓上海沒(méi)有難賣(mài)的房子。

那些賣(mài)房中的坑，我們來(lái)幫你規(guī)避。

我們有信心：

市場(chǎng)好的時(shí)候，溢價(jià)賣(mài)；市場(chǎng)不好時(shí)候，加速賣(mài)。

房外房賣(mài)過(guò)的房子平均僅用時(shí)41天就賣(mài)掉了。

真心建議被賣(mài)房困擾的房東來(lái)試一試。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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