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問答450期

問：四代住宅交付后的入住感受，帶花園的買高層還是低層？

答：今年開始，最早一批的四代住宅，即帶小露臺的產(chǎn)品，陸續(xù)在西安交付，大家今年看到的跑道露臺，或環(huán)形露臺的，大概是在2027年左右交付。

如果只是四代宅1.0的產(chǎn)品，首先露臺確實(shí)不能封閉，面積小，放雜物，放椅子，擺放綠植的都有。

比較典型的幾個豪宅四代宅小區(qū)里，雁氣玫瑰園，自然界河山，招商西安序等，有的業(yè)主家露臺沒放東西，有的會做景觀花園，種一些綠植，假山流水，也有放涼椅，遮陽傘的。

露臺面積直接影響業(yè)主使用頻次和生活場景，但無論怎么設(shè)計，西安的氣候就決定了，這更多是一個客廳的拓展空間，買房時候是在樣板間平層看，交房后是堆疊起來的高層，采光遮擋和隱私對視的問題，還是無法避免。

至于選高還是選低，由于露臺敞開的形態(tài)，選低樓層，能看到小區(qū)景觀苗木，對恐高的人來說，心里的安全感也會好一些，個人喜歡低一點(diǎn)。

問：西安新房不漲，是因為地價降了，還是開發(fā)商虧本賣？

答：至少今年面世的不少新房，是因為拿地的成本變低了，才有了升標(biāo)，產(chǎn)品升級的可能，地價不一定決定房價的上限，但影響下限。

一個反差的例子是在浐灞，2021年，招商在浐灞摘地約80畝，樓面地價獎金18989 元/㎡ ，地價甚至超過了周邊萬科悅灣的售價，但招商扛得住，最終售罄了西安序的豪宅。

但在西安序的對面，一條廣運(yùn)潭大道相隔，2024年，西安城投拿地的時候，約139畝住宅，折合樓面價只有7074元/㎡，地價也相當(dāng)于對半砍。

而在西安序的東邊，今年招商西安灣拿地的時候，臨河位置更好，容積率更低，樓面價約10165元/㎡。

這三個地，幾乎是挨著的，但不同年份摘地，樓面價相差甚遠(yuǎn)，最終會直接影響到房價上。

對大部分開發(fā)商而言，都是貸款開發(fā)，不怕降價，怕的是銷售周期長，時間是最大的成本。

問：現(xiàn)在的市場環(huán)境，買什么房，該怎么買房？

答：過去20年，大家買房的動力是因為房價上漲，因為 貸款買房本身，還有額外的利息，時間和資金成本，但如今是下跌周期，買房更多以都是自住，比如小換大，舊換新，三代換四代。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，二手房連跌23個月，新房連跌13個月，未止跌，未回穩(wěn)，還在加速筑底，且這不是西安一城現(xiàn)狀，全國也是一樣。

房子戶型越來越好，價格還低的同時，是多數(shù)房子流通性變?nèi)?，轉(zhuǎn)手賣就降價的處境，回歸自住以后，房子只要交房，就面臨折舊，面臨新產(chǎn)品沖擊，價格就很難企穩(wěn)。

房子還是那個房子，但買房的人面臨的收入，工作，就業(yè)困境，疊加房價下跌的心態(tài)影響，導(dǎo)致這類群體急速減少，當(dāng)下的市場，無論新房，還是二手，依舊處在去庫存的階段。

如果考慮買，就是單純的自住，改善，上學(xué)，且要能接受房價不漲，高贈送新產(chǎn)品背刺。

問：當(dāng)年上頭買了外圍區(qū)域，眼瞅房價還在降，怎么辦？

答：上頭本就代表是沖動消費(fèi)，情緒的產(chǎn)物，八個字立正挨打，愿賭服輸，房價跌的不是一個小區(qū)，也不是西安一城，全國普跌已經(jīng)好幾年了。

外圍區(qū)域的范圍，南不過終南大道，西不過繞城高速，北不過渭河，東不過東三環(huán)，這個范圍內(nèi)，是西安已經(jīng)建成的主城區(qū)，有穩(wěn)定的人口，消費(fèi)，產(chǎn)業(yè)和城市配套，這也是房價的支撐基石。

外圍區(qū)域面臨的問題更多還是需求不足，過去的五年，不少人是沖著規(guī)劃，未來，愿景買單的，結(jié)果兌現(xiàn)緩慢，且遠(yuǎn)離主城區(qū)，又沒有固定的常住人口，導(dǎo)致房價還在降。

新區(qū)缺的從不是高樓大廈，而是實(shí)打?qū)嵲敢忾L期住在這里的人，當(dāng)下無論是引入學(xué)校，建設(shè)寫字樓，修建公園，建設(shè)住宅，本質(zhì)是為了讓人過來住。

你很難想象一個新區(qū)，晚上六點(diǎn)以后路上就沒車，沒人，但周邊房子價格還很穩(wěn)定的情況。

面對如此處境，要么堅定自住，見證區(qū)域發(fā)展每個瞬間，要么認(rèn)錯立場，虧了錢但解放身心。

問：能不能把園區(qū)樹木限高，修剪等細(xì)節(jié)寫在物業(yè)條例里？

答：西安市的地方標(biāo)準(zhǔn)里，有城市園林綠化，植物修剪技術(shù)規(guī)范，對不同的喬木，灌木，造型樹，綠籬等怎么修建有詳細(xì)的介紹，但具體到每一個小區(qū)，綠化的養(yǎng)護(hù)很多也都是外包給園林公司的。

遇到壞死苗木，則是物業(yè)定期申報更換，尤其是剛剛交付的小區(qū)，往往對綠化的養(yǎng)護(hù)還比較規(guī)范，但隨著房齡變長，綠化這項最耗費(fèi)人工，時間，資金的項目，養(yǎng)護(hù)就比較隨意了。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

常規(guī)的物業(yè)，能做好綠籬里的衛(wèi)生清理，壞死苗木的遷移，草坪的補(bǔ)種等已經(jīng)不容易了，具體修剪細(xì)節(jié)的看委托的園林公司本身專業(yè)度。

至于小區(qū)臨近樓棟的樹木長高后，對低樓層擋光的問題，按照民法典的規(guī)定，所有業(yè)主對建筑物享受占有，使用，收益和處分的權(quán)利。

城市綠化條例里也要求，任何單位和個人都不得損壞城市樹木花草和綠化設(shè)施，砍伐城市樹木，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門批準(zhǔn)，并按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)植樹木或者采取其他補(bǔ)救措施。

問：小區(qū)業(yè)主降價賣房，鄰居呼吁保價格，能實(shí)現(xiàn)嗎？

答：中國有句古話，夫妻本是同林鳥，大難臨頭各自飛，如此親密的關(guān)系，遇到問題意見都很難統(tǒng)一，更別說一個幾千人的小區(qū)，接觸有限的鄰里。

家門口一點(diǎn)公共空間，都會為搶鞋柜位置，爭得面紅耳赤，你讓業(yè)主統(tǒng)一不賣，保護(hù)小區(qū)房價現(xiàn)實(shí)嗎？

漲的時候，是有可能的，統(tǒng)一不賣，因為有共同的利益目標(biāo)，但降的時候，樹倒猢孫散，都在算各自的賬。

有人是全款不慌，有人月供都還不起，有人賣舊買新，有人去別的城市發(fā)展，目的完全不同，著急賣報的價格也完全不同。

因此這種處境下，小區(qū)有低價成交，不要覺得是鄰居和你作對，他只是想及時止損，你接不接受，他都要止損，除非你替他還錢。

整個大寨路沿線，無論是華洲城，中航華府，金輝城，恒大城，2021年均價就是2萬+，但如今就是有1萬+的二手房業(yè)主著急賣，誰也擋不住。

問：幸福林帶和團(tuán)結(jié)片區(qū)二選一，哪個前景更好？

答：雖然都是西安主城更新的熱門區(qū)域，但所處的兌現(xiàn)周期完全不同，幸福林帶建成很早，周邊地鐵，公園，商業(yè)，學(xué)校都已齊備，缺的是完整的住宅用地供應(yīng)，要么要求配建拿地，要么是拆遷拿地，時間成本高。

所以目前幸福林帶沿線，能看到的新房其實(shí)是很少的，中建，星火，金茂三家，且后續(xù)土地供應(yīng)量也沒有那么大，愿意買這里的，更多是周邊單位，醫(yī)院，大學(xué)的職工和原著居民。

團(tuán)結(jié)片區(qū)的配套密度其實(shí)是不如幸福林帶的，但勝在都是市場拆遷騰讓的土地，持續(xù)有充足的土地供應(yīng)，基礎(chǔ)的地鐵，公園，商業(yè)，學(xué)校也都齊全。

尤其是今年招商，綠城，保億，龍翔等集中摘地后，熱度很高，作為經(jīng)開和未央的外溢改善區(qū)域，城北還是有不少人愿意住在這里的。

都是主城地緣改善的區(qū)域，城東人選幸福林帶，城北人選團(tuán)結(jié)片區(qū)，沒社么沖突，都是為各自的生活，工作半徑買單。

問：能源金貿(mào)區(qū)的金地清嵐頌?zāi)芸磫幔紤]自住和上學(xué)？

答：西咸這么大，兌現(xiàn)最快，且房價穩(wěn)定的區(qū)域，目前有且僅有能源金貿(mào)區(qū)，算是西咸之光的區(qū)域。

由于開發(fā)范圍本就不大，早期的陽光城，中天，綠地，中南開發(fā)的早，已形成居住氛圍，后續(xù)又補(bǔ)齊了地鐵16號線，灃河金灣公園，金灣文化公園，西咸大廈，諾富特酒店等配套，因此住在這里，生活便利，沒有新區(qū)的陌生感。

此外，區(qū)域內(nèi)的高新一中西咸一小，一中，尤其是鐵一金灣小學(xué)，中學(xué)也是所見即所得配套。

在售的新房，贈送面積給的政策都比較寬松，大露臺流行，均價17000+左右，各類四代住宅新品頻出，金地 清 嵐頌就是其中之一。

位置上，北側(cè)為鐵一中金灣中學(xué)，南側(cè)為各種商業(yè)，辦公區(qū)，酒店，門口就是16號線秦創(chuàng)原站，東側(cè)為西咸青年創(chuàng)業(yè)園。

金地清 嵐頌（ 開發(fā)商:西咸新區(qū)中頤建信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,備案名:月瀾庭、推廣名“金地清嵐頌”、預(yù)售證號:西咸房預(yù)售字第2025066號 ）的地段優(yōu)勢明顯，算得上區(qū)域內(nèi)白菜心的存在。

產(chǎn)品上，建面約108-168㎡，總價門檻180萬左右，大面寬，大客廳，大露臺，主打高贈送，高顏值，社區(qū)辨識度很高。

考慮周邊，自住，上學(xué)的剛改需求，繞不開這里！

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作者：Kikyo

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