大家感覺到了嗎，廣州土拍市場(chǎng)，起風(fēng)了。

昨天，新塘鎮(zhèn)13號(hào)線沙村站北側(cè)地塊成功出讓，由增城城投以底價(jià)拿下，折合樓面價(jià)約7130元/㎡。

因?yàn)樵谕鈬鷧^(qū)，又是底價(jià)成交，所以地塊關(guān)注度并不是很高。

實(shí)際上，這是不容小覷的積極信號(hào)！

01

為什么，在這時(shí)候回歸土拍

首先，這是新塘闊別土拍三年后，第一次“復(fù)出”！

對(duì)上一次，還是2022年，中國鐵建以12.8億元競(jìng)得新塘鎮(zhèn)廣園快速路南側(cè)18101226A21188號(hào)地塊，目前已轉(zhuǎn)化為中國鐵建·翰林新語入市銷售。

而新塘對(duì)增城來說，就是區(qū)內(nèi)配套、流量和資金的中心，相當(dāng)于珠江新城置于天河區(qū)。

這三年來一直沒再拍地，一方面是因?yàn)樾绿列卤P密集，競(jìng)爭(zhēng)本來就很激烈。

進(jìn)入行業(yè)調(diào)整周期以后，去化速度更是急劇下滑，賣房越來越難。繼續(xù)拍地，只會(huì)加劇板塊內(nèi)卷現(xiàn)象。

事實(shí)上，也是從2022年開始，增城全區(qū)供地節(jié)奏已經(jīng)狂踩剎車，供地規(guī)模從40多宗，驟降至幾宗。

去年全年，才上架了2宗地塊。

另一方面，新塘作為增城最拿得出手的板塊，在拍地時(shí)難免會(huì)有更多考慮：

萬一流拍，那對(duì)整個(gè)增城樓市都是一種打擊。

定價(jià)也是一個(gè)難題，高了無人問津，低了又把壓力給到附近在售新盤。

現(xiàn)在回過頭看，那幾年，新塘完全退出土拍群聊，還真是一個(gè)更穩(wěn)妥的選擇。

反過來說，如今讓新塘重出江湖，足以說明幾件事：

一是新塘庫存，減壓成功。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月末，新塘板塊一手住宅可售貨量為7629套、79.95萬㎡，去化周期為21.9個(gè)月，與全市平均去化水平接近。

而在增城內(nèi)部，更是去化最優(yōu)的板塊之一。

二是新塘市場(chǎng)，銷售有所轉(zhuǎn)好。

今年1-10月，新塘商品住宅成交3207套，同比增長4%，并且長期位居廣州83個(gè)板塊成交套數(shù)TOP1。

庫存少了，存量新房賣得也還行。

新塘，也就順勢(shì)回歸了。

而在昨天，增城還上架了永寧大道北側(cè)地塊和荔湖街新城大道東側(cè)地塊，容積率均1.1，限高為60米！

大概率打造為低密小高層洋房，或疊墅。

增城土拍，也是很久沒這么熱鬧了。

02

使用率130%？橫瀝放大招

外圍區(qū)中，不僅增城有動(dòng)作，南沙也發(fā)力了。

圖源：廣州南沙發(fā)布

上周五，一年多沒拍地的橫瀝，一次性上架了三宗地塊，而且地塊看點(diǎn)很多。

三宗地塊是靠在一起的，東側(cè)一塊距離地鐵18號(hào)線橫瀝站約三四百米，坐快車4站到珠江新城。

圖源：好地大數(shù)據(jù)

要知道，目前橫瀝島上大部分在售項(xiàng)目，都不靠近地鐵站，出行只能開電雞或者開車。

光這一點(diǎn)，就羨煞旁人！

三宗地塊都是商住地，共配建超4.8萬方商業(yè)設(shè)施，此外還有圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、頤養(yǎng)中心、菜市場(chǎng)等配套，彌補(bǔ)了板塊不少公共設(shè)施的空白。

換句話說，這三位大概率是橫瀝島上，配套最完善、生活最方便的項(xiàng)目了。

更神奇的是，三宗地塊擁有25%的陽臺(tái)率，并且準(zhǔn)許做大陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，是今年全市所有出讓宅地中，唯一一塊有這種破格待遇的。

按照過往經(jīng)驗(yàn)來看，屆時(shí)產(chǎn)品的使用率至少在125%以上，很有可能突破130%！

可以肯定，這三宗地塊的亮相入市，一定會(huì)為屆時(shí)的橫瀝市場(chǎng)帶來一波流量。

至于價(jià)格，放心，不會(huì)卷死目前在售項(xiàng)目。

扣除需要配建的商業(yè)和公建，三宗地塊樓面價(jià)最低約1.3萬/㎡，最貴要2.7萬/㎡左右。

旁邊的四代宅招商林嶼境，也是橫瀝最近一次出讓，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)為13057元/㎡。

可見在地價(jià)上，三宗地塊沒有太大優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化入市后的售價(jià)，也大概率會(huì)高于招商林嶼境現(xiàn)在在賣2.5-2.8萬/㎡的水平。

那么，各位覺得這三兄弟最終會(huì)由哪位開發(fā)商拿下，又會(huì)不會(huì)出溢價(jià)呢？

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