2.6億人租房：我國(guó)住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型

近年來，中國(guó)住房市場(chǎng)正在經(jīng)歷從“購(gòu)房主導(dǎo)”向“租購(gòu)并舉”的深層轉(zhuǎn)型。根據(jù)住建部及多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，全國(guó)目前約有 2.6億人口居住在租賃住房中，約占全國(guó)總?cè)丝诘?18%—20%。這一數(shù)字意味著，中國(guó)正逐步形成世界上最大規(guī)模的住房租賃市場(chǎng)，也反映出中國(guó)城市化與收入分化背景下的結(jié)構(gòu)性現(xiàn)實(shí)。

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一、租賃人口激增的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)根源

首先，城鎮(zhèn)化進(jìn)程與人口流動(dòng)是租賃需求的核心驅(qū)動(dòng)力。截至2024年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已超過 66%，每年仍有 1000萬至1200萬人進(jìn)入城市。這一群體以青年勞動(dòng)者、新就業(yè)大學(xué)生和靈活就業(yè)者為主，他們?cè)诔鞘卸ň忧暗臄?shù)年通常以租房為主要居住方式。

其次，房?jī)r(jià)與信貸環(huán)境的雙重約束加速了租房常態(tài)化。在一線及強(qiáng)二線城市，房?jī)r(jià)收入比普遍超過 20倍，年輕家庭購(gòu)房門檻極高。同時(shí)，近年房地產(chǎn)金融政策趨嚴(yán)，“首付比例上升+限貸政策收緊”讓許多中低收入群體難以進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)。租房，因而成為他們保持城市居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)選擇。

第三，社會(huì)觀念正在轉(zhuǎn)變?！白夥坎皇鞘?，而是一種選擇”的理念正在年輕一代中普及。一部分中產(chǎn)階層甚至主動(dòng)選擇租住品質(zhì)公寓，以獲得更高流動(dòng)性和更低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化崛起

長(zhǎng)期以來，中國(guó)租賃市場(chǎng)以分散式個(gè)體房東為主，存在信息不對(duì)稱、合同風(fēng)險(xiǎn)高、租金波動(dòng)大的問題。近幾年，隨著政策引導(dǎo)與資本進(jìn)入，市場(chǎng)正加速向 機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、平臺(tái)化方向發(fā)展。

政府層面，“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃提出新增 870萬套保障性租賃住房，預(yù)計(jì)惠及 2600萬人。這一政策不僅緩解低收入群體居住壓力，也推動(dòng)地方政府與國(guó)企設(shè)立專門的住房租賃公司。

市場(chǎng)層面，房企、保險(xiǎn)資本、城投平臺(tái)紛紛入局“長(zhǎng)租公寓”“青年社區(qū)”等細(xì)分領(lǐng)域。以北京、上海、杭州為例，機(jī)構(gòu)化租賃房源占比已超過20%，租金管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和信用體系正逐步完善。

三、租賃經(jīng)濟(jì)的潛力與挑戰(zhàn)

根據(jù)貝殼研究院估算，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的年租金規(guī)模已超過 3萬億元人民幣，并以年均 7%—10%的速度增長(zhǎng)。這一市場(chǎng)正成為中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要“第二增長(zhǎng)曲線”。

然而，挑戰(zhàn)依然明顯：一線城市租金與居民可支配收入比例已接近40%，部分群體面臨“租金過高”的問題；現(xiàn)行《住房租賃條例》執(zhí)行力度不足，租客權(quán)益保護(hù)仍存在空白；長(zhǎng)租公寓“爆雷事件”造成信任缺口，行業(yè)監(jiān)管亟需制度化。

四、展望：從“租房市場(chǎng)”到“住房體系”

隨著房地產(chǎn)銷售進(jìn)入存量時(shí)代，住房租賃市場(chǎng)的重要性正不斷上升。未來幾年，中國(guó)住房政策的重點(diǎn)或?qū)⑥D(zhuǎn)向構(gòu)建租購(gòu)并舉、保障與市場(chǎng)并行的住房體系：

在政策層面，通過稅收減免、金融支持等手段鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化租賃；在城市治理層面，完善住房信息平臺(tái)與信用體系；在社會(huì)層面，推動(dòng)“長(zhǎng)期租賃合同”“租售同權(quán)”等制度落地，提升租房者的居住安全感與社會(huì)歸屬感。

2.6億租房人口的存在，不僅是住房壓力的表征，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)和社會(huì)觀念演變的結(jié)果。

當(dāng)“居住權(quán)”逐漸取代“房產(chǎn)擁有權(quán)”成為新一代城市青年的核心訴求，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在從資產(chǎn)邏輯，走向民生邏輯。這，或許正是中國(guó)城市化進(jìn)程中，最深刻的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折之一。