文 澤平宏觀團隊

現(xiàn)在社會上對房地產的看法分歧很大，有人說2025年買房就是高位站崗，還有人說三四線房子白送都不要，但北上廣深可以閉眼買。

究竟買哪里的房子最保值？哪些城市的房價會再創(chuàng)新高？

網(wǎng)上的很多看法，情緒大于邏輯，似是而非，缺少專業(yè)的分析。

這些年，出版了三本專著《房地產周期》《全球房地產》《房地產大趨勢》，研究了全球幾十個國家的房地產百年歷史，總結出了房價保值增值的核心秘密。

直奔主題，買哪里的房子最保值？

首先，什么是保值？我們不能像網(wǎng)上的有些言論憑感覺，咱們要靠科學，為此我搜集了大量官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進行“保值率”測算，也就是用最新的二手房均價，與2017年以來該城市的二手房價峰值，進行相比計算。

做起來很復雜，花了三個多月時間，咱們直接看結論。我們發(fā)現(xiàn)，全國36個重點城市，過去十年深圳的房地產保值率排第一，上海、成都位列前三，北京、杭州也沖進前五，他們的保值率都超過80%。反觀有些三四線城市，比如鶴崗、廊坊，保值率早就跌破60%，當年買的房子現(xiàn)在打半價都很難出手。

這說明什么？后房地產時代，不是所有房子都能保值，能穿越周期的硬通貨只是少數(shù)。

有人會問：“深圳為什么能排第一？成都、杭州為什么能進前五？”別急，每個保值率高的城市，都有自己的“核心優(yōu)勢”，咱們一個個拆解。

先看深圳，深圳房地產保值率為什么能拿第一？核心優(yōu)勢是“創(chuàng)新紅利+年輕人口流入”，深圳是粵港澳大灣區(qū)的龍頭，是全國創(chuàng)新最活躍的城市，誕生了像華為、騰訊、比亞迪、大疆這樣的世界級高科技企業(yè)，貢獻了萬億級的產值，提供了百萬級的高薪就業(yè)崗位。而且，深圳人口質量在全國首屈一指，在澤平宏觀和智聯(lián)招聘聯(lián)合發(fā)布的《》中，深圳連續(xù)兩年位居全國榜首，深圳14-35歲青年人口超800萬，占全市人口46%，年輕、高學歷、高收入的人口結構，帶來了源源不斷的購房需求。所以，過去十年深圳房地產保值率在全國排第一，就問你服不服？

再看上海，上海房地產保值率為什么能拿前二？靠的是“全球金融中心+城市供地稀缺”。上海是長三角城市群的龍頭，是全球的金融中心，這里有浦東陸家嘴，有上交所，是我國金融人才最富集的地方。上海還是長三角經濟帶的龍頭城市，江蘇、浙江、安徽的有錢人都想在上海買房，就好像北方的人都想在北京買套房一樣，這就帶動了上海強勁的購房需求。但是，上海的供地面積越來越少，過去五年上海土地供應規(guī)劃面積降了六成，今年魔都核心區(qū)域再次出現(xiàn)了豪宅秒光和地王頻出的火爆現(xiàn)象。

第三名是成都，為什么新一線的成都房地產保值率擠進前三，表現(xiàn)不輸一線？靠的是“新增長極+商業(yè)集聚”。川渝被稱為繼長三角、珠三角之后我國新的經濟增長極，成都是中西部地區(qū)集聚世界五百強最多的城市。不要小看成都，成都人口高達2150萬人，比肩北京、上海、深圳這些一線城市，每年還有十多萬人源源不斷流入。而且成都商業(yè)十分發(fā)達，春熙路、太古里是我國西南部的消費中心，吸引了周邊很多省市的人到成都購房生活，這座網(wǎng)紅城市真正兼顧了奮斗事業(yè)和人間煙火。自古成都就有“少不入川”的美譽，現(xiàn)在你打算入川買房了嗎？

第四名北京，北京是北方城市里房地產保值率排名最靠前的，底氣在于“首都稟賦+稀缺資源”。北京的教育、醫(yī)療資源全國都沒法復制，北京有全國最多的985、211高校，清華、北大、人大、北航、北師大、北理工名校扎堆；北京有全國最好的三甲醫(yī)院和?？漆t(yī)院，協(xié)和醫(yī)院、北大人民醫(yī)院、阜外醫(yī)院聚集了全國醫(yī)術最高的醫(yī)生；北京有全國最好的公立教育資源，海淀六小強、人大附、史家這些名校聞名全國。這些教育、醫(yī)療稀缺資源，其他城市根本無法復制。而且全國70%的央企總部在北京，扎堆金融街、中關村，高凈值人群聚集。加上北京每年流入的人口中，本科以上學歷占比高達43%。試問，北方人誰不想在北京有套學區(qū)房？

第五名，是強二線的杭州，杭州的房地產保值密碼是“數(shù)字經濟+營商環(huán)境”。杭州的民營經濟活力四射，38家民企入圍中國500強，杭州的營商環(huán)境聞名全國，堪稱典范。繼阿里巴巴之后，這幾年又跑出了震驚世界的“杭州六小龍”。再加上西湖、京杭大運河人間仙境，怪不得直播帶貨的網(wǎng)紅們扎堆杭州。上有天堂，下有蘇杭，在杭州定居該是怎樣的幸福??！

好了，看完房地產保值率最高的五大城市，我總結了3個核心規(guī)律：

1、區(qū)域上，看城市群：長三角、珠三角、成渝這三大城市群，平均保值率超過80%，人口流入、產業(yè)活力強；而東北、西北的低能級城市，人口外流、庫存高，保值率普遍低于75%，要避開。

2、城市上，看核心區(qū)：一線、強二線城市的中心城區(qū)、高科技園區(qū)最穩(wěn)。比如上海內環(huán)、北京金融街、杭州濱江，這些地方要么土地稀缺，要么產業(yè)富集，能夠提供旺盛的需求。

3、房子本身，看“地鐵+學區(qū)+改善”：地鐵沿線方便通勤，學區(qū)房解決教育剛需，新房次新房的戶型和配套更好，這三類房子流動性強，抗跌。要遠離老破小和遠郊區(qū)。

這3條房地產保值率的規(guī)律，不僅適用于中國，也是我研究全球幾十個國家上百年歷史總結出來的核心秘密，古今中外都適用。

最后，給大家兩條實用的操作建議：

如果你要買房：選“核心城市+核心地段”，地鐵沿線、帶學區(qū)的改善型住房，長期保值。

如果你要賣房：先查查所在城市的人口數(shù)據(jù)，要是在人口流出的小城市，尤其遠郊區(qū)，不管現(xiàn)在什么價格，堅決處理，別抱幻想，套你二十年沒商量。要是在一線、強二線的核心區(qū)，不用急著割肉，這些核心資產，短期抗跌，長期保值，未來還可能再創(chuàng)新高。

諸位，房地產早就不是“閉眼買就能賺到”的時代了，現(xiàn)在拼的是對城市基本面的分析，對后房地產時代規(guī)律的把握。

看懂宏觀趨勢，把握投資機會，關注澤平宏觀。