近期一篇《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的文章引發(fā)了大家的圍觀。

文章中住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹提出“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心要義在于構(gòu)建與人民群眾需求相匹配的住房供給體系”。

這一體系的框架分為6個(gè)任務(wù)：

“一是優(yōu)化保障性住房供給；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展；三是改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷售制度；

四是實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程；五是實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)；六是建立房屋全生命周期安全管理制度?！?/p>

其中最引人矚目的莫過(guò)于“改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷售制度”，而“推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得”也是大家非常期待的。

其核心目標(biāo)是“從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)”，對(duì)于繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的項(xiàng)目，則要求“規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益”。

那這政策對(duì)以后買房、對(duì)樓市到底有啥影響？是不是意味著近30年的預(yù)售正式進(jìn)入了清算時(shí)刻？

在現(xiàn)行的預(yù)售制施行30年之久的當(dāng)下，“取消預(yù)售制實(shí)行現(xiàn)房銷售”的呼聲越來(lái)越高，而實(shí)際上關(guān)于“現(xiàn)房銷售”咱們?cè)缇烷_(kāi)干了！

從時(shí)間軌跡來(lái)看，2024年7月就已經(jīng)明確提出“改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式合商品房預(yù)售制度”。

在2024年底，全國(guó)住房工作會(huì)議也再次表示：“大力推進(jìn)商品房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”。

在今年5月的金融口重磅發(fā)布會(huì)上又明確了：“將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”…

隨著官方的多次發(fā)聲，不完全統(tǒng)計(jì)全國(guó)目前至少已有20多座地市發(fā)布文件，明確要向現(xiàn)房銷售逐步過(guò)渡。

換句話說(shuō)，全國(guó)已經(jīng)有不少城市開(kāi)展了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示“全國(guó)商品房現(xiàn)房銷售比例已經(jīng)提高到了約30%，而且據(jù)估算到2030年，現(xiàn)房銷售比例有望提升至50%上下”。

“現(xiàn)房銷售模式”的好處是什么？無(wú)非是避免爛尾樓和眼見(jiàn)為實(shí)。

“一手交房、一手交錢”確實(shí)能夠很大程度避免停工、爛尾現(xiàn)象，或者說(shuō)可以讓老百姓完全規(guī)避交房風(fēng)險(xiǎn)。

但是！冒然取消預(yù)售制會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重創(chuàng)，全面取消目前并不可行，需要完善該制度，才能更好地保障老百姓權(quán)益，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性健康發(fā)展。

所以至少我們要完整地了解現(xiàn)房銷售至少還有這4大副作用——

1、會(huì)增加成本，要么導(dǎo)致房?jī)r(jià)變高；

2、短期內(nèi)會(huì)打亂供應(yīng)節(jié)奏，造成供應(yīng)真空，導(dǎo)致房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)；

3、加劇房企的資金鏈困境，進(jìn)一步拖累經(jīng)濟(jì)大盤；

4、地方政府賴以運(yùn)營(yíng)的土地財(cái)政將受到極大影響，壓力劇增，地方債風(fēng)險(xiǎn)被迫承壓。

也正因?yàn)榇耍呃镆蔡岬搅?“繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，得規(guī)范資金監(jiān)管”，根源就在這里。

簡(jiǎn)單講就是 “逐步退”，不是一刀切，能夠給市場(chǎng)一個(gè)緩沖的時(shí)間。

于此我們可以直觀討論下現(xiàn)房銷售到底面臨著哪些問(wèn)題：

從市場(chǎng)銷售表現(xiàn)來(lái)看，大部分的現(xiàn)房其實(shí)都是原來(lái)的期房，要么是尾盤，要么就是房企庫(kù)存，慢慢熬成的現(xiàn)房，而這樣的現(xiàn)房往往也很難去化掉的...

從房企來(lái)看，真正愿意做現(xiàn)房銷售的房企太少，要想全面開(kāi)展現(xiàn)房銷售或許意味著新一輪的房企洗牌！

即使真去做了，也還很可能導(dǎo)致現(xiàn)房成本的增加，但是無(wú)論如何，最大的受益者還是購(gòu)房者。

對(duì)于購(gòu)房者而言，徹底規(guī)避了爛尾風(fēng)險(xiǎn)，真正實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，質(zhì)量糾紛起碼驟降50%。

由于“邊等房邊還貸”的時(shí)間窗口被大大壓縮，購(gòu)房者的債務(wù)壓力也會(huì)肉眼可見(jiàn)地減少。

對(duì)此大家怎么看，歡迎留言區(qū)討論。