昨天的深夜，一紙聯(lián)合聲明，剛剛鬧翻天的越秀和中建智地，以及一直沒發(fā)聲的金茂，發(fā)布了“聯(lián)合聲明”，宣布就北京朝陽黃杉木店項(xiàng)目開發(fā)爭端“達(dá)成共識”，已經(jīng)“握手言和”了。

這場因操盤權(quán)而起的爭斗，在業(yè)內(nèi)還沒反應(yīng)過來之時(shí)就突然收場。

昨天早上，十一郎發(fā)表這篇，就接到地產(chǎn)大哥來詢問，說兩家不是要和好了嗎？我聽后差異，說，兩家這么大的房企，頭天吵架吵到撕破臉，第二天轉(zhuǎn)臉握手言和，不太會吧。

難道不要面子的嗎！

大哥聽我這么說完，也覺得是這么個(gè)理兒。

誰料！

沒過24小時(shí)，就被打臉。

十一郎本以為會看到一場長篇商戰(zhàn)劇，不料卻只是“一閃而過的預(yù)告片”。

這番態(tài)度轉(zhuǎn)變之快，讓人不禁感嘆：有時(shí)候，房企之間的合作就像孩童過家家，今天吵明天好，關(guān)鍵還是看利益是否到位 。

01

DICHAN SHIYIYAN

百億地塊埋隱患

這場爭議的核心，是北京朝陽區(qū)黃杉木店一塊令無數(shù)房企垂涎的“肥肉”。

今年4月28日，中建智地、中國金茂、越秀地產(chǎn)和朝陽城發(fā)組成的聯(lián)合體，經(jīng)過激烈角逐，最終以 126億元 拿下該地塊。這筆巨額交易刷新了近兩年朝陽區(qū)宅地樓面價(jià)紀(jì)錄，成為北京市場矚目的“地王”項(xiàng)目。

拿下地塊只是開始，如何分蛋糕才是難題。

7月31日，三方簽署投資合作協(xié)議，約定將地塊拆分為南北兩部分開發(fā)。南地塊“紫京宸園”由中建智地負(fù)責(zé)營銷，北地塊“璞樾”則由越秀地產(chǎn)操盤。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，這種安排本身就存在利益與權(quán)力的錯(cuò)位。

在璞樾項(xiàng)目公司中，中建智地持股49.9%，為最大股東；而越秀地產(chǎn)僅持股17%，同樣的，在紫京宸園項(xiàng)目公司中，中建智地持股50.1%，越秀地產(chǎn)持股17%。

有意思的是，在璞樾項(xiàng)目中，越秀持股雖然只有17%的持股，卻掌握了營銷話語權(quán)。這種股權(quán)和操盤權(quán)不匹配的情況，就像兩個(gè)人一起做生意，出資多的反而沒話語權(quán)，難怪會鬧矛盾。

為規(guī)避直接競爭，兩個(gè)項(xiàng)目初期嘗試打出差異化。紫京宸園主打宋式風(fēng)格，戶型從133平方米到400平方米不等；璞樾則走國際范，主力戶型為152平方米～258平方米的全四居。

02

DICHAN SHIYIYAN

表面和諧暗流涌動

10月份，兩個(gè)項(xiàng)目相繼開盤，表面成績亮眼。

紫京宸園官宣銷售額 56.5億元 ，璞樾官宣銷售45.65億元。11月初，雙方甚至還聯(lián)合發(fā)布喜報(bào)，官宣“10月北京網(wǎng)簽冠亞軍”，共同托舉黃杉木地塊。

然而，這份和諧背后，暗流早已涌動。

11月12日，業(yè)內(nèi)流傳出一封中建智地子公司北京興鼎發(fā)給廣州國資委的“舉報(bào)信”。信中直指越秀方在璞樾項(xiàng)目中存在首開不合理定價(jià)、續(xù)銷期間惡意競爭等行為。

舉報(bào)信內(nèi)容顯示，越秀方在紫京宸園開盤后，未按此前達(dá)成一致的統(tǒng)一定價(jià)規(guī)則推進(jìn)，影響了板塊價(jià)格秩序。這一行為導(dǎo)致紫京宸園已認(rèn)購客戶流失131組，影響簽約金額超22億元。

更早的11月10日，中建智地已向越秀發(fā)出公函，要求其交出北地塊的營銷操盤權(quán)，并停止所謂的“惡意攻擊”。中建智地甚至揚(yáng)言，若越秀不按期交接，將對越秀所有在京項(xiàng)目“永久發(fā)起無差別全面打擊”。

03

DICHAN SHIYIYYAN

戲劇性和解與聯(lián)合操盤

就在市場期待一場激烈商戰(zhàn)之時(shí)，劇情卻迎來戲劇性反轉(zhuǎn)。

11月16日深夜，三方發(fā)布聯(lián)合聲明，表示已“經(jīng)過坦誠協(xié)商、充分共創(chuàng)、達(dá)成共識”。聲明稱，各方將秉持專業(yè)、陽光、公開、透明的原則，推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)。

對于操盤權(quán)這一爭議焦點(diǎn)，最終的解決方案是：黃杉木店南北雙地塊將由三家聯(lián)合操盤營銷 。

據(jù)界面新聞報(bào)道，具體而言將是“南北地塊共同操盤，互派營銷副職，金茂派觀察員”。這一安排試圖通過相互制衡，避免任何一方單獨(dú)掌控營銷話語權(quán)。

同時(shí)，股東方將建立常態(tài)化溝通機(jī)制，公開項(xiàng)目進(jìn)展、透明化管理流程，從工程建設(shè)到物業(yè)服務(wù)全鏈條筑牢防線，保障業(yè)主權(quán)益。

04

DICHAN SHIYIYAN

合作開發(fā)的兩難困境

這場糾紛雖然以和解收場，卻暴露出房企合作開發(fā)模式的固有風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)市場下行期，房企為分散風(fēng)險(xiǎn)、減輕資金壓力，紛紛選擇合作拿地。但合作過程中，各方對于利益分配的期望可能存在差異。

一位不愿具名的專家指出：“問題不能歸咎于某個(gè)企業(yè)文化或管理者素質(zhì)的問題，而要?dú)w咎于市場行情的變化?！?/p>

“兩個(gè)項(xiàng)目地段非常不錯(cuò)，所以本質(zhì)上是反映了市場的問題，說明客戶量在減少，房子不好賣。同時(shí)也說明企業(yè)近期銷售業(yè)績考核的壓力在明顯增大?！?/p>

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，兩個(gè)項(xiàng)目的銷售情況或許并不如表面宣傳的那般光鮮。截至11月16日，紫京宸園首批取證房源網(wǎng)簽111套，第二批取證房源僅網(wǎng)簽9套。

璞樾首批取證房源網(wǎng)簽117套，第二批也只有14套。

最終，和解后的黃杉木店項(xiàng)目將采取“南北地塊共同操盤，互派營銷副職，金茂派觀察員”的解決方案。

這種互相制衡的設(shè)計(jì)，恰似三家房企手拉手跳圓舞曲——步伐可以不一致，但絕不能松開手。

綁在同一條繩上的螞蚱，即便相互摩擦，也明白，繩子不能斷了。

友誼的小船不能翻，否則誰都吃不上饅頭。

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