最近，有關(guān)“房價上漲”的言論層出不窮。

剛剛，官方最新的數(shù)據(jù)公布，10月西安二手房環(huán)比、同比雙雙下跌，新房已經(jīng)跌回七年前。

一時間，市場聲音兩極——有人直言“涼意已至”，樓市拐點到來；也有人判斷這只是短期波動，上漲行情仍在醞釀。

眾聲喧嘩之中，市場真相究竟如何？

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創(chuàng)今年第二低！10月西安二手房成交雙跌！

據(jù)西安住建公布，10月，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積76.59萬平方米，住宅網(wǎng)簽備案6898套、面積69.96萬平方米。

相較9月，成交套數(shù)減少672套，環(huán)比下跌8.88%；與去年同期相比，下跌25.44%，呈現(xiàn)“雙降”態(tài)勢。這也是今年除1月春節(jié)之外的第二低。

至于10月成交量下滑的原因，無外乎有以下幾點：

其一、新房市場分流，客源壓力顯著。

近期新推樓盤如“超四代宅”等產(chǎn)品贈送比例高，加上新房普遍降價，吸引大量購房者轉(zhuǎn)向新房市場，加劇觀望情緒。

與此同時，“金九銀十”期間新房項目集中入市、營銷力度加大，進一步分流二手房客源。

其二、政策對市場信心拉動效應(yīng)有限。

盡管8月以來部分一線城市實施“分區(qū)域梯度放松”限購策略，且信貸支持同步加碼，但政策對市場的實際拉動作用較為有限。

其三、假期因素，縮短有效交易周期。

10月受國慶假期影響，有效交易天數(shù)較正常月份減少8天，直接拉長帶看、簽約等周期。

同時，價格防線也在持續(xù)失守。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，10月西安二手房環(huán)比下跌1.02%，全國排名倒數(shù)第16。

目前，西安二手房還是處于供需失衡的狀態(tài)。截止11月7日，西安二手房掛牌量已突破17萬套（來源貝殼找房），創(chuàng)歷史新高。相較于今年2月的14.3萬套，七個月內(nèi)新增近3萬套房源，市場明顯進入“存量競爭”的紅海階段。

若以10月份6898套的網(wǎng)簽量為基準(zhǔn)，即便不再新增掛牌，現(xiàn)有庫存的去化周期也將超過24個月。

在供大于求的市場環(huán)境下，二手房價格評估機制幾近失效。若參考上一套成交價，買家難以信服；若對標(biāo)周邊新房，新房價格反而更低；至于高價掛牌，則更難吸引買家關(guān)注。時間長了，降價賣房已逐漸成為普遍共識。

短期內(nèi)，預(yù)計二手房市場恢復(fù)緩慢，價格仍面臨下行壓力。

價格持續(xù)下探！西安哪些小區(qū)更抗跌？

當(dāng)下二手房市場可謂“冰火兩重天”：有一些小區(qū)房價慘遭腰斬，另一些卻逆市上漲，走出了獨立行情。

比如，主城曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤，價格腰斬。

上個月，華清學(xué)府城成交一套126㎡房源，三室戶型，總價81萬，單價6411元/㎡，這成交價，引發(fā)市場一片嘩然。

2019年新房開盤價1.3萬/㎡，當(dāng)時需要搖號搶房，中簽率 15.8%，堪比買彩票。2021年巔峰時小區(qū)二手成交價1.7-1.9萬/㎡。如今直接干到了6411元/㎡。短短幾年時間跌幅超50%，直接腰斬。

當(dāng)然，縮水的不止華清學(xué)府城，西安還有一批主城次新小區(qū)價格破發(fā)，甚至一些遠郊“泡沫盤”跌的更慘。

如中海熙峰里，2020年的備案均價 19319元/ ㎡，而小區(qū)10月的成交價，126㎡的精裝三室，單價僅14521元/㎡，一平跌了5000元。

綠城紫薇公館，當(dāng)時新房千人搖號，賣1.6萬/㎡；現(xiàn)在二手房成交價不到1.3萬/㎡。8月底小區(qū)成交的一套139㎡低樓層價格總價155萬，折合成交單價1.1萬/㎡。

與此同時，部分擁有稀缺資源的小區(qū)價格不跌反漲，表現(xiàn)搶眼：

比如，名校傍身，主城名不見經(jīng)傳的“老破小”。

雖房齡老舊、戶型不佳、缺乏物業(yè)管理，但因地處核心地段，并享有愛知學(xué)區(qū)等優(yōu)質(zhì)教育資源，房價較為堅挺。

主要集中在碑林、新城、蓮湖等區(qū)域，如六谷莊2號院、西七路211號等。這類小區(qū)因位于城市核心，配套成熟、生活便利，且愛知學(xué)區(qū)加持，受教育資源稀缺性支撐，房價穩(wěn)定性強。

比如，西七路159-271號，因愛知學(xué)區(qū)加持，不僅價格夸張，單價最高卷到11萬/㎡，超過了西安豪宅天花板；而且行情火熱，掛牌20天火速成交。

雖然房齡老、戶型差、缺物業(yè)、沒品相，這一驚人的價格再次凸顯了名校學(xué)區(qū)房的強大吸引力和抗跌性。

比如，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，品牌次新小區(qū)。

如綠城全運村，因有鐵一中陸港小學(xué)、中學(xué)雙學(xué)區(qū)的加持，2018年開盤時采薇苑、芳菲郡的價格都在1萬出頭，現(xiàn)在全運村成交價在2萬/㎡，溢價率跑贏了板塊內(nèi)同期的大多數(shù)樓盤。

比如中糧奧體壹號（三期），2023年1月推出的房源備案均價達17480元/㎡，今年9月首套成交出現(xiàn)了逆勢漲價43萬，195㎡戶型以單價1.91萬/㎡成交，業(yè)主凈賺近43萬。

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下降超30%！西安房價已跌回2018！

二手房價持續(xù)下探，西安新房市場也不容樂觀。

近期，來自冰山指數(shù)統(tǒng)計的全國100城房價數(shù)據(jù)顯示，10月二手房環(huán)比全部下跌，且跌幅進一步擴大。

從這份榜單來看西安，有兩點需要注意：

其一，橫向來看，房價跌回七年前。二手房從2021年7月的房價高點目前已回撤到2018年5月，跌幅30.7%。

其二，縱向?qū)Ρ?，相對較為穩(wěn)定。從榜單來看，河北廊坊以69.7%的跌幅位列全國第一，超七成城市跌幅高于西安，站在全國來看西安房價還算平穩(wěn)。

另外，據(jù)中指最新數(shù)據(jù)，10月西安新房環(huán)比上漲0.56%，在百城排名第6，漲幅較9月相比擴大（9月上漲0.19%）。

房價普遍下跌的市場下，為何會出現(xiàn)上漲？

其實也不難理解，現(xiàn)在的新盤大多以高端改善產(chǎn)品為主，陸續(xù)入市，也是推高整體房價的重要原因。

此外，今年以來新盤越來越向主城集中。伴隨主城更新的步伐加快，團結(jié)片區(qū)、幸福林帶等城市核心區(qū)區(qū)新盤扎堆亮相，購房者的目光也從之前的港務(wù)、高新三期逐漸向三環(huán)內(nèi)轉(zhuǎn)移。

與此同時，市場分化趨勢進一步加劇。主城個別熱點新盤呈現(xiàn)出“首開搖號，逢開必罄”的熱火熱場面在當(dāng)下市場確實少見，但大多數(shù)項目去化仍比較艱難，二手房的“以價換量”也在逐漸傳導(dǎo)到新房。

眼看2025年接近尾聲，這一輪樓市調(diào)整期到底何時結(jié)束？房價還會繼續(xù)降嗎？

10月底，央行發(fā)布的一份報告顯示：已連續(xù)兩個季度預(yù)期房價上漲的人數(shù)不足10%。

俗話說，信心比黃金更重要。可見當(dāng)前大家對房價的預(yù)期已經(jīng)跌至谷底，修復(fù)信心仍是當(dāng)前重要任務(wù)。

一些國際投行預(yù)測，中國房地產(chǎn)市場將在明年下半年開始回暖。而經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認(rèn)為市場何時見底，關(guān)鍵仍取決于政策，未來房地產(chǎn)市場回暖也將呈現(xiàn)高度分化。

最新的十五五規(guī)劃中指出，因城施策增加改善性住房供給，全力推動建設(shè)好房子，未來新房市場將全面進入高品質(zhì)時代。

另外，住建部長在最新發(fā)表的文章中提到，“推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得”。

現(xiàn)房銷售雖已提及多年，但相比于之前的“鼓勵、推動”，這是第一次明確表態(tài)，含金量極高，這一政策實施，將從根本上防范交付風(fēng)險，給予購房者更積極的置業(yè)信心。

結(jié)語：總之，當(dāng)下樓市仍處于深度調(diào)整期，接下來，期待進一步的救市政策出臺給予購房者和市場更大信心。

關(guān)于房價，大家認(rèn)為何時見底？如果你正在看房，有任何購房疑問，歡迎在評論區(qū)留言，與更多買房人交流~

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