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太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

太原樓市價格和銷量基本筑底維穩(wěn)定，成交量20萬和均價1.2萬徘徊近三年！

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！ 見字如面，大家好，我是太原樓評君！

太原樓市近幾年似乎進(jìn)入了“宕機(jī)”時期，土地市場盡顯消沉，房企若還拿地也大都是責(zé)任和擔(dān)當(dāng)；樓市集中在少數(shù)項目風(fēng)景獨好，不少樓盤除了“躺平”別無他法。

公眾號的市場月報停更了有半年，其一因為四月份接了建投某公司的區(qū)域調(diào)研，工作量極大，后續(xù)也是接連幾個地塊投資前策的事宜，耗費(fèi)了三四個整月的精力。

其二，太原樓市走勢屬于不溫不火可歸類，去年平均在25-28萬之間，今年綜合起來預(yù)估也就是23-25之間的水平，均價因成交結(jié)構(gòu)變化在1.25萬上下徘徊！

一：太原城市政策篇

01

太原保障房爆滿

2025年7月，太原首個配售型保障性住房“錦繡長風(fēng)項目”開啟申報吸引超2.6萬個家庭報名。2025年9月12日，下1427套保障房已全部完成認(rèn)購。

2025年10月29日至11月7日。太原市配售型保障性住房錦繡汾東項目啟動申購線上辦理，該項目規(guī)劃建設(shè)21棟高層住宅，提供2520套精裝住房。

據(jù)市場反饋的數(shù)據(jù)，2.6萬戶申購0.14萬套房子的這種情況下，太原的居住需求仍有較大缺口尚未得到了滿足！據(jù)了解太原未來遠(yuǎn)期規(guī)劃近千畝保障房用地！

樓評君觀點：

太原的保障房，以周邊商品房售價的5-6折的價格競爭力，疊加采用低容積率、精裝修、層高3.0米以上、戶型覆蓋100-140平的特征，極大沖擊了剛需商品房！

二：太原土地市場篇

01 太原土地表現(xiàn)

商住土地零成交頻現(xiàn)

2025年2月、4月、6月、10月太原商住類土地均為零成交；有成交的月份也就是100-200畝的規(guī)模，絕大部分為城改安置類的兌現(xiàn)，純市場化商品房用地極少！

▲來源|太原樓評

2025年從畝均單價上看，有成交的大多數(shù)月份畝均單價也就是400萬左右，很少出現(xiàn)過去畝均千萬的行情了，樓面價更是回落到1500-1800元之間！

▲來源|太原樓評

三：太原商品房市場篇

01太原商品房表現(xiàn)

筑底期量價徘徊屬性

2025年太原的預(yù)售量相對往年是少了一些，這對成交的下行有一定的影響因素，但是預(yù)售和銷售節(jié)奏本身就息息相關(guān)，房企分期跑貨的策略也促進(jìn)了預(yù)售量的穩(wěn)定性。

具體看商品房走勢：2025年前10月，月均成交量在22-25萬之間，新房成交均價在12250和13061元之間波動，整體而言表現(xiàn)在全國也是價格穩(wěn)定的“頭部城市”！

▲來源|太原樓評

02太原住宅表現(xiàn)

退化旺淡季 凸顯分化型

2025年的太原樓市，月度成交量基本屬于平緩趨勢。少了過去新盤集中在金九銀十的那種熱鬧，反而每個月成交量居于高峰的基本都是“?？汀?！

譬如老牌代表——華潤瑞府，金茂悅、招商時代主場、金地華章、保利的龍城天珺和龍城璞悅；新盤代表——建投詩意汾河、金茂曉棠、國樾府等！

▲來源|太原樓評

四：太原二手房市場

太原二手房量價表現(xiàn)

單價基本觸底量升趨勢

2024年太原的二手房開始明顯發(fā)力，高峰的月度成交套數(shù)接近3000套，雖然成交面積遠(yuǎn)不及新房，但從套數(shù)結(jié)構(gòu)上已經(jīng)有“逆襲”的表現(xiàn)了。

太原目前掛牌的二手房房源大約在4.6-4.8萬套之間，這些房源去化的周期超過2年以上，不過二手房房主基本已經(jīng)逐步接受了半年到一年的成交等待周期的預(yù)期。

▲來源|太原樓評

結(jié)語篇

太原樓市，本身具備一定的韌性?；谔鞒菂^(qū)的四百多萬的人口，以及太原僅有七成多的城鎮(zhèn)住房自有率數(shù)據(jù)，購房和租房需求是有一定的基礎(chǔ)的。

不過，以樓評君自身而言，如果有機(jī)會購置五千多的保障房，這也是能有效驅(qū)動自身需求的釋放，太原的剛需市場必然受到保障房類供應(yīng)的沖擊。

其次以個人自身實際而言，本身有待出售二手房，計劃出售的自住房，以及無論樓市投資潛力如何，為改善居住而待釋放的“升級”住房需求是始終存在的。

趨勢從宏觀而言，城改土地普遍高容，難以發(fā)展高品質(zhì)住宅，無法形成新價值體系，價格上漲支撐力不足。庫存150萬二手房中，新房和準(zhǔn)新房必然競爭。

短期看，開發(fā)節(jié)奏放緩，供給相對緊縮利好于房價穩(wěn)定；未來1-2年，太原樓市會逐步進(jìn)入到降容趨勢明顯，產(chǎn)品升級快，改善盤內(nèi)卷。

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作者：張明 圖片：來源網(wǎng)絡(luò) 侵刪

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