如今，上海樓市分化愈演愈烈，核心區(qū)高端盤(pán)一房難求，中外環(huán)新房卻陷入“內(nèi)卷式去化”。

上海普陀桃浦，憑借“智創(chuàng)城+中央綠地”的雙重紅利，正在崛起成為新一代中產(chǎn)板塊——

金茂、寶華、建發(fā)、中環(huán)等一眾房企巨頭扎堆，近6000套新房供應(yīng)量，均價(jià)清一色8萬(wàn)+，堪稱“上海中外環(huán)最擁擠的擂臺(tái)”。

在這場(chǎng)“神仙打架”中，有一個(gè)國(guó)企項(xiàng)目引起了總爺注意，那就是由老牌國(guó)企中環(huán)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的——中環(huán)桃源里。

項(xiàng)目效果圖

又是95折讓利，又是送車位，物業(yè)費(fèi)和家電等還能額外談，總爺問(wèn)過(guò)幾個(gè)中介，最高返傭能到12萬(wàn)！

優(yōu)惠算下來(lái)整體均價(jià)7字頭起步，部分房源單價(jià)直接下探至6字頭，對(duì)比板塊8萬(wàn)左右的均價(jià)，堪稱實(shí)打?qū)嵉拇蠓圩尅?/strong>

圖源：小紅書(shū)

可就是這樣的“花式降價(jià)”，開(kāi)盤(pán)近兩年累計(jì)推盤(pán)604套，網(wǎng)簽僅265套，整體去化率剛過(guò)43%，照這速度，剩下的300多套能賣到2028年。

一邊是近零能耗、準(zhǔn)現(xiàn)房的產(chǎn)品亮點(diǎn)，一邊是降價(jià)仍去化緩慢的尷尬，這家老牌國(guó)企，在新房市場(chǎng)中到底輸在了哪里？

01

產(chǎn)品有亮點(diǎn)，但叫好不叫座

中環(huán)桃源里的產(chǎn)品還是有不少亮點(diǎn)的，諸多維度都戳中了剛需改善的核心訴求。

位于桃浦智創(chuàng)城核心區(qū)，毗鄰中央綠地，是桃浦當(dāng)下的優(yōu)質(zhì)地段之一。

更關(guān)鍵的是，項(xiàng)目現(xiàn)在是準(zhǔn)現(xiàn)房，已實(shí)景呈現(xiàn)，社區(qū)環(huán)境、房屋品質(zhì)都能實(shí)地查驗(yàn)，所見(jiàn)即所得的確定性是一大加分項(xiàng)。

項(xiàng)目實(shí)景圖

作為上海首批“近零能耗標(biāo)準(zhǔn)”住宅，其在綠色科技上的投入可圈可點(diǎn)。

組合式保溫外墻+三玻兩腔雙LOW-E外窗，配合熱橋設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)恒溫恒濕的舒適環(huán)境。

霍尼韋爾全熱回收新風(fēng)系統(tǒng)，配合“天氟地水”多聯(lián)式空調(diào)兩聯(lián)供系統(tǒng)的中央空調(diào)+地暖三大件，既能除霾凈化空氣，又能省能耗，在舒適與節(jié)能上找到了平衡。

項(xiàng)目實(shí)景圖

室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)更是往豪宅靠攏，博世廚房三件套、利勃海爾冰箱、鉑浪高一體大單槽+抽拉式龍頭、3M反滲透純水機(jī)等等，單看這份配置表，確實(shí)對(duì)得起“品質(zhì)人居”的定位。

樣板間實(shí)景圖

作為較早期開(kāi)盤(pán)的新房，中環(huán)桃源里具有天時(shí)地利的優(yōu)勢(shì)，所以項(xiàng)目前期也聚集了一批高端人士——

據(jù)項(xiàng)目宣傳，目前碩博業(yè)主占比超70%，被塑造為“知識(shí)與創(chuàng)新的交匯點(diǎn)”，這個(gè)比例確實(shí)比較夸張，令人難以置信。

平心而論，項(xiàng)目產(chǎn)品力不錯(cuò)，疊加大幅讓利后性價(jià)比更是直接拉滿，放在當(dāng)下樓市也是值得入手的一個(gè)選擇，可市場(chǎng)反饋卻很“冷靜”。

項(xiàng)目一期憑借板塊早期供應(yīng)稀缺還能維持尚可的去化，二三期隨著競(jìng)品集中入市，網(wǎng)簽率維持在30%左右。

來(lái)源：新房搖號(hào)助手，2025年11月10日

真要說(shuō)原因，還是桃浦這波新盤(pán)太卷了，而中環(huán)桃源里缺少了“獨(dú)家優(yōu)勢(shì)”。

02

區(qū)域卷王扎堆，少了非買不可的理由

桃浦的崛起速度超出市場(chǎng)預(yù)期，隨著桃浦智創(chuàng)城規(guī)劃逐步落地，中央綠地的加速建設(shè)，桃浦正加速向“生態(tài)+科創(chuàng)”新城轉(zhuǎn)型。

為了匹配板塊定位，這里的地塊出讓設(shè)置了嚴(yán)苛品質(zhì)門(mén)檻，精裝造價(jià)不低于4000元/㎡，2023年部分地塊更是提至5000元/㎡，底線就是別人的天花板。

高標(biāo)準(zhǔn)之下，金茂、寶華、建發(fā)等高品質(zhì)巨頭扎堆入局，兩年多時(shí)間就有8個(gè)新項(xiàng)目集中入市，疊加后續(xù)待入市房源，總供應(yīng)量近6000套。

清一色高品質(zhì)產(chǎn)品讓購(gòu)房者挑花眼，這也導(dǎo)致缺乏核心爆點(diǎn)的中環(huán)桃源里直接落入下風(fēng)。

1）離公園遠(yuǎn)，生態(tài)配套不占優(yōu)

中央綠地是桃浦的一大紅利，而在中央綠地附近的幾個(gè)新房項(xiàng)目中，除了中環(huán)桃源里都有一線綠地景觀。

桃浦中央綠地

寶華紫薇花園、金隅公園東序緊挨著中央綠地，推窗就能見(jiàn)綠；而中環(huán)桃源里被其他項(xiàng)目阻隔，距離核心綠地還有一段距離，在“生態(tài)宜居”的定位中先天不足。

2）離地鐵遠(yuǎn)，出行便捷度不足

對(duì)于依賴公共交通的新中產(chǎn)來(lái)說(shuō)，地鐵通勤也是購(gòu)房決策的重要指標(biāo)，同板塊的中環(huán)云悅府、建發(fā)海閱首府有11號(hào)線、15號(hào)線兩個(gè)地鐵站資源，距離都在500米左右，步行5-8分鐘即可抵達(dá)。

建發(fā)海閱首府

而中環(huán)桃源里離11號(hào)線、15號(hào)線地鐵站都超1公里，即使步行速度較快，也至少需要15分鐘，離得近的26號(hào)線還只是規(guī)劃階段，短期內(nèi)無(wú)法兌現(xiàn)。

3）沒(méi)有會(huì)所，配套與檔次不行

在品質(zhì)賽道，寶華紫薇花園憑借全石材的外立面，2000㎡會(huì)所+泛會(huì)所，一梯一戶設(shè)計(jì)等配置，以及車庫(kù)、入戶大堂等細(xì)節(jié)打磨，成為板塊品質(zhì)標(biāo)桿，無(wú)疑更吸引品質(zhì)追求者。

寶華紫薇花園會(huì)所

相比之下，中環(huán)桃源里雖然精裝配置也很亮眼，但產(chǎn)品力與寶華相比較弱，還沒(méi)有會(huì)所，更沒(méi)有普陀金茂府那樣的科技系統(tǒng)，在桃浦這個(gè)主打生態(tài)公園板塊中，淪為了“遠(yuǎn)公園、遠(yuǎn)地鐵、無(wú)會(huì)所”的三無(wú)產(chǎn)品。

中環(huán)桃源里的優(yōu)點(diǎn)很均衡，但和這些市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商比還是存在差距。

少了一個(gè)讓買家“非買不可”的理由，在扎堆的供應(yīng)里，去化周期自然就慢了下來(lái)。

03

中環(huán)集團(tuán)托底，新地塊能否破局？

中環(huán)桃源里的開(kāi)發(fā)商國(guó)企中環(huán)集團(tuán)，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也算老牌企業(yè)。

作為前身為普陀區(qū)人民政府住宅建設(shè)辦公室的老牌國(guó)企，自1978年12月成立以來(lái)，中環(huán)集團(tuán)深度參與了上海的城市建設(shè)。

從改造“藥水弄”“朱家灣”等棚戶區(qū)，到建設(shè)長(zhǎng)壽新村、萬(wàn)里城等居住區(qū)，再到榮獲聯(lián)合國(guó)生態(tài)環(huán)境住宅金獎(jiǎng)、人居貢獻(xiàn)獎(jiǎng)等諸多榮譽(yù)，中環(huán)集團(tuán)一路走來(lái)，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，也收獲了不少口碑。

建成后的萬(wàn)里城

近年來(lái)，中環(huán)集團(tuán)除了在上海浦東、寶山、青浦等地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，還向外省拓展到?？凇⒓?、昆山、臺(tái)州等地，打造如吉林中環(huán)濱江花園、?？谥协h(huán)國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

吉林中環(huán)濱江花園

?？谥协h(huán)國(guó)際廣場(chǎng)

2022年，中環(huán)集團(tuán)跟隨上海中心城區(qū)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略重返普陀，精心打造出中環(huán)桃源里項(xiàng)目。

本想借著板塊轉(zhuǎn)型的東風(fēng)再創(chuàng)標(biāo)桿，卻沒(méi)料到會(huì)陷入去化難題。

在中環(huán)桃源里銷售承壓的情況下，中環(huán)集團(tuán)于2024年4月斥資26.5億，拿下了桃浦智創(chuàng)城另一宗優(yōu)質(zhì)地塊——桃浦科技智慧城（W06-1401單元）024A-01地塊，房地聯(lián)動(dòng)銷售價(jià)85500元/㎡。

這塊地規(guī)劃為住宅用途，緊挨著桃浦智創(chuàng)城核心區(qū)中央綠地西側(cè)，底價(jià)成交的操作，托底意味相當(dāng)明顯。

在土地市場(chǎng)遇冷時(shí)，國(guó)企出手拿地穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，是常見(jiàn)的行業(yè)現(xiàn)象，但從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，這無(wú)疑也會(huì)加劇資金壓力。

這一點(diǎn)在中環(huán)集團(tuán)2025年度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也得到了印證。

3月21日，董事長(zhǎng)胡禮剛明確指出，“企業(yè)唯有跳出舒適圈，加強(qiáng)創(chuàng)新，才不會(huì)被淘汰”，并對(duì)2025年工作提出核心要求：“加快銷售去化，緩解資金壓力”。

可見(jiàn)，中環(huán)桃源里去化周期較長(zhǎng)，也給中環(huán)集團(tuán)帶來(lái)了一些資金壓力。

眼下的問(wèn)題很現(xiàn)實(shí)，一方面，未來(lái)規(guī)劃逐步落地需要時(shí)間；另一方面，目前競(jìng)品仍在持續(xù)分流潛在客戶。

在中環(huán)桃源里花式打折的情況下，后續(xù)單價(jià)更高的新項(xiàng)目前景究竟如何，實(shí)在令人擔(dān)憂。

桃浦區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)逐漸走向白熱化，隨著更多房源入市，板塊內(nèi)的產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更加激烈。

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