樓市寒冬里，任何一點(diǎn)火星都能燎原。

“房地產(chǎn)稅立法已完成，難點(diǎn)問題基本解決！”

財(cái)政部原部長樓繼偉在財(cái)新峰會(huì)上的這番表態(tài)，猶如一顆深水炸彈在沉寂的樓市中引爆。

一時(shí)間，各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道，社交媒體上熱議不斷，焦慮的購房者和投資者紛紛驚呼：

“狼真的要來了！”

然而，真相究竟如何？

01

從“完成起草”到“完成立法”的距離

當(dāng)這則消息在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳時(shí)，炸天團(tuán)第一直覺就是：

絕對(duì)不靠譜！

一個(gè)前財(cái)長也絕不會(huì)說出如此缺乏常識(shí)也不著邊際的話。

于是，查找原話出處，還真是氣不打一處來！

樓繼偉的原話其實(shí)是：“房地產(chǎn)稅法的起草工作已經(jīng)完成，但全國人大常委會(huì)還沒有正式通過，交給國務(wù)院試點(diǎn)。”

這兩者之間，可謂天壤之別。

在我國的法律體系中，《立法法》對(duì)稅收立法程序的要求十分明確：稅法草案必須經(jīng)過全國人大常委會(huì)“三審”方可通過。

從制度角度來看，一部法律的出臺(tái)通常經(jīng)歷如下階段：

1. 部門牽頭起草（通常由財(cái)政部、稅務(wù)總局參與）

2. 提交國務(wù)院審議

3. 國務(wù)院向全國人大常委會(huì)提出草案

4. 全國人大常委會(huì)三次審議

5. 法律通過并公布實(shí)施

6. 相關(guān)配套條例和實(shí)施細(xì)則落地

目前，房地產(chǎn)稅法從未進(jìn)入常委會(huì)審議程序，甚至連“初審”都未啟動(dòng)。樓繼偉所提到的“起草完成”，可能只是財(cái)政部牽頭的擬定技術(shù)性草案，這與所傳的“完成立法”有著本質(zhì)區(qū)別。

其實(shí)早在十年前，十二屆和十三屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃中，就曾將房地產(chǎn)稅法列為條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案，最后都沒有提交全國人大初審。

更不用說，根據(jù)2021年全國人大常委會(huì)的授權(quán)，房地產(chǎn)稅在全面推行前，還必須經(jīng)過為期五年的試點(diǎn)階段。

這意味著，即使立法程序立即啟動(dòng)，距離真正全面落地，至少還有五年以上的緩沖期。

02

房地產(chǎn)稅，遠(yuǎn)不只為降房?jī)r(jià)

關(guān)于房地產(chǎn)稅，有個(gè)普遍的理解：它是用來降房?jī)r(jià)的利器。

但其實(shí)看看上海和重慶的試點(diǎn)就明白，事實(shí)并不是這樣的。開征房產(chǎn)稅這么多年，兩地房?jī)r(jià)該漲照樣漲。

房地產(chǎn)稅確實(shí)能夠降低投機(jī)需求，具有一定的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的功能——這是沒錯(cuò)，但它絕不是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的工具。

那如果降房?jī)r(jià)不是首要目的，國家為什么要堅(jiān)定不移地推進(jìn)這項(xiàng)爭(zhēng)議巨大的改革？

真相在于：這是地方財(cái)政轉(zhuǎn)型的必然選擇。

1994年分稅制改革后，地方財(cái)政收入大幅削弱，被迫依賴“土地財(cái)政”。數(shù)據(jù)顯示，2022年土地出讓金仍占地方政府性基金收入的90%以上。

但這種模式已經(jīng)難以為繼了：城市化進(jìn)程放緩，可賣土地越來越少；地價(jià)推高房?jī)r(jià)，又加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)。

更深層次的變化還在于：房地產(chǎn)稅將從根本上重塑地方政府的行為邏輯。

直白點(diǎn)說，“房子是用來住的，不是用來炒的”一直難以實(shí)現(xiàn)，本質(zhì)上是結(jié)構(gòu)性問題。

地方政府靠賣地賺錢，就會(huì)傾向于控制土地供應(yīng)節(jié)奏來維持高地價(jià)。開征房地產(chǎn)稅后，政府的動(dòng)力就不再是“炒高地價(jià)”，而是需要靠“經(jīng)營城市、服務(wù)居民”來獲得穩(wěn)定稅收。

應(yīng)該說，房地產(chǎn)稅從來都不是房?jī)r(jià)調(diào)控的抓手，而是關(guān)系到國家財(cái)政安全和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略抉擇，其政策意義遠(yuǎn)高于市場(chǎng)意義。

03

良藥苦口，卻難下咽

盡管推行房地產(chǎn)稅的意義重大，但“良藥”能否見效，關(guān)鍵在于能否“對(duì)癥”且“適時(shí)”。

況且，“良藥”一般都“苦口”。

房地產(chǎn)稅這劑改革良藥，就已經(jīng)醞釀了整整二十年——

從2003年物業(yè)稅概念的提出，到2011年上海、重慶試點(diǎn)，再到2021年授權(quán)新一輪試點(diǎn)，這條路走得格外漫長。

細(xì)數(shù)這段歷程，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)耐人尋味的規(guī)律：房地產(chǎn)稅的推進(jìn)節(jié)奏，始終與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖同頻共振。

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)，立法工作快馬加鞭；

2021年泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇時(shí)，試點(diǎn)改革再度提上議程。

然而，就在同一年，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下——房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)開始釋放，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，加上疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)承壓下行。

于是，2022年財(cái)政部明確表態(tài)：“當(dāng)年內(nèi)不具備擴(kuò)大試點(diǎn)條件”。這也透露出一個(gè)鮮明信號(hào)：

房地產(chǎn)稅的推出必須考慮市場(chǎng)承受能力。

的確，房地產(chǎn)稅涉及利益調(diào)整范圍廣，影響家庭資產(chǎn)配置，社會(huì)關(guān)注度極高。多數(shù)國家在引入不動(dòng)產(chǎn)稅時(shí)都會(huì)面臨長期博弈，征管難、評(píng)估難、公眾接受難等問題共同存在。

我國也不例外。

說個(gè)實(shí)際情況，為啥四年前人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，但現(xiàn)實(shí)卻雷聲大，雨點(diǎn)小，至今仍不了了之呢？

原因就在于，各個(gè)城市的反應(yīng)都非常冷淡，鮮有響應(yīng)者，即便被動(dòng)員進(jìn)行試點(diǎn)的城市也極不情愿。

最終，此事就這么一直耽擱下來，要不是樓繼偉貿(mào)然提出來，很多人都忘記還有這檔子事。

應(yīng)該說，房地產(chǎn)稅這劑旨在根治“土地財(cái)政”頑疾的良藥，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，其出臺(tái)可能會(huì)產(chǎn)生適得其反的效果。

本就脆弱的購房者信心，任何增加持有成本的信號(hào)，都可能成為壓垮市場(chǎng)的“又一根稻草”。

結(jié)語

那么，什么時(shí)候才有可能重啟房地產(chǎn)稅的推進(jìn)事宜？

答案是：等！

真正的難題從來不是技術(shù)難題，更不是立法程序，而是公眾的接受度和市場(chǎng)的承受能力。

因此，這是一場(chǎng)勢(shì)在必行的改革，卻也是一場(chǎng)在當(dāng)下必須暫停的改革。

它承載著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的希望，同時(shí)也考驗(yàn)著決策層的智慧與勇氣。

改革不僅需要推進(jìn)的魄力，更需要等待的定力。在正確的時(shí)機(jī)打出一張好牌，遠(yuǎn)比在錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)硬來要明智得多。

房地產(chǎn)稅這張牌，注定還在等待最適合的時(shí)機(jī)。

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