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中產(chǎn)先生 | 洞見時代發(fā)現(xiàn)價值講述生活

何時見底？

三季度過去了，最近看到有人在討論一份報告：

其中在物價和房價部分，調(diào)查現(xiàn)實：

只有9.1%的居民認(rèn)為未來房價會漲。

換句話說，超過九成的人都不再相信未來房子會漲價，而且這已經(jīng)是持續(xù)兩個季度了。

這跟這一輪房地產(chǎn)下行的趨勢還是蠻符合的：

四月份中美貿(mào)易摩擦之后，房地產(chǎn)便開啟下行，一直到現(xiàn)在還沒有止住，這次中美關(guān)系緩和，樓市能止跌嗎？

再來看一下央行的房價預(yù)期數(shù)據(jù)：

9.1%的居民預(yù)期“上漲”，55.6%的居民預(yù)期“基本不變”，23.5%的居民預(yù)期“下降”，11.8%的居民“看不準(zhǔn)”。

超過一半的居民認(rèn)為房價基本跌不動了，還有不到四分之一的居民認(rèn)為會繼續(xù)下跌。

從預(yù)期上看，當(dāng)絕大多數(shù)人都認(rèn)為不會再漲，可能就是見底的信號？

我們最近一直在聊房地產(chǎn)何時見底，為什么要聊這個話題？

這次央行調(diào)查也給出了答案：

居民就業(yè)和消費跟房價預(yù)期走勢一致。

從就業(yè)來看：

基本上從今年二季度開始，就加速下行，畢竟房地產(chǎn)涉及上下游幾百個產(chǎn)業(yè)，一榮俱榮，一損俱損。

從消費來看：

也是二季度開始，儲蓄增加，消費減少，因為大家都在節(jié)衣縮食還房貸，或者預(yù)期不佳超額儲蓄，這背后也是房地產(chǎn)下行帶來的宏觀下行的影響。

所以：

很多人一聽房價企穩(wěn)就跳腳，確實沒必要。

那么房價何時能企穩(wěn)，或者說現(xiàn)在跌到位了嗎？

幾個指標(biāo)吧：

收入：

這個是從需求端考慮的，房價收入比目前來看還比較高，對于剛需來說買房壓力還是很大，所以很多人對房價企穩(wěn)不高興。

從十五五的政策來看，未來五年將更多鼓勵改善性需求和好房子建設(shè)，恐怕也是有這方面考慮。

房租：

這個是從投資角度來看，當(dāng)房租回報率超過30年國債利率的話，意味著房產(chǎn)作為資產(chǎn)是有投資價值的。

目前滿足這個回報率的只有一線和強二線城市，三四線城市沒有太多租房需求，這一波房地產(chǎn)熱潮主要是投機(jī)，并沒有太多投資價值。

庫存：

這個是從供給考慮的，當(dāng)市場庫存太多，需求觀望，房價當(dāng)然難以企穩(wěn)，從2021年戶房比超過1，房子正式過剩的時候，去庫存的任務(wù)其實已經(jīng)擺在桌面上了。

居民去庫存越來越費勁，有的地方都把農(nóng)民老鄉(xiāng)搬出來了，其實大家更期待的是一個大招：

收儲存量房變保障房。

如果國家能成立專門的部門或者設(shè)置專門的資金用于存量房收儲，穩(wěn)房價不在話下。

但是地產(chǎn)收儲從去年四月份提出，到現(xiàn)在一年多了，還是沒有推進(jìn)多少，可想而知其中的難度有多大。

總的來說：

就算房價要企穩(wěn)，從各個角度來看，恐怕也是一二線最容易企穩(wěn)。

對了，樓市還有一個消息：

隨著中美關(guān)系緩和預(yù)期改善，以及美聯(lián)儲降息騰出刺激空間，作為對標(biāo)的一線城市，是不是也能企穩(wěn)呢？

拭目以待。

就這樣。

美國搞了個大的。

昨天最受關(guān)注的事情，莫過于美國正在發(fā)生的大事：

它有多大呢？魔法對抗魔法，很可能改變美國未來的走向。

可以繼續(xù)閱讀：。

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