11月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年10月全國70城房價數(shù)據(jù)，樓市整體仍處于調(diào)整周期，但局部市場已顯現(xiàn)結(jié)構性復蘇跡象。70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲城市僅6個，二手房價格更是全線下跌，市場分化態(tài)勢持續(xù)深化。值得注意的是，合肥新房價格環(huán)比上漲0.1%，同比實現(xiàn)0.4%的正增長，成為少數(shù)環(huán)比、同比雙漲的城市之一，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關注。這一數(shù)據(jù)與上海、杭州等熱點城市形成呼應，反映出部分二線城市在政策優(yōu)化、供給結(jié)構調(diào)整的推動下，正逐步企穩(wěn)回升。

從全國層面看，一線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，二、三線城市跌幅分別為0.4%和0.5%，市場仍面臨一定壓力。然而合肥的逆勢回暖，不僅體現(xiàn)了地方政策效應的釋放，也反映出城市基本面對住房需求的支撐力。

NO.1 |壹

新房市場企穩(wěn)回升，合肥表現(xiàn)亮眼

10月份，70城中新建商品住宅價格環(huán)比微漲或持平的城市數(shù)量明顯增多。以上海為例，新房價格環(huán)比上漲0.3%，同比漲幅高達5.7%，展現(xiàn)出強勁的市場韌性。杭州、合肥等二線城市新房價格環(huán)比也實現(xiàn)微漲，分別上升0.1%。

在整體市場調(diào)整的大背景下，合肥新房市場表現(xiàn)可圈可點。10月份合肥新房價格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲0.4%，成為本月全國少數(shù)幾個房價上漲的城市之一。

改善型需求成為主力。分面積段看，90-144平方米和144平方米以上改善型住宅表現(xiàn)優(yōu)于剛需戶型。其中合肥市數(shù)據(jù)顯示，90-144平方米和144平方米以上新房價格環(huán)比均上漲0.2%，而90平方米及以下戶型則下降0.3%。上海144平方米以上大戶型新房價格同比上漲7.4%，遠超平均水平。

城市分化格局持續(xù)。一線城市和部分核心二線城市（如上海、杭州、成都）新房價格同比仍保持上漲，而部分三四線城市價格下行壓力依然較大。這種分化反映出人口和產(chǎn)業(yè)基礎較強的城市更具抗風險能力。

從實際成交數(shù)據(jù)看，10月合肥商品住宅呈現(xiàn)量價齊漲態(tài)勢。根據(jù)金剛石數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月商品住宅供應量15.3萬㎡，環(huán)比下滑58%，成交量18.04萬㎡，環(huán)比上漲13%，成交均價21737元/㎡，環(huán)比上漲6%。這一數(shù)據(jù)印證了價格指數(shù)的變動趨勢。

分區(qū)來看，合肥各區(qū)域房價差異明顯。濱湖區(qū)以28626元/㎡領跑全市，包河區(qū)、政務區(qū)等核心區(qū)域價格保持在2萬元/㎡以上，而新站區(qū)價格僅為11269元/㎡。這種價格分化反映出購房者對優(yōu)質(zhì)地段和配套的認可度較高。

產(chǎn)品結(jié)構方面，10月合肥商品住宅主力成交面積段集中在100-110㎡，總占比18%；總價段集中在300萬以下，總占比68%。這說明剛需和改善型需求仍是市場主力，購房者趨于理性，更注重產(chǎn)品的實用性和性價比。

NO.2 |貳

二手房市場持續(xù)調(diào)整，以價換量成主流

與新房市場的“熱鬧”相比，合肥10月二手房市場顯得更為理性，也更能反映真實的市場供需。

價格普遍下行。10月份，70城二手住宅價格環(huán)比全面下跌，無一城市上漲。合肥二手房價格環(huán)比下降0.7%，同比下降6.5%；鄭州二手房價格同比跌幅達8.2%，市場調(diào)整幅度更深。

各面積段全面承壓。與新房市場不同，二手房市場各面積段價格均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。合肥市90平方米及以下、90-144平方米和144平方米以上二手房價格環(huán)比分別下降0.6%、0.9%和0.2%，主流戶型(90-144平方米)跌幅最大，反映二手房市場深度調(diào)整。

掛牌量激增加劇競爭。多個熱點城市二手房掛牌量持續(xù)攀升，業(yè)主為促進成交不得不降價出售，形成“以價換量”的市場格局。這種預期自我強化的機制使得二手房價格下行壓力持續(xù)存在。

根據(jù)七七說數(shù)據(jù)，10月全市二手房住宅網(wǎng)簽4481套（不含三縣），環(huán)比下降3.61%，同比下降20.62%。但成交均價為12279元/㎡，環(huán)比上升5.10%。這“量縮價升”的組合，同樣需要深入剖析。

成交量的小幅下滑，延續(xù)了市場的調(diào)整態(tài)勢。二手房市場的活躍度與去年同期相比已不可同日而語。從區(qū)域看，除瑤海區(qū)（成交量815套，環(huán)比上升8.38%）和廬陽區(qū)外，其余區(qū)域成交量均環(huán)比下降，尤其是政務區(qū)降幅最大，約18.88%。這反映出核心區(qū)的高總價房產(chǎn)流動性進一步減弱，而總價較低的瑤海區(qū)等區(qū)域，因其較高的性價比，吸引了部分預算有限的剛需客群。

來源：合肥樓市航拍圖

成交均價的環(huán)比回升，更可能是一種“價格探底”后的階段性企穩(wěn)，而非趨勢性反彈。經(jīng)過長時間的下跌，二手房價格已逐步接近賣方的心理底線和買方的心理價位。部分急售房東經(jīng)過多輪調(diào)價后，價格降至市場能夠接受的區(qū)間，從而帶動了成交，并小幅拉高了整體均價。政務區(qū)成交均價雖環(huán)比下降14.23%至17373元/㎡，但仍為九區(qū)最高，這說明核心地段資產(chǎn)的價值支撐依然堅固，但價格回調(diào)的壓力也最大。

從成交總價段來看，市場基底依然是低總價房源。50-100萬之間的房源占比最高，為37.48%；100-200萬占比為33.54%。這清晰地表明，二手房市場的支撐力量完全來自于對價格極其敏感的剛性需求。

因此，二手房市場的“價升”并非意味著市場即將反轉(zhuǎn)，而是市場在深度調(diào)整后，買賣雙方博弈達到一個新平衡點的表現(xiàn)。它更多地反映了房價經(jīng)過一輪顯著回調(diào)后，對剛性需求的吸引力開始增強，市場正在嘗試尋找底部。

NO.3 |叁

結(jié)語

2025年10月的合肥樓市，新房與二手房市場呈現(xiàn)出不同的發(fā)展邏輯。新房市場通過“價格戰(zhàn)”在部分區(qū)域制造了短暫的繁榮景象，但供應縮量、去化率低迷、庫存高揭示了內(nèi)在的脆弱性。

二手房市場則在成交量持續(xù)萎縮中顯現(xiàn)出價格筑底的跡象，低總價房源成為絕對交易主力。整體而言，市場信心仍待修復，購房行為趨于理性。

從政策層面看，10月地方層面出臺了一系列支持政策：全國范圍內(nèi)首次公積金貸款已結(jié)清且購房地無房的家庭，再次申請可按首套房政策執(zhí)行；新建商品房公積金貸款上限為房價80%，保障性住房85%，二手房則根據(jù)房齡動態(tài)調(diào)整貸款比例。這些政策有助于降低購房門檻，提振市場信心。

剛需購房者應重點關注性價比優(yōu)勢突出的區(qū)域和急于出手的二手房。當前是難得的選房窗口期，可優(yōu)先考慮瑤海區(qū)、新站區(qū)等價格洼地，以及包河區(qū)價格戰(zhàn)激烈的項目。

改善型購房者則應將目光聚焦于核心地段擁有稀缺資源或具備過硬產(chǎn)品力的資產(chǎn)。這類資產(chǎn)抗跌性強，是資產(chǎn)保值升級的優(yōu)選。濱湖區(qū)、政務區(qū)等核心區(qū)域的高品質(zhì)項目值得長期關注。

對于投資者而言，市場已告別普漲時代，需要更加專業(yè)的眼光和耐心。建議關注城市重點發(fā)展區(qū)域的基礎設施建設進展，以及人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚等長期利好因素。

當前合肥樓市的任何“上漲”信號都需冷靜看待。 市場已進入“總量橫盤、結(jié)構分化”的深度調(diào)整期。產(chǎn)品的迭代升級加速了市場分化，擁有優(yōu)質(zhì)資源和完善配套的房產(chǎn)將保持韌性，而存在明顯缺陷的房產(chǎn)可能面臨更大的去化壓力。