上海
“這兩天什么時(shí)候有空，來我這聊聊？”
一個(gè)很久沒見的名字突然出現(xiàn)在我的對(duì)話框
之前一直聽說這家企業(yè)暴雷問題嚴(yán)重，老板自己的狀態(tài)也不好
看他突然找我，很是好奇
所以在一個(gè)溫暖的午后，我來到了他的會(huì)所樓下
碰頭確實(shí)也是閑聊
聊聊最近的市場(chǎng)，行業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)于未來的判斷什么的
但是魔幻的是
三個(gè)小時(shí)的溝通，中間經(jīng)常會(huì)看到他接到電話關(guān)于這個(gè)官司那個(gè)法院
很明顯，對(duì)他而言，企業(yè)似乎還沒有徹底擺脫困境
所以對(duì)我來說，我權(quán)衡再三，問了一個(gè)問題：你當(dāng)年是怎么失控的
以下內(nèi)容，以第一視角口吻來記錄一段大家都熟悉但可能也有點(diǎn)陌生的樓市畫面
關(guān)于一家公司是怎么崩潰的
01
房地產(chǎn)開發(fā)，作為企業(yè)的老板，就像那個(gè)西西弗斯神話
每年都要推著一塊巨大的石頭上山
每次無比的辛苦無比的艱難無數(shù)次的陣痛，終于到年底之后到達(dá)了山頂
但是很快馬上第二年所有數(shù)字全都?xì)w零清空
你頭上換了一塊更大的石頭，更陡的山頭以及更難的路，然后和你說
明年零點(diǎn)之前你需要再爬到那個(gè)山頭
那時(shí)候雖然是樓市上升期，每個(gè)項(xiàng)目都能順利銷售
但是如果一家開發(fā)企業(yè)做到有規(guī)模，還是需要做對(duì)一件事
如何讓項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏精準(zhǔn)匹配上企業(yè)金融資金的節(jié)奏
在那個(gè)周期，只要從借錢開始，就知道未來每個(gè)節(jié)點(diǎn)需要還多少錢或者借多少錢
這是那個(gè)時(shí)代下開發(fā)企業(yè)的確定性
所以就需要每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期都要在錢的節(jié)奏下穩(wěn)定開發(fā)
但是本質(zhì)上讓一家公司上百個(gè)項(xiàng)目都是在一個(gè)節(jié)奏里運(yùn)轉(zhuǎn)其實(shí)是挺難的
因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境不一樣，項(xiàng)目規(guī)模不一樣，各地團(tuán)隊(duì)不一樣以及政策環(huán)境也不一樣
所以總是出現(xiàn)整體開發(fā)周期的不確定性，從而干擾企業(yè)的金融節(jié)奏
在這個(gè)背景下，一般開發(fā)商會(huì)做幾件事
第一產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化
盡量壓縮前端研發(fā)的周期
第二工程節(jié)點(diǎn)化
每塊地從拿地開始到賣完，每個(gè)節(jié)點(diǎn)都嚴(yán)絲合縫確定好，保證回款的順利
第三跟投制度的跟進(jìn)
給團(tuán)隊(duì)分潤(rùn)提成，從而推動(dòng)他們更加積極的推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)
第四資金預(yù)備
不論是整個(gè)大盤子的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，還是再去借更多的錢，公司儲(chǔ)備一點(diǎn)現(xiàn)金用于防止局部項(xiàng)目出現(xiàn)漏洞
所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)一家開發(fā)企業(yè)哪怕在樓市快速上揚(yáng)的階段里依然是緊繃的
雖然規(guī)模越做越大，但是企業(yè)內(nèi)部本身越繃越緊
就是為了兩個(gè)節(jié)奏要精準(zhǔn)的匹配上
這也導(dǎo)致，容錯(cuò)率也越來越小
02
所以對(duì)于開發(fā)商來說，一直在資本市場(chǎng)上有一個(gè)詬病
就是戰(zhàn)略彈性不足
就是幾乎所有的因素都受制于外部環(huán)境
沒有自己足夠的后手能夠?qū)_風(fēng)險(xiǎn)
所以在整個(gè)戰(zhàn)略層面，有兩件事情就比較重要
第一，能不能借到足夠便宜的錢
如果有這個(gè)能力，那么整個(gè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)就有了更大的彈性空間
但是這個(gè)往往不受制于公司
所以第二件事就顯得尤為關(guān)鍵：能不能拿到相對(duì)低成本的地塊
如果每塊地都能夠控制土地成本，那么未來每個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間就能夠提升
那么對(duì)于企業(yè)來說對(duì)于外部資金的依賴就會(huì)減少
所以這個(gè)時(shí)候企業(yè)老板的眼光就非常重要
進(jìn)哪些城市，什么時(shí)候拿地，拿什么樣的地，這些都決定了公司整體的長(zhǎng)線發(fā)展
也是公司對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)最為重要的手段
要知道樓市是有周期的，有市場(chǎng)好的時(shí)候和市場(chǎng)不好的時(shí)候
如果在樓市好的時(shí)候儲(chǔ)備好足夠的現(xiàn)金，那么等到調(diào)控來了市場(chǎng)冷了，這個(gè)時(shí)候拿地就能夠用比較低的價(jià)格淘到一些好地
然后再等市場(chǎng)好的時(shí)候賣掉
從而獲得利差空間
所以在企業(yè)內(nèi)部經(jīng)常會(huì)看到一個(gè)現(xiàn)狀，就是在樓市好的時(shí)候一些品牌都在拼命出貨
這個(gè)目的就是為了儲(chǔ)備現(xiàn)金，然后等著政策來然后市場(chǎng)冷，然后去拿地
這種等著政策來有用嗎
還真的有用，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)就是螺旋上漲的，幾乎一年到一年半就會(huì)出一輪政策調(diào)節(jié)下市場(chǎng)
“那你發(fā)現(xiàn)哪一年有點(diǎn)不對(duì)勁?！?/p>
其實(shí)是2016年
因?yàn)榻?jīng)歷過2015年的樓市可以說非常瘋狂的一年
業(yè)內(nèi)幾乎很多人判斷2016年會(huì)出政策
所以這一年幾乎把公司的負(fù)債降到最低，然后準(zhǔn)備好現(xiàn)金
就等著去拿地
但是整個(gè)2016年也沒出政策，這也讓市場(chǎng)出現(xiàn)了罕見的兩年樓市大年
所以整個(gè)土地成本在快速提升
在競(jìng)拍的背景下整體溢價(jià)率已經(jīng)到了非常高的情況
這個(gè)時(shí)候公司就一直沒有拿地，就是覺得現(xiàn)在這樣的地拿到手上未來脫手也會(huì)非常棘手
樓市直到2017上半年才開始出調(diào)控政策
這某種程度上也讓企業(yè)有點(diǎn)措手不及
因?yàn)槭袌?chǎng)是有慣性的，17年出政策一般18年才會(huì)冷下來
按照道理來說18年是可以拿地的
另外對(duì)于企業(yè)而言兩年沒拿地整個(gè)土地儲(chǔ)備開始不足
所以我們看到18年19年是很多開發(fā)商開始拼命拿地的年份
而這就成為了很多企業(yè)隱患埋下的伏筆
因?yàn)檫@些地塊都是在2021年前后開始要進(jìn)入市場(chǎng)
后面的事情大家知道了
就是三條紅線加上市場(chǎng)預(yù)冷，很多企業(yè)出問題就開始暴露
第一家暴雷的企業(yè)是泰禾，慢慢的后面一切就開始批量化的出現(xiàn)
高價(jià)的地和下沉的市場(chǎng)在開發(fā)商面前同時(shí)出現(xiàn)的時(shí)候，企業(yè)內(nèi)整體的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制就出現(xiàn)了問題
03
前面已經(jīng)說過，一家房地產(chǎn)企業(yè)需要兩個(gè)節(jié)奏
一個(gè)是項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏
一個(gè)是企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的節(jié)奏
首先是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏打亂
市場(chǎng)不好房子要么降價(jià)虧本賣，要么扛著價(jià)格回不了現(xiàn)金流
另外，企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)的節(jié)奏也開始被打亂了
那個(gè)時(shí)候，伴隨著企業(yè)暴雷，各地保交樓成為主旋律
這就意味著單個(gè)項(xiàng)目上回流的現(xiàn)金沒辦法再流到集團(tuán)用于周轉(zhuǎn)了
這就是我們經(jīng)常看到的，很多企業(yè)明明賬上有錢但就是還不上債務(wù)
本質(zhì)上就是所有的錢都在項(xiàng)目上
另外外部的整個(gè)融資渠道也全部斷了
國(guó)內(nèi)的發(fā)債模式全部被取消
境外的債全都是信用債，一次不還債導(dǎo)致全面融不了資
再加上一些老債到了還債周期，這讓很多企業(yè)徹底亂了陣腳
項(xiàng)目上的回款越來越難，金融的債務(wù)還不上，一家房地產(chǎn)企業(yè)徹底不知道該干嘛
所以寫到這里各位或許就會(huì)明白，為什么都說以前的開發(fā)商就是一個(gè)金融公司
因?yàn)橐患移髽I(yè)的發(fā)展最關(guān)鍵的就兩個(gè)因素：第一土地價(jià)格是否有空間，第二財(cái)務(wù)成本是否合理
說到底就這兩件事
那時(shí)候真和什么產(chǎn)品啊什么的沒半毛錢關(guān)系
這兩件事做對(duì)了就能快速發(fā)展規(guī)模狀態(tài)
如果這兩件事做錯(cuò)了
就是無盡深淵沒辦法做任何的動(dòng)彈
04
聊到這里，我問了最后一個(gè)問題：你在樓市很狂熱的時(shí)候真的沒有預(yù)判到潛在的風(fēng)險(xiǎn)么
他看了看我，搖搖頭：人在周期里的時(shí)候，很難回頭看
人在那種情緒下你會(huì)看到，你身邊的同行，對(duì)手都在快速發(fā)展
你如果慢下來你的第一反應(yīng)是不是你能力有問題
而且過去的成功也會(huì)讓你相信，未來你也一樣會(huì)成功
包括公司規(guī)?；踔辽鲜辛酥螅瑘F(tuán)隊(duì)以及資本都在希望以及要求你更快的走下去
你也覺得你可以做的更大更好
在那樣的氛圍下，你不僅覺得你有可能會(huì)成功
甚至你覺得自己連失敗的概率都沒有
“那……那些成功躲過周期的民企，都是怎么過來的”
那些現(xiàn)在沒事的開發(fā)商，不是那個(gè)時(shí)候不想做大，無一例外都是想做大之前可能犯過一些錯(cuò)
類似家里二代接班突然抽風(fēng)投了個(gè)泡沫行業(yè)
或者公司多元化之后錢不完全在地產(chǎn)
所以在想擴(kuò)大的時(shí)候發(fā)現(xiàn)賬上沒錢，所以只能收縮
本質(zhì)上不是他們發(fā)現(xiàn)了問題，而是他們運(yùn)氣好躲過了問題而已
所有的未卜先知其實(shí)都是事后找補(bǔ)
企業(yè)在周期下幾乎沒有什么幸運(yùn)者可言
你看萬科都如此
更何況其他開發(fā)商呢
中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過去20年，幾乎沒有太多的犯錯(cuò)經(jīng)驗(yàn)
從而大家對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)是天然缺失，也沒有對(duì)應(yīng)的手段
所以當(dāng)這次困境出現(xiàn)的時(shí)候，幾乎全部都擊穿了
05
當(dāng)然這個(gè)時(shí)候老板的心力也很關(guān)鍵
畢竟老板是一家企業(yè)唯一一個(gè)可以創(chuàng)造的人
如果這個(gè)時(shí)候老板選擇保全自己，那你一定會(huì)看到伴隨著規(guī)模收縮的時(shí)候團(tuán)隊(duì)也在快速的收縮
那么這家公司一定就完蛋了
如果一家企業(yè)規(guī)模收縮了核心團(tuán)隊(duì)還在，那老板一定是把錢散下去留住了人心，那這家公司就還有希望
目前雖然還是很難，但是起碼核心團(tuán)隊(duì)還在，只要團(tuán)隊(duì)在，就有希望
“還要扛多久”
這是我問他的最后一個(gè)問題
“已經(jīng)扛了三年了，再扛三年應(yīng)該就能緩過來了，到時(shí)候我去你們的《單盤主義時(shí)代樣本》這個(gè)欄目好好聊聊。”
嗯，對(duì)的，我們做了新的訪談?lì)悪谀?/p>
用來記錄這個(gè)時(shí)代的幸存者和幸運(yùn)者，這是第一期100分鐘，很是耐看
以上為正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6305篇原創(chuàng)文章
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