文/十一弟

前段時間，有私募魔女之稱的半夏投資創(chuàng)始人李蓓，作了一個大膽預判——

“我依然認為地產行業(yè)面臨十年一遇的機會，這個判斷至今未變?！?/p>

她的判斷依據(jù)，是一道簡單的數(shù)學題——

中國現(xiàn)有存量房500億平米，假設房子的折舊年限為50年，每年因折舊而不能住的房子，就有10億平米。

現(xiàn)在房地產銷售規(guī)模大幅下滑，每年只有六七億平米，存在從均值往上回歸的需求。

李蓓說了——

“這一輪房地產周期調整了4年多，即便沒有強刺激，基本上5年也會自然企穩(wěn)?！?/p>

“根據(jù)國際上的經(jīng)驗，大的房地產周期過后，應該會有一個十年的上升周期。”

“從去年年中開始，房價就不再是共振下跌了?！?/p>

“現(xiàn)在還算是在底部，什么時候二手房價企穩(wěn)，就可以入場了?！?/p>

“畢竟這是十年一遇的機會，早晚一兩年也屬正常?！?/p>

對于未來十年的房地產市場，私募魔女充滿樂觀。

但在今年，房企的虧損，還是比往年來得更早了一些。

今年三季度，國內銷售規(guī)模最大的央企開發(fā)商，單季度虧損將近8個億。

震蕩的市場里，奮力站住腳，才能拿到下一個十年周期的入場券。

經(jīng)濟學上，有一個鏟子效應——

在競爭激烈的淘金熱時期，那些能為淘金者提供最趁手、最高效的鏟子的人，可以受到信任，從中獲利。

行業(yè)波動時，這種經(jīng)濟現(xiàn)象尤為明顯——

大平臺的規(guī)模效應與競爭優(yōu)勢，能夠更有效率地促成交易與提供服務。

這兩天，國內領先的一站式居住服務平臺——貝殼找房，剛剛公布了今年前三季度的成績單。

盡管行業(yè)仍屬低迷，但貝殼的經(jīng)營業(yè)績，穩(wěn)住了——

平臺交易額與營收規(guī)模平穩(wěn)增長，并且實現(xiàn)了持續(xù)盈利。

今年前三季度，貝殼實現(xiàn)營業(yè)收入將近724億，增長了16%。

目前，貝殼已經(jīng)形成了“一體三翼”的業(yè)務布局——

“一體”業(yè)務是以新房、二手房的經(jīng)紀業(yè)務為主，“三翼”業(yè)務則是家裝家居、房屋租賃和開發(fā)服務。

今年以來，它的新房、二手房、家裝家居、房屋租賃等四大主營業(yè)務，收入均實現(xiàn)不同幅度增長。

現(xiàn)在的樓市行情下，單一以開發(fā)業(yè)務為主的房企，即便是行業(yè)老大，也會受到嚴重擠壓。

貝殼的非房產交易業(yè)務，正在支撐它穿越周期。

今年前三季度，它的非房業(yè)務收入，占整體營收比重，提高到了41%左右。

其中第三季度，占比超過了45%。

十一弟看了下，今年前三季度，家裝家居業(yè)務收入增長了11%，房屋租賃業(yè)務收入增長了69%，是營收增長最快的業(yè)務板塊。

新房、二手房的經(jīng)紀業(yè)務，是貝殼的基本盤，今年依然穩(wěn)住了。

今年前三季度，貝殼平臺上的總交易額（GTV）將近2.46萬億，增長了11%。

其中，新房、二手房交易額，增幅都在11%以上。

在貝殼平臺上，鏟子效應很明顯——

三季度，自營鏈家之外，與平臺連接的貝聯(lián)品牌業(yè)績貢獻占比提高，拉動二手房交易額增加了6%。

平臺交易規(guī)模延續(xù)增長，帶動新房業(yè)務收入增長了13%，二手房業(yè)務收入增長了2%。

貝殼的盈利能力，維持了很強的韌性——

今年前三季度，它賺到了29億凈利潤，已經(jīng)連續(xù)13個季度保持盈利。

它的家裝家居、房屋租賃業(yè)務，若不分攤總部費用，在業(yè)務城市層面均已實現(xiàn)盈利。

其中，家裝家居業(yè)務毛利率，提高到了32%；房屋租賃業(yè)務毛利率，上升至8%。

這兩大非房產交易業(yè)務，為上市公司貢獻的利潤比重，創(chuàng)下歷史新高。

貝殼能夠持續(xù)盈利，除了“一體三翼”業(yè)務極具增長韌性，還得益于其運營效率提升。

今年前三季度，它的營收規(guī)模增長了16%。

同期，銷售和市場費用、行政管理費用，均有一定幅度壓降減少。

作為一家科技驅動的居住服務平臺，貝殼在研發(fā)費用上，從不吝嗇投入。

今年前三季度，它的研發(fā)支出超過18億，增加了兩成以上。

經(jīng)營業(yè)績持續(xù)向好，充滿韌性，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長兼首席執(zhí)行官彭永東，作了復盤——

“我們通過組織架構升級、流程重構及科技創(chuàng)新，持續(xù)探索業(yè)務提效和客戶體驗提升的路徑。”

在房產交易領域，貝殼研發(fā)的經(jīng)紀人AI助手——來客，已經(jīng)覆蓋了逾41萬經(jīng)紀人，其AI選房、智能總結與聊天助理功能，有效提升了客戶委托及維護轉化率。

AI智能助手——好客，能夠識別高質量商機，盡管其識別比例僅占平臺總商機的個位數(shù)，卻貢獻了一半以上的成交量。

它的租賃業(yè)務，已實現(xiàn)全流程智能運營——

在收房端，AI推動人店盤的網(wǎng)格化高效匹配，并主導定價、洽談、審核等流程，收房人效提升13%，AI節(jié)點審核時長降低96%。

在出房端，實現(xiàn)AI智能托管和精準營銷去化，今年已經(jīng)節(jié)省了上億成本。

到今年三季度，貝殼租賃業(yè)務在管房源規(guī)模超過66萬套。

有了AI與運營的深度融合，對服務者作業(yè)的全鏈路賦能，貝殼的資管經(jīng)理月均在管房源數(shù)量，從去年同期的90套左右，提高到了現(xiàn)在的130套以上。

它的開發(fā)服務業(yè)務平臺——貝好家，將AI與大數(shù)據(jù)應用于住宅開發(fā)前端，分析和挖掘出客戶需求，提前預測目標客戶意向的產品類型和價格預期。

以此作為樓盤產品定位的重要參考，并進一步指導產品設計，以C2M模式提升需求匹配度。

到今年十月末，貝好家已在北京、上海等地累計落地了17個開發(fā)項目。

今年三季度，貝殼還發(fā)布了真保障全流程服務保障體系，貫穿真實房源、房款安全、傭金可退等房產交易的關鍵環(huán)節(jié)。

它推出的裝修資金存管服務，目前已在深圳等全國30多個城市落地，服務超過2萬戶家庭。

通過建立?？顚簟⒐?jié)點解凍機制，將裝修資金的控制權，留在了客戶手上。

技術、效率、品質的正循環(huán)，正在貝殼平臺上加速。

在波動的市場里，它找到了破局的路徑——

“持續(xù)創(chuàng)新才能穿越行業(yè)周期，通過這些嘗試，我們看到了一條以科技重構作業(yè)模式、以效率驅動規(guī)模增長的全新路徑?！?/p>

“未來，我們將加速AI能力在核心業(yè)務場景的深度滲透，推進服務者和消費者體驗的雙重提升?！?/p>