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中產(chǎn)先生 | 洞見(jiàn)時(shí)代發(fā)現(xiàn)價(jià)值講述生活

何時(shí)見(jiàn)底？

三季度過(guò)去了，最近看到有人在討論一份報(bào)告：

其中在物價(jià)和房?jī)r(jià)部分，調(diào)查現(xiàn)實(shí)：

只有9.1%的居民認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)漲。

換句話(huà)說(shuō)，超過(guò)九成的人都不再相信未來(lái)房子會(huì)漲價(jià)，而且這已經(jīng)是持續(xù)兩個(gè)季度了。

這跟這一輪房地產(chǎn)下行的趨勢(shì)還是蠻符合的：

四月份中美貿(mào)易摩擦之后，房地產(chǎn)便開(kāi)啟下行，一直到現(xiàn)在還沒(méi)有止住，這次中美關(guān)系緩和，樓市能止跌嗎？

再來(lái)看一下央行的房?jī)r(jià)預(yù)期數(shù)據(jù)：

9.1%的居民預(yù)期“上漲”，55.6%的居民預(yù)期“基本不變”，23.5%的居民預(yù)期“下降”，11.8%的居民“看不準(zhǔn)”。

超過(guò)一半的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)基本跌不動(dòng)了，還有不到四分之一的居民認(rèn)為會(huì)繼續(xù)下跌。

從預(yù)期上看，當(dāng)絕大多數(shù)人都認(rèn)為不會(huì)再漲，可能就是見(jiàn)底的信號(hào)？

我們最近一直在聊房地產(chǎn)何時(shí)見(jiàn)底，為什么要聊這個(gè)話(huà)題？

這次央行調(diào)查也給出了答案：

居民就業(yè)和消費(fèi)跟房?jī)r(jià)預(yù)期走勢(shì)一致。

從就業(yè)來(lái)看：

基本上從今年二季度開(kāi)始，就加速下行，畢竟房地產(chǎn)涉及上下游幾百個(gè)產(chǎn)業(yè)，一榮俱榮，一損俱損。

從消費(fèi)來(lái)看：

也是二季度開(kāi)始，儲(chǔ)蓄增加，消費(fèi)減少，因?yàn)榇蠹叶荚诠?jié)衣縮食還房貸，或者預(yù)期不佳超額儲(chǔ)蓄，這背后也是房地產(chǎn)下行帶來(lái)的宏觀(guān)下行的影響。

所以：

很多人一聽(tīng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)就跳腳，確實(shí)沒(méi)必要。

那么房?jī)r(jià)何時(shí)能企穩(wěn)，或者說(shuō)現(xiàn)在跌到位了嗎？

幾個(gè)指標(biāo)吧：

收入：

這個(gè)是從需求端考慮的，房?jī)r(jià)收入比目前來(lái)看還比較高，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)買(mǎi)房壓力還是很大，所以很多人對(duì)房?jī)r(jià)企穩(wěn)不高興。

從十五五的政策來(lái)看，未來(lái)五年將更多鼓勵(lì)改善性需求和好房子建設(shè)，恐怕也是有這方面考慮。

房租：

這個(gè)是從投資角度來(lái)看，當(dāng)房租回報(bào)率超過(guò)30年國(guó)債利率的話(huà)，意味著房產(chǎn)作為資產(chǎn)是有投資價(jià)值的。

目前滿(mǎn)足這個(gè)回報(bào)率的只有一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市沒(méi)有太多租房需求，這一波房地產(chǎn)熱潮主要是投機(jī)，并沒(méi)有太多投資價(jià)值。

庫(kù)存：

這個(gè)是從供給考慮的，當(dāng)市場(chǎng)庫(kù)存太多，需求觀(guān)望，房?jī)r(jià)當(dāng)然難以企穩(wěn)，從2021年戶(hù)房比超過(guò)1，房子正式過(guò)剩的時(shí)候，去庫(kù)存的任務(wù)其實(shí)已經(jīng)擺在桌面上了。

居民去庫(kù)存越來(lái)越費(fèi)勁，有的地方都把農(nóng)民老鄉(xiāng)搬出來(lái)了，其實(shí)大家更期待的是一個(gè)大招：

收儲(chǔ)存量房變保障房。

如果國(guó)家能成立專(zhuān)門(mén)的部門(mén)或者設(shè)置專(zhuān)門(mén)的資金用于存量房收儲(chǔ)，穩(wěn)房?jī)r(jià)不在話(huà)下。

但是地產(chǎn)收儲(chǔ)從去年四月份提出，到現(xiàn)在一年多了，還是沒(méi)有推進(jìn)多少，可想而知其中的難度有多大。

總的來(lái)說(shuō)：

就算房?jī)r(jià)要企穩(wěn)，從各個(gè)角度來(lái)看，恐怕也是一二線(xiàn)最容易企穩(wěn)。

對(duì)了，樓市還有一個(gè)消息：

隨著中美關(guān)系緩和預(yù)期改善，以及美聯(lián)儲(chǔ)降息騰出刺激空間，作為對(duì)標(biāo)的一線(xiàn)城市，是不是也能企穩(wěn)呢？

拭目以待。

就這樣。

美國(guó)搞了個(gè)大的。

昨天最受關(guān)注的事情，莫過(guò)于美國(guó)正在發(fā)生的大事：

它有多大呢？魔法對(duì)抗魔法，很可能改變美國(guó)未來(lái)的走向。

可以繼續(xù)閱讀：。

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