關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，有這樣一位“經(jīng)濟(jì)老中醫(yī)”，他能用精準(zhǔn)的判斷，為樓市發(fā)展把脈。

他就是原重慶市市長(zhǎng)黃奇帆。

在重慶任職期間，憑借出色的經(jīng)濟(jì)管理能力，精準(zhǔn)把控重慶樓市，化解庫(kù)存危機(jī)，在業(yè)內(nèi)聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。

早在2023年，當(dāng)不少房產(chǎn)專家還在大談“房?jī)r(jià)觸底反彈”時(shí)，黃奇帆在房地產(chǎn)趨勢(shì)論壇上，直接潑了一盆冷水：

“如果現(xiàn)在還有人認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)反彈上漲，那他對(duì)經(jīng)濟(jì)肯定是沒什么認(rèn)知的！”

他用一組組冰冷的數(shù)據(jù)，撕開了房地產(chǎn)行業(yè)的傷疤，直言：

“中國(guó)房地產(chǎn)的底層邏輯已徹底改變！”

這話一出，可謂是一石激起千層浪，讓不少還對(duì)房?jī)r(jià)抱有幻想的人心頭一緊。

01

黃奇帆的三大論斷：

打破反彈幻夢(mèng)的清醒劑

我把黃老先生的觀點(diǎn)，梳理了一下，主要有以下幾點(diǎn)：

第一，供需逆轉(zhuǎn)，房子比人多出1.6億套！

黃奇帆反復(fù)強(qiáng)調(diào)一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：全國(guó)住房套戶比已經(jīng)達(dá)到1.16，也就是說100戶家庭對(duì)應(yīng)116套房，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線1.1。

更讓人觸目驚心的是12.1%的空置率，相當(dāng)于每8套房就有1套空置著，在三四線城市情況尤為嚴(yán)重。

像山東聊城套戶比1.35，河北保定1.42，鶴崗更是夸張，高達(dá)1.79。

想想看，鶴崗70㎡的新房只賣8萬(wàn)，這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，房子還怎么保值？

第二，是人口斷崖，90后比80后少4000多萬(wàn)接盤俠。

我們知道，以現(xiàn)在的人口形勢(shì)來看，對(duì)房地產(chǎn)來說可不太樂觀。

新生兒數(shù)量比8年前暴跌40%，結(jié)婚登記人數(shù)減少35%，這直接導(dǎo)致剛需購(gòu)房群體斷崖式萎縮。

而且城鎮(zhèn)化率已經(jīng)逼近68%的天花板，以前進(jìn)城農(nóng)民買房的故事，再也講不下去了。

黃奇帆更是一針見血地指出：

“未來十年，開發(fā)商建的房子比新生兒數(shù)量還多！”

沒有了足夠的買房人，房?jī)r(jià)拿什么漲？

第三，是政策轉(zhuǎn)向，政府救市≠刺激房?jī)r(jià)。

面對(duì)創(chuàng)20年新高的7億㎡商品房庫(kù)存，國(guó)家雖然投入數(shù)萬(wàn)億收儲(chǔ)，但目標(biāo)很明確，是要把這些房子轉(zhuǎn)化為保障房、人才公寓，可不是為了推高房?jī)r(jià)。

就拿深圳、青島來說，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏績(jī)r(jià)格比周邊低40%，直接把很多剛需購(gòu)房者吸引走了。

黃奇帆反問：“當(dāng)政府用白菜價(jià)供應(yīng)保障房時(shí)，普通商品房還怎么漲？”

02

三大鐵證：

為什么說“反彈論”是自欺欺人？

我們看到，當(dāng)前很多房地產(chǎn)大V，是不是拋出一個(gè)刺激的觀點(diǎn)：房子要反彈了。

但是，下面3個(gè)反證，就可以打臉。

首先，是房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)倒退回15年前。

從銷售規(guī)�？矗�2024年預(yù)計(jì)新房銷售額8.4萬(wàn)億，直接退回到2015年的水平。

建設(shè)規(guī)模上，新開工面積僅6.9億㎡，相當(dāng)于2006年的數(shù)據(jù)，倒退了18年。

投資信心也受挫，開發(fā)投資額9萬(wàn)億，跌回2014年。

這些數(shù)字明明白白地宣告，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了！

其次，是購(gòu)買力枯竭，中產(chǎn)財(cái)富被房產(chǎn)“綁架”。

我們知道，在中國(guó)，中產(chǎn)家庭70%的資產(chǎn)都鎖在了房產(chǎn)里，遠(yuǎn)高于歐美國(guó)家的30%-40%。

一旦房?jī)r(jià)下跌，家庭財(cái)富直接“腰斬”。

北京二環(huán)的“老破大”，3年跌價(jià)300萬(wàn)，抵押率降至40%。

深圳的業(yè)主就算降價(jià)1.5萬(wàn)/㎡，房子還是難出手，經(jīng)營(yíng)貸斷供的情況也越來越多。

真應(yīng)了那句話：“房子從財(cái)富象征變成債務(wù)牢籠，只需一次失業(yè)或一場(chǎng)大��！”

再次，是房企求生，千億現(xiàn)金也難“造血”。

我們看到，冰凍三尺非一日之寒。

就算是保利、華潤(rùn)這些手握現(xiàn)金超千億的央企，2024年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也大幅“掉隊(duì)”。

世茂、遠(yuǎn)洋等房企現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)，“造血”能力幾近枯竭。

開發(fā)商自己都自身難保了，還怎么能撐起房?jī)r(jià)上漲？

信心貴比黃金，市場(chǎng)回暖可期

——讀人民日?qǐng)?bào)熱點(diǎn)快評(píng)

文／孟曉蘇原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)

信心比貨幣和黃金更寶貴。最近我在多個(gè)場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)過這句話，是因?yàn)樗莱隽朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)的核心邏輯。沒有信心，再好的政策也難以落地；沒有信心，再真實(shí)的回暖也會(huì)被誤讀為曇花一現(xiàn)。

近日，《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)快評(píng)《房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)的態(tài)勢(shì)在增強(qiáng)》，以三組實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)為市場(chǎng)定調(diào)：庫(kù)存迎來歷史性拐點(diǎn)，截至3月末全國(guó)商品房待售面積連續(xù)52個(gè)月以來首次同比下降；核心城市成交量爆發(fā)式增長(zhǎng)，北京二手房成交創(chuàng)近15個(gè)月新高，上海二手房成交突破3.1萬(wàn)套創(chuàng)近5年新高；房?jī)r(jià)止跌回升，一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比雙雙反彈。這篇文章字字務(wù)實(shí)、句句有據(jù)，傳遞的信號(hào)再明確不過——房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走強(qiáng)，不妨多一些耐心，未來值得期待。

我從事房地產(chǎn)領(lǐng)域數(shù)十年，參與了1998年住房制度改革的全過程，經(jīng)歷過市場(chǎng)的起伏跌宕。我深知，市場(chǎng)底部往往是在猶豫和質(zhì)疑中走出來的。而今天，當(dāng)權(quán)威媒體以數(shù)據(jù)和事實(shí)說話，當(dāng)庫(kù)存、成交、房?jī)r(jià)三大指標(biāo)同步向好，我們有理由相信：樓市的“穩(wěn)”不是曇花一現(xiàn)，而是根基扎實(shí)的趨勢(shì)性回暖。

市場(chǎng)回暖有基礎(chǔ)：

政策組合拳層層托底

這一輪回暖，不是市場(chǎng)自發(fā)反彈，而是供需兩端政策持續(xù)發(fā)力、層層托底的結(jié)果。需求端，政策工具箱全面打開，多地優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例、下調(diào)房貸利率，北上廣深等核心城市精準(zhǔn)松綁，直接降低了購(gòu)房門檻與資金成本。供給端，風(fēng)險(xiǎn)化解與保交樓同步推進(jìn)，房企融資協(xié)調(diào)機(jī)制不斷完善。去年年底以來各地密集出臺(tái)的穩(wěn)樓市政策，降低合理購(gòu)房門檻和成本，撬動(dòng)了剛性與改善性住房需求；供給端則聚焦“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”導(dǎo)向，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)“好房子”建設(shè)等。

今年一季度，全國(guó)超100個(gè)市縣出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策約160條，政策實(shí)施的力度與精準(zhǔn)度持續(xù)提升。這意味著什么？意味著從中央到地方，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的共識(shí)已經(jīng)形成，且正在轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)。

信心修復(fù)是關(guān)鍵：

從“萬(wàn)事俱備”到“東風(fēng)已來”

有人問我，當(dāng)前政策出了這么多，效果為什么還有滯后？我的回答是：政策已經(jīng)應(yīng)出盡出，房貸利率降至30年最低，首付比例降至歷史最低，限購(gòu)在絕大部分城市已全面取消，可謂“萬(wàn)事俱備”，此前缺的是“東風(fēng)”——缺的就是信心。2026年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議三次提到“信心”，這絕非偶然。正如我在多次采訪中所言，居民家庭財(cái)富和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定息息相關(guān)，樓市低迷的核心癥結(jié)在于信心不足。

而今年一季度，信心的東風(fēng)已經(jīng)吹來。《人民日?qǐng)?bào)》的這篇評(píng)論，連同此前《人民日?qǐng)?bào)》連發(fā)的六篇“鐘才平”署名文章、《求是》雜志的《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》特約評(píng)論，高層通過權(quán)威渠道持續(xù)釋放信號(hào)，明確房地產(chǎn)的民生屬性、發(fā)展?jié)摿εc金融資產(chǎn)屬性，正是對(duì)市場(chǎng)關(guān)切的及時(shí)回應(yīng)，也是穩(wěn)定預(yù)期的關(guān)鍵舉措。權(quán)威定調(diào)+數(shù)據(jù)印證，說明信心正在加速修復(fù)。

前進(jìn)方向明確：

加快完善“市場(chǎng)+保障”雙軌制

回顧1998年房改，我們推動(dòng)住房商品化改革，實(shí)現(xiàn)了從福利分房到市場(chǎng)配置的歷史性跨越，中國(guó)城鎮(zhèn)居民從人均居住面積僅約17平方米，到如今戶均擁有1.3套住房，幾千年來的“居者有其屋”夢(mèng)想得以實(shí)現(xiàn)，住房?jī)r(jià)值占到城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富的60%。今天我們要在新的歷史起點(diǎn)上，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這一新模式的核心，就是加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系——“住房雙軌制”。商品房市場(chǎng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，滿足改善性需求；保障房面向中低收入群體、進(jìn)城新市民等重點(diǎn)人群，體現(xiàn)民生托底。

這不僅是政策方向，更是改革初心。當(dāng)前全國(guó)約有2.5億進(jìn)城新市民，涉及近億個(gè)家庭，他們是保障房的重點(diǎn)覆蓋對(duì)象。而城市原有居民的改善性需求依然旺盛。這兩股需求疊加，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期基本盤。

展望與呼吁：

穩(wěn)住法拍房，激活置換鏈

共同迎接市場(chǎng)回升

在看到回暖信號(hào)的同時(shí)，我們也要清醒地認(rèn)識(shí)到，城市樓市分化依然顯著，回暖基礎(chǔ)仍需夯實(shí)。我要再次呼吁：盡快采取措施穩(wěn)住法拍房市場(chǎng)。法拍房雖然總量不大，但低價(jià)成交形成的“邊際價(jià)格”會(huì)迅速拉低周邊房?jī)r(jià)估值，形成“法拍→房?jī)r(jià)跌→更多法拍”的惡性循環(huán)，加劇市場(chǎng)恐慌。穩(wěn)住法拍房，就是穩(wěn)住信心的第一步。

與此同時(shí)，當(dāng)前京滬等重點(diǎn)城市帶看量較為活躍，新增客戶量高于去年同期，3月上海帶看量比1月漲了近三成，為后續(xù)成交提供了有力支撐。隨著置換鏈條逐步激活，“賣一買一”閉環(huán)形成，市場(chǎng)流動(dòng)性將進(jìn)一步恢復(fù)。前一段時(shí)間，輿論開始轉(zhuǎn)向，看多房地產(chǎn)的聲音日益增多，這是一個(gè)積極的信號(hào)。

立足中長(zhǎng)期，隨著供需兩端持續(xù)發(fā)力、“好房子”建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)、新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展仍然值得期待。我對(duì)2026年整體的樓市止跌回穩(wěn)抱有充分的信心，對(duì)“十五五”時(shí)期整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化的發(fā)展也抱有充分的信心。多一分耐心，多一分信心，市場(chǎng)走強(qiáng)的態(tài)勢(shì)就多一分支撐。讓我們舉起雙手，迎接房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回升的決勝之年！

兩個(gè)大佬級(jí)專家，你聽誰(shuí)的？

每個(gè)人都最終為自己的認(rèn)知買單。