太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

太原城建自北向南，近年來龍城大街成為區(qū)域開發(fā)“井噴期”！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

武宿站前區(qū)域｜控規(guī)方案公示????

龍城大街，自星河灣為始，十五年期間逐步是豪宅聚集地。

2025年11月11日，太原市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布：關(guān)于武宿機場站前區(qū)域控規(guī)修改必要性研究報告的公示！

武宿機場三期即將投入使用。片區(qū)控規(guī)的修改原因為：為配合太原機場三期改擴建工程，優(yōu)化機場站前區(qū)域功能布局。

此次用地修改范圍為：北起經(jīng)北街，南至機場工作區(qū)，西起機場工作區(qū)，東至太榆路。規(guī)劃總用地105.58公頃。

修改內(nèi)容涉及：道路紅線修改；用地性質(zhì)修改及編制；用地邊界劃分；規(guī)劃指標(biāo)賦值。

結(jié)構(gòu)：預(yù)期涉及的住宅類用地其限高56米難以突破，容積率20.-2.5也屬于微調(diào)，較大的調(diào)動的可能或許會在建筑密度上——導(dǎo)向?qū)ㄖ螒B(tài)的變化！

NO. 1｜龍城大街東片區(qū)控規(guī)調(diào)整！

龍城大街，最初和長風(fēng)商務(wù)區(qū)類似，其開發(fā)過程中涉及了較多的用地控規(guī)調(diào)整，接下來我們看部分案例。

龍城大街和馬練營東路的交匯處，原規(guī)劃為物流倉儲用地，現(xiàn)階段為空地，南側(cè)為太原師范附屬中學(xué)龍城校區(qū)，西側(cè)為當(dāng)代著。

該用和北畔城改用地緊鄰，2021年擬調(diào)整中：修改為商業(yè)用地、商務(wù)用地和居住用地，并賦值。其相關(guān)賦值可參考北畔用地。

龍城大街另一個大片土儲——紅寺村城改。該片區(qū)的尚存部分爛尾建設(shè)，北側(cè)龍城金茂府，東側(cè)太原誠師實驗學(xué)校龍城校區(qū)，未來建設(shè)量頗為巨大。

黃陵地鐵站東側(cè)：目前現(xiàn)狀為寶馬4S店，未來也是商住結(jié)合類的用地規(guī)劃。其西側(cè)和南側(cè)均已經(jīng)建設(shè)——當(dāng)代著一期、三期。

NO. 2｜龍城大街西片區(qū)規(guī)劃調(diào)整！

龍城公園和地鐵2號線基本將龍城大街對成性分為東西兩個片區(qū)。

相對于東片區(qū)，西片區(qū)可開發(fā)的土儲要少一些，目前西片區(qū)因未受到航道限高影響，建設(shè)開發(fā)更為豐滿，加之星河灣的十余年開發(fā)成為代表性的“豪宅區(qū)。

目前該片最為熱門的土儲為平陽路龍城大街的地塊，其北側(cè)控規(guī)調(diào)整后開發(fā)為保利龍城璞悅，南側(cè)的用地歷經(jīng)了多次調(diào)整，尚未實現(xiàn)摘地。

從最近期的控規(guī)調(diào)整看，容積率從3.5降為2.85，商業(yè)兼容比仍是30-44%，因地塊較大的兼容比，導(dǎo)致房企非考慮持有型物業(yè)開發(fā)外，拿地較為慎重！

NO. 3｜龍城大街河西區(qū)域控規(guī)！

晉陽湖片區(qū)，在經(jīng)歷降價”陣痛期“后，逐步又煥發(fā)了一些生機。

龍城大街河西片相關(guān)用地多以商務(wù)用地為主，目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍在人口密度和入住率逐步上升的發(fā)展下，或有一定的機遇可關(guān)注。

住宅類土儲主要集中在原來品牌房企尚未兌現(xiàn)開發(fā)的余量上，如木廠頭村的富力地塊，晉陽湖西岸國投相關(guān)城改用地——萬科和金茂等有合作。

長期看，龍城大街汾河?xùn)|岸的商務(wù)類寫字樓開發(fā)基本飽和，余量多以”難啃“的城改為主，汾河西岸雖然規(guī)劃較多商業(yè)用地，仍有較大概率控規(guī)調(diào)整為住宅的可能性。

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