2025年尾聲將至，合肥土地市場悄然釋放關鍵信號。12月19日，包河、蜀山3宗居住用地即將拍賣，總面積僅89.24畝，規(guī)模雖小，卻暗藏規(guī)則顛覆性調整——蜀山地塊首次強制要求配建30%的50-80㎡小戶型，包河地塊則延續(xù)“定向出讓”邏輯。與此同時，11月21日661畝土拍提前預熱市場，經(jīng)開區(qū)低容積率地塊、新站區(qū)冰雪綜合體等多元布局，折射出合肥從“規(guī)模擴張”轉向“精準調控”的深層邏輯。

NO.1|壹

小戶型強制登場：剛需的福音，還是市場的無奈？

蜀山區(qū)SS202508號地塊的出讓文件，首次白紙黑字寫明“須規(guī)劃建設不少于地上計容住宅面積30%的小戶型（50-80平方米）”。這一規(guī)則背后，直指老城片區(qū)城中村改造的房票安置需求——大汪崗、大梁崗項目拆遷戶需總價可控的住房，而當前合肥新房市場已被120㎡以上改善型產(chǎn)品壟斷，剛需選擇空間幾近歸零。

小戶型的回歸，看似是政策引導的“供給側改革”，實則暴露了市場分化加劇的困境。一方面，主城核心區(qū)土地稀缺，房企為追求利潤最大化傾向打造高端產(chǎn)品；另一方面，房價高企擠壓剛性購房者，供需錯配矛盾突出。第一房智庫認為，此舉雖能短期緩解房票群體安置壓力，但若后續(xù)更多地塊跟進，或將顛覆合肥“越大越貴”的定價邏輯，甚至引發(fā)部分區(qū)域價格體系重構。

NO.2|貳

包河“袖珍地塊”背后：軌道公司的土地棋局

包河區(qū)兩宗地塊總面積不足9畝，卻因“若與緊鄰BH202218號宗地為同一競得人，統(tǒng)一規(guī)劃建設”的條款引發(fā)關注。該地塊緊鄰合肥軌道開發(fā)的棠悅風華項目，且競買人資格明確要求“二級以上開發(fā)資質”，幾乎為合肥軌道公司量身定制。這種“零散整合”模式，實則是國企主導下土地資源精細化管理的體現(xiàn)——通過整合邊角地塊，優(yōu)化區(qū)域功能布局，避免開發(fā)碎片化。

但包河區(qū)超50個在售/待售項目的紅海競爭，讓這類小微地塊的入市略顯尷尬。第一房智庫分析，此類地塊更可能作為現(xiàn)有項目的配套擴容（如人才公寓、租賃住房），而非獨立開發(fā)。這也反映出核心區(qū)土地資源日趨稀缺后，政府正通過“存量挖潛”而非“大規(guī)模出讓”維持市場穩(wěn)定。

NO.3|叁

11月土拍預熱：冰雪綜合體與低密改善的博弈

11月21日的土拍中，新站區(qū)冰雪綜合體（要求24個月內運營）、經(jīng)開區(qū)兩宗低容積率住宅（≤1.9、≤1.5）成為焦點。新站區(qū)借地鐵4號線契機引入冰雪場館，意在補足北城文旅短板；經(jīng)開區(qū)低密地塊則瞄準改善客群，與周邊產(chǎn)業(yè)園形成職住平衡。

值得玩味的是，瑤海區(qū)101.74畝住宅地塊起拍價僅815萬元/畝，較同期經(jīng)開區(qū)地塊（235萬-245萬/畝）高出3倍有余，反映核心區(qū)與新興板塊的地價差持續(xù)拉大。第一房智庫提醒，這種分化可能導致購房需求進一步向價格洼地傾斜，但配套成熟度仍是決定市場接受度的關鍵。

NO.4|肆

結語

從強制小戶型到國企主導整合，從文旅配套綁定到低密改善布局，合肥土拍市場已告別“一刀切”的粗放模式，轉向更精細化的“按需定供”。政府通過土地規(guī)則調控市場結構的意圖愈發(fā)明顯——既保障房票群體安置，又平衡區(qū)域發(fā)展差異，同時試探改善與剛需的平衡點。

對購房者而言，未來產(chǎn)品選擇將更多元，但需警惕部分板塊供應過剩風險；對房企來說，唯有精準定位、控制成本才能突圍。第一房智庫預判，2026年合肥樓市或將迎來“小戶型放量”與“改善產(chǎn)品升級”并行的新格局，而土地市場的每一次落槌，都在為這場變局埋下伏筆。

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