11月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年10月全國70城房價數(shù)據(jù)，樓市整體仍處于調(diào)整周期，但局部市場已顯現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇跡象。70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲城市僅6個，二手房價格更是全線下跌，市場分化態(tài)勢持續(xù)深化。值得注意的是，合肥新房價格環(huán)比上漲0.1%，同比實(shí)現(xiàn)0.4%的正增長，成為少數(shù)環(huán)比、同比雙漲的城市之一，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。這一數(shù)據(jù)與上海、杭州等熱點(diǎn)城市形成呼應(yīng)，反映出部分二線城市在政策優(yōu)化、供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，正逐步企穩(wěn)回升。

從全國層面看，一線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，二、三線城市跌幅分別為0.4%和0.5%，市場仍面臨一定壓力。然而合肥的逆勢回暖，不僅體現(xiàn)了地方政策效應(yīng)的釋放，也反映出城市基本面對住房需求的支撐力。

NO.1 |壹

新房市場企穩(wěn)回升，合肥表現(xiàn)亮眼

10月份，70城中新建商品住宅價格環(huán)比微漲或持平的城市數(shù)量明顯增多。以上海為例，新房價格環(huán)比上漲0.3%，同比漲幅高達(dá)5.7%，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場韌性。杭州、合肥等二線城市新房價格環(huán)比也實(shí)現(xiàn)微漲，分別上升0.1%。

在整體市場調(diào)整的大背景下，合肥新房市場表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。10月份合肥新房價格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲0.4%，成為本月全國少數(shù)幾個房價上漲的城市之一。

改善型需求成為主力。分面積段看，90-144平方米和144平方米以上改善型住宅表現(xiàn)優(yōu)于剛需戶型。其中合肥市數(shù)據(jù)顯示，90-144平方米和144平方米以上新房價格環(huán)比均上漲0.2%，而90平方米及以下戶型則下降0.3%。上海144平方米以上大戶型新房價格同比上漲7.4%，遠(yuǎn)超平均水平。

城市分化格局持續(xù)。一線城市和部分核心二線城市（如上海、杭州、成都）新房價格同比仍保持上漲，而部分三四線城市價格下行壓力依然較大。這種分化反映出人口和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)的城市更具抗風(fēng)險能力。

從實(shí)際成交數(shù)據(jù)看，10月合肥商品住宅呈現(xiàn)量價齊漲態(tài)勢。根據(jù)金剛石數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月商品住宅供應(yīng)量15.3萬㎡，環(huán)比下滑58%，成交量18.04萬㎡，環(huán)比上漲13%，成交均價21737元/㎡，環(huán)比上漲6%。這一數(shù)據(jù)印證了價格指數(shù)的變動趨勢。

分區(qū)來看，合肥各區(qū)域房價差異明顯。濱湖區(qū)以28626元/㎡領(lǐng)跑全市，包河區(qū)、政務(wù)區(qū)等核心區(qū)域價格保持在2萬元/㎡以上，而新站區(qū)價格僅為11269元/㎡。這種價格分化反映出購房者對優(yōu)質(zhì)地段和配套的認(rèn)可度較高。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，10月合肥商品住宅主力成交面積段集中在100-110㎡，總占比18%；總價段集中在300萬以下，總占比68%。這說明剛需和改善型需求仍是市場主力，購房者趨于理性，更注重產(chǎn)品的實(shí)用性和性價比。

NO.2 |貳

二手房市場持續(xù)調(diào)整，以價換量成主流

與新房市場的“熱鬧”相比，合肥10月二手房市場顯得更為理性，也更能反映真實(shí)的市場供需。

價格普遍下行。10月份，70城二手住宅價格環(huán)比全面下跌，無一城市上漲。合肥二手房價格環(huán)比下降0.7%，同比下降6.5%；鄭州二手房價格同比跌幅達(dá)8.2%，市場調(diào)整幅度更深。

各面積段全面承壓。與新房市場不同，二手房市場各面積段價格均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。合肥市90平方米及以下、90-144平方米和144平方米以上二手房價格環(huán)比分別下降0.6%、0.9%和0.2%，主流戶型(90-144平方米)跌幅最大，反映二手房市場深度調(diào)整。

掛牌量激增加劇競爭。多個熱點(diǎn)城市二手房掛牌量持續(xù)攀升，業(yè)主為促進(jìn)成交不得不降價出售，形成“以價換量”的市場格局。這種預(yù)期自我強(qiáng)化的機(jī)制使得二手房價格下行壓力持續(xù)存在。

根據(jù)七七說數(shù)據(jù)，10月全市二手房住宅網(wǎng)簽4481套（不含三縣），環(huán)比下降3.61%，同比下降20.62%。但成交均價為12279元/㎡，環(huán)比上升5.10%。這“量縮價升”的組合，同樣需要深入剖析。

成交量的小幅下滑，延續(xù)了市場的調(diào)整態(tài)勢。二手房市場的活躍度與去年同期相比已不可同日而語。從區(qū)域看，除瑤海區(qū)（成交量815套，環(huán)比上升8.38%）和廬陽區(qū)外，其余區(qū)域成交量均環(huán)比下降，尤其是政務(wù)區(qū)降幅最大，約18.88%。這反映出核心區(qū)的高總價房產(chǎn)流動性進(jìn)一步減弱，而總價較低的瑤海區(qū)等區(qū)域，因其較高的性價比，吸引了部分預(yù)算有限的剛需客群。

來源：合肥樓市航拍圖

成交均價的環(huán)比回升，更可能是一種“價格探底”后的階段性企穩(wěn)，而非趨勢性反彈。經(jīng)過長時間的下跌，二手房價格已逐步接近賣方的心理底線和買方的心理價位。部分急售房東經(jīng)過多輪調(diào)價后，價格降至市場能夠接受的區(qū)間，從而帶動了成交，并小幅拉高了整體均價。政務(wù)區(qū)成交均價雖環(huán)比下降14.23%至17373元/㎡，但仍為九區(qū)最高，這說明核心地段資產(chǎn)的價值支撐依然堅(jiān)固，但價格回調(diào)的壓力也最大。

從成交總價段來看，市場基底依然是低總價房源。50-100萬之間的房源占比最高，為37.48%；100-200萬占比為33.54%。這清晰地表明，二手房市場的支撐力量完全來自于對價格極其敏感的剛性需求。

因此，二手房市場的“價升”并非意味著市場即將反轉(zhuǎn)，而是市場在深度調(diào)整后，買賣雙方博弈達(dá)到一個新平衡點(diǎn)的表現(xiàn)。它更多地反映了房價經(jīng)過一輪顯著回調(diào)后，對剛性需求的吸引力開始增強(qiáng)，市場正在嘗試尋找底部。

NO.3 |叁

結(jié)語

2025年10月的合肥樓市，新房與二手房市場呈現(xiàn)出不同的發(fā)展邏輯。新房市場通過“價格戰(zhàn)”在部分區(qū)域制造了短暫的繁榮景象，但供應(yīng)縮量、去化率低迷、庫存高揭示了內(nèi)在的脆弱性。

二手房市場則在成交量持續(xù)萎縮中顯現(xiàn)出價格筑底的跡象，低總價房源成為絕對交易主力。整體而言，市場信心仍待修復(fù)，購房行為趨于理性。

從政策層面看，10月地方層面出臺了一系列支持政策：全國范圍內(nèi)首次公積金貸款已結(jié)清且購房地?zé)o房的家庭，再次申請可按首套房政策執(zhí)行；新建商品房公積金貸款上限為房價80%，保障性住房85%，二手房則根據(jù)房齡動態(tài)調(diào)整貸款比例。這些政策有助于降低購房門檻，提振市場信心。

剛需購房者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注性價比優(yōu)勢突出的區(qū)域和急于出手的二手房。當(dāng)前是難得的選房窗口期，可優(yōu)先考慮瑤海區(qū)、新站區(qū)等價格洼地，以及包河區(qū)價格戰(zhàn)激烈的項(xiàng)目。

改善型購房者則應(yīng)將目光聚焦于核心地段擁有稀缺資源或具備過硬產(chǎn)品力的資產(chǎn)。這類資產(chǎn)抗跌性強(qiáng)，是資產(chǎn)保值升級的優(yōu)選。濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)等核心區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目值得長期關(guān)注。

對于投資者而言，市場已告別普漲時代，需要更加專業(yè)的眼光和耐心。建議關(guān)注城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展，以及人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚等長期利好因素。

當(dāng)前合肥樓市的任何“上漲”信號都需冷靜看待。 市場已進(jìn)入“總量橫盤、結(jié)構(gòu)分化”的深度調(diào)整期。產(chǎn)品的迭代升級加速了市場分化，擁有優(yōu)質(zhì)資源和完善配套的房產(chǎn)將保持韌性，而存在明顯缺陷的房產(chǎn)可能面臨更大的去化壓力。