2009年-2019年，這十來年間，樓市之所以能夠發(fā)展起來，走出了波瀾壯闊的大牛市，根本原因在于獲益于前所未有的人口發(fā)展紅利。同時(shí)還疊加了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、收入增長(zhǎng)、快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程、貨幣擴(kuò)張等諸多因素的共振作用，最終才實(shí)現(xiàn)了樓市的大發(fā)展。房?jī)r(jià)在那個(gè)期間的漲幅基本上超越了絕大部分的其他資產(chǎn)。

過去大家總是為樓市會(huì)如何發(fā)展?fàn)幍妹婕t耳赤，那個(gè)時(shí)候樓市的發(fā)展方向似乎并不太清晰。而樓市也就是這樣的質(zhì)疑與爭(zhēng)論中，不斷發(fā)展壯大。

然而樓市發(fā)展到今天，似乎未來的走勢(shì)要比以前清晰了，基本上也算是明牌了。現(xiàn)在能夠總結(jié)出當(dāng)初樓市為何能夠發(fā)展起來的因素，那么現(xiàn)在再來看這些因素是否還存在或是是否減弱，基本上就能判斷未來樓市的大趨勢(shì)了。

從這個(gè)角度來看，首先無疑要看人口發(fā)展紅利的變化。

人口是樓市發(fā)展的最基礎(chǔ)的需求來源，也就是樓市發(fā)展的基石。而當(dāng)下的人口發(fā)展特征正在面臨著前所未有的大變化——人口已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)增長(zhǎng)周期。從2022年開始，總?cè)丝诰烷_始減少了，2023年與2024年繼續(xù)減少，三年分別減少的數(shù)量是85萬、208萬和139萬，基本上每年以一座城市的人口在減少。

今天不去探討人口減少的緣由。但必須看到人口減少對(duì)樓市的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生非常深遠(yuǎn)的影響，會(huì)直接導(dǎo)致未來的住房需求減少，同時(shí)也會(huì)改變當(dāng)下的市場(chǎng)預(yù)期。

講完了人口發(fā)展紅利的影響，接著看看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況。

最近幾年，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)回落到了5%左右，這個(gè)數(shù)據(jù)也是一路從10%以上跌下來的。這基本上意味著經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由過去的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中低速增長(zhǎng)了。

這其實(shí)也很正常，畢竟現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)非常大了，不可能一直保持著高速增長(zhǎng)。

但也不得不面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩帶來的影響。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩意味著增量的東西少了。進(jìn)而也會(huì)影響到大家的收入增長(zhǎng)，大家的購(gòu)買力增速也會(huì)隨著減緩，房?jī)r(jià)上漲也就缺乏重要的支撐。

第三點(diǎn)來看城鎮(zhèn)化這一因素的變化。今年的重要會(huì)議指出：

我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

而城鎮(zhèn)化的數(shù)據(jù)也基本上說明這一趨勢(shì)。城鎮(zhèn)化率由2014年的55.75%增長(zhǎng)至2024年的67%，年均增長(zhǎng)約1.1個(gè)百分點(diǎn)。而2024年城鎮(zhèn)化率為67.00%，比2023年末提高0.84個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際上近幾年的年增長(zhǎng)均是低于1%，呈現(xiàn)了明顯放緩的跡象。

像經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩一樣，城鎮(zhèn)化進(jìn)程減緩也是正常的。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，城鎮(zhèn)化率30%至70%被認(rèn)為是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間。而目前國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到達(dá)了67%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸減緩是正常的。

過去人口發(fā)展紅利通過快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程轉(zhuǎn)化為了住房需求。所以過去在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)出了大量的住房需求，而那個(gè)時(shí)候的供應(yīng)卻無法及時(shí)跟上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在那段時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了快速的上漲。

但這一切都過去，這些驅(qū)動(dòng)樓市快速增長(zhǎng)的因素都在發(fā)生轉(zhuǎn)變。未來樓市再難有像過去那樣的大行情了。這次樓市下行調(diào)整結(jié)束后，即便未來有行情也將是結(jié)構(gòu)性，也只會(huì)少數(shù)城市的局部區(qū)域的房子才有價(jià)值。