今天跟大伙兒說個稀罕事兒。

當咱們覺得房東“貸款賣房”有點兒魔幻的時候，濃眉大眼的銀行已經(jīng)開始親自下場兒直接賣房了！

10月29日至30日，蘭州農(nóng)商行名下近200個房產(chǎn)標的在京東資產(chǎn)平臺掛牌競價，價格從幾萬塊錢到幾個億不等。

這里面既有住宅，也有商業(yè)，還有辦公類房產(chǎn)，比馬路邊正經(jīng)兒干這活兒的黃中介、綠中介、紅中介買賣都全，上架的房產(chǎn)大多都是抵債資產(chǎn)，目前產(chǎn)權(quán)均登記在蘭州農(nóng)商行名下。

其中賊有存在感的就是位于遼寧沈撫新區(qū)的育才壹品小區(qū)的156套標的：

起拍價沒有超過20萬的，最便宜的一套起拍價只有8萬塊錢左右，全部毛坯房，均價2300/㎡，主打一個價格親民、童叟無欺。

當然，潑天的流量只是湊巧砸中了蘭州農(nóng)商行，直到看見其它銀行的直賣房業(yè)務(wù)我才明白：

蘭州農(nóng)商行手上的這點兒玩意真的只是冰山一角，像吉林銀行、天津銀行、中原銀行、溫州銀行、大連銀行、哈爾濱銀行…都在做類似的買賣。

大型國有銀行或大型股份行也有類似的買賣，只是相比之下，地方性農(nóng)商行、城商行掛牌出售的標的明顯更有存在感！

一些省份的農(nóng)信系統(tǒng)，掛牌出售的房產(chǎn)標的都有大幾千至一兩萬。

根據(jù)《經(jīng)濟觀察報》的報道：

目前，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標的共有24821個、廣東農(nóng)信系統(tǒng)有12386個、遼寧農(nóng)信系統(tǒng)有11369個、貴州農(nóng)信系統(tǒng)有9539個、吉林農(nóng)信系統(tǒng)有2374個、福建農(nóng)信系統(tǒng)有623個…

咱們看到的是冷冰冰的數(shù)字，但殊不知這些成千上萬的數(shù)字背后是成千上萬個雞零狗碎。

這些房源，大致逃不出兩大來源：

一類是為企業(yè)經(jīng)營貸款的抵押房產(chǎn)，從大企業(yè)到中小微企業(yè)，啥樣的都有，甚至還有個體經(jīng)營戶；

第二類就是由個人房貸或抵押貸而產(chǎn)生的抵押物或質(zhì)押物，為啥會變成銀行手里的資產(chǎn)，不用細說吧？

而且，這里面涉及到一個許多朋友不太熟悉的概念——

不良債權(quán)處置！

一般來說，商業(yè)銀行要處置債權(quán)，主要的路徑有兩個：

第一種，將抵押物或質(zhì)押物法拍處理，這是咱們許多讀者朋友、房地產(chǎn)老炮兒比較熟悉的路子；

第二種，債權(quán)單獨或打包賣給第三方，折扣通常給的比較低，至少得讓第三方高低撿著漏才行。

可是現(xiàn)在呢，法拍房市場流拍率攀升、溢價率低迷，債權(quán)處置也是非常困難的流程，不是想賣就賣，市場上能接盤敢接盤的機構(gòu)就那些，甩手掌柜也不好當。

這樣一來，商業(yè)銀行通過直售抵押房產(chǎn)，可以最大限度地提升不良債權(quán)的處置效率，加速抵押物或質(zhì)押物變現(xiàn)。

既然是這么個局面，那么農(nóng)商行相當有存在感，也就在情理之中了。

以前走法拍程序的那部分房源，現(xiàn)在銀行直接“3、2、1”上鏈接了！

聽到這兒，我估摸著不少老鐵當時就一個想法——

這玩意兒到底能不能買？有沒有啥花頭？有沒有什么風(fēng)險？

OK！咱們接下來就一個個拆解。

其一在于價格優(yōu)勢。

那都不是打折，那得是“骨折價”，比這年頭兒上4S店試駕都痛快！

傳統(tǒng)一二手房市場的定價邏輯，通常著眼于盈利，而銀行直售房考慮更多的是處置不良債權(quán)、降低處置成本、應(yīng)對考核壓力。

因此，快速變現(xiàn)回籠資金就成了它最主要的訴求。

蘭州農(nóng)商行在沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)的房子，均價僅賣2300/㎡，這個價格比貝殼平臺上，同小區(qū)的掛牌均價在4000-5000/㎡，相當于打了個對半折。

不僅如此，銀行直售房在定價這方面還有兩個天然buff——

流拍即降價。

銀行處置不良債權(quán)資產(chǎn)，通常都有很強的緊迫性。

如果是首次掛牌流拍，那么下一次掛牌通常會進一步下調(diào)價格，優(yōu)先考慮的還是回籠資金和周轉(zhuǎn)效率。

打個比方，一些房源首次掛牌單價10000/㎡，經(jīng)歷1-2輪或2-3輪流拍后，單價可能直接跳水三成。

畢竟，這些房子在抵押或質(zhì)押期間，貸款人已經(jīng)付過一筆可觀的利息了，銀行更沒有動力、也沒有必要像咱們普通人賣自家房源一樣敝帚自珍。

沒有中介費。

由于是銀行直接通過京東資產(chǎn)等平臺銷售，沒有中間商賺差價。

少了一個環(huán)節(jié)，就能幫購房者省下了一筆不小的開支——

少則1-2萬、多則3-5萬，如果標的本身價格基數(shù)大，剩下的錢還能更多？

常常能遇到的這種情況，就是用買老破小的錢，去買一套可能地段品質(zhì)都不錯的次新房。

其二，產(chǎn)權(quán)較為清晰。

購買法拍房，買的是因債務(wù)問題由法院強制執(zhí)行的房產(chǎn)，后續(xù)有可能需要直接面對原房主的各種不配合。

如何清場，既看方式方法，也看臨場發(fā)揮，還得看運氣。

不說別的，單是“買賣不破租賃”這一項，就夠讓多少人感覺頭疼的。

買銀行直售房，是跟銀行直接簽合同，銀行作為專業(yè)的金融機構(gòu)，流程清晰、手續(xù)規(guī)范，避免了跟原房主扯皮。

這些房產(chǎn)在銀行上架前，已經(jīng)通過法院強制執(zhí)行等手段，將產(chǎn)權(quán)清晰過戶至銀行名下。

這樣一來，原有的債務(wù)糾紛、產(chǎn)權(quán)爭議已在法律層面得到解決。

交易過程中，你有任何問題，對接的都是銀行指定的工作人員或拍賣平臺，溝通渠道相對明確。

法拍房就不一樣了，人家法院不是專業(yè)賣房的，法拍是司法程序的一部分——

真出了問題？不知道是找法院、是拍賣方還是找原房主。

從買法拍房到買銀行直售房，其實是從“與人斗其樂無窮”過渡到了與“機構(gòu)做買賣踏踏實實”：

這種交易對象的升級，極大地降低了交易過程中的不確定性和精神內(nèi)耗。

其三，咱們說一個風(fēng)險點，就是房源情況必須現(xiàn)場去看。

法拍房的主要bug是清場難、債務(wù)亂，銀行直售房把這倆bug修復(fù)得差不多了。

這就相當于規(guī)避了法拍房最大的風(fēng)險點。

銀行直售房的主要不確定性在于房屋區(qū)位和具體物件品質(zhì)。

畢竟，人家銀行是金融機構(gòu)，有不是開發(fā)商，優(yōu)先處理的是債務(wù)，通常對房屋的位置配套與細節(jié)質(zhì)量把關(guān)沒那么嚴。

譬如說，房源所在的城市經(jīng)濟發(fā)展水平如何？人口吸引力怎么樣？住宅供需情況如何？價格調(diào)整幅度怎么樣？房子所在區(qū)域板塊的商學(xué)鐵配套是個什么情況？

這些都是特別現(xiàn)實的問題，你要不要現(xiàn)場仔細瞅瞅？

再譬如說，雖然目前來看，銀行直售房的毛坯清水居多，但房屋戶型和尺寸怎樣？管道采光具體啥情況？小區(qū)入住率情況怎樣？

這些只有實地看房才能實實在在確定，掏了錢再看，黃花菜也涼了…

銀行直售房，聽起來還不錯！

又是價格“打骨折”、又是產(chǎn)權(quán)清晰、還風(fēng)險可控…

那既然這么香，為啥這玩意兒現(xiàn)在才上熱搜？為啥優(yōu)勢這么明顯，還是會有不少流拍的房屋？問題出在哪兒了？

我的看法其實就是兩個字：錯位！

第一個是渠道錯位。

購買力在本地不假，但信息渠道太過小眾，這是最核心的bug。

咱們老百姓買房的主要渠道，要么是開發(fā)商、要么是各種顏色的中介，相比之下，法拍房都算小眾賽道。

而銀行直售房呢？比法拍房還要小眾，它的發(fā)布渠道是銀行線上線下網(wǎng)點和資產(chǎn)平臺，中介合作少之又少，很多人根本就不知道這些渠道！

銀行的工作人員倒是能看見這些房源，但多則幾十萬、少則幾萬總價的房子，他們看到也不好使，不是核心潛在買家。

反觀真正需要、也買得起這批房源的那群人，完美地擦肩而過，成了一出現(xiàn)實版的“向左走，向右走”…

第二個是能力錯位。

你琢磨，銀行是干啥的？玩金融、搞風(fēng)控，那是專業(yè)的！

但你讓它像個開發(fā)商似的，去搞線下帶看、維護渠道關(guān)系、跟剛需客和大爺大媽磨嘴皮子？

根本就不現(xiàn)實！既不專業(yè)，也怕糾紛，還渾身不得勁兒…

所以到頭來，銀行空有處置資產(chǎn)的決心，卻沒有打通營銷“最后一公里”的落地手段和隊伍，直接制約了成交情況。

第三是信息錯位。

老百姓看到這種房子，忍不住就得尋思：

“這么便宜為啥沒人要？是不是有啥坑咱不知道？”

老話講，成見是一座大山，大伙兒這種本能的懷疑，形成了一層信任壁壘。

另一方面，普通購房者的信息渠道早就被貝殼、鏈家、我愛我家等等這些傳統(tǒng)平臺和線下中介養(yǎng)熟了。

銀行直售房，對大多數(shù)人來說還十分陌生，至于它跟法拍房之間到底有啥區(qū)別，不還得聽我這八五后中登兒跟大伙兒普及呢嗎？

因此，破局的關(guān)鍵，就是把這些個錯位挨個給它歸位。

對銀行來說，當務(wù)之急是放下身段，與中介建立同盟。

這樣做，本質(zhì)上是讓專業(yè)的人干專業(yè)的事兒——

中介當成銀行的“戰(zhàn)略渠道”，獲客、帶看、維護，銀行不懂，讓中介去干。

銀行負責管好產(chǎn)權(quán)交割和資金結(jié)算，再設(shè)計個清晰的傭金方案，分給中介的錢主要是為了加快交易流速。

這錢花得一點兒也不冤，時間是財富的魔法師，這個話干銀行的比我門兒清多了。

對平臺來說，不僅要做信息顯示，也可以考慮主動參與運營。

阿里也好，京東也好，是不是可以做點兒本地化、垂直化的運營？

模仿電商平臺似的，咱也整個城市館，搞點區(qū)域分析報告，甚至組建專業(yè)的看房咨服團隊…

抓運營、促轉(zhuǎn)化，還能給自身拓展新的業(yè)務(wù)渠道。

當前銀行直售房的困境，像極了把奢侈品專柜的限量款，悄咪咪地放在了菜市場。

雖然貨真價實，但場景和資源錯配給價值兌現(xiàn)設(shè)置了障礙。

破局的關(guān)鍵，不在于既要承載金融機構(gòu)的信用背書，也建立起大眾市場的渠道和信任。

對于我們普通購房者而言，如果確實有需要，可以去嘗試撿撿漏。

但還是那句話，一切必須自己親自看，最大程度上避免貨不對板。

鑒于其價格具有優(yōu)勢且風(fēng)險基本可控，有理由相信只要渠道能夠打開，這個市場的潛力還是不容小覷的。