如果要用一個詞來形容最近的樓市，大概是：

不及預(yù)期。

先是，新房、二手房的網(wǎng)簽量同環(huán)比均下跌。

再是，二手房掛牌價連續(xù)9個月都在小幅下跌。

這樣的表現(xiàn)，真的是開發(fā)商嘆氣，業(yè)主自閉，買房人一臉懵逼：啥時候才是房價底部？

同時，各區(qū)也出現(xiàn)了微妙變化：

多個行政區(qū)新房去化周期超2年，有的一個月才賣十幾套房。

未來的樓市到底是什么趨勢？

哪個區(qū)的房子最難賣？

我們用5張自制圖表，幫你讀懂深圳樓市。

連跌9個月，越跌越多！

深圳房價啥時候止跌？

先看成交量。

10月深圳一手住宅網(wǎng)簽2651套，環(huán)比下降14.1%，同比下降51.1%。

圖表對比更明顯，10月的成交量已經(jīng)是近一年來的第三低點。

▲新房成交量萎靡 | 數(shù)據(jù)來源：樂有家

二手房的情況也一般。

10月深圳二手住宅網(wǎng)簽量為4196套，環(huán)比下降7.7%，同比下降31.4%，暫時維持在4000套以上。

▲二手房成交量維持在4000套以上 | 數(shù)據(jù)來源：樂有家

唯一的好消息是：

10月二手房錄得量為5548套（以買賣合同錄入為節(jié)點），盡管對比去年同期大跌三成，但連續(xù)8個月超榮枯線5000套，也算成交量相對穩(wěn)定。

再看價格。

10月，深圳二手房成交均價為5.89萬/㎡，環(huán)比微漲0.3%，同比下跌6.5%。

如果拉長時間線，我們會發(fā)現(xiàn)——目前的跌幅有擴(kuò)大趨勢。

從去年10月房價上漲0.7%，到今年4月開始重新下跌，先是下跌0.3%，再到如今的1%，跌幅逐漸加大。

▲房價數(shù)據(jù)來源：樂有家；漲跌數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

顯而易見，深圳樓市整體的成交量、成交價，都還在下跌。

不過，進(jìn)入11月有了些好消息：

據(jù)@深圳貝殼研究院 數(shù)據(jù)，11月第一個周末，合作門店新房認(rèn)購量，較前一周大漲41.5%；二手房簽約量也增長約9.5%。

▲數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院

你覺得接下來，樓市能好轉(zhuǎn)嗎？

去化周期最高超2年！

這些區(qū)太難賣了

最后，再來看各區(qū)的情況。

一是，新房去化周期大大拉長。

全市截至10月底，待售住宅約3.28萬套，如果按10月的網(wǎng)簽量來看，整體去化周期約14.2個月，即1年多才能賣完。

而在今年3月，這一數(shù)字僅僅是5個月。

@行舟深房 數(shù)據(jù)更顯示，庫存房源中，有超過17.6%的房源，已經(jīng)備案入市2年以上了，卻依然沒有賣完。

入市1-2年的占比約20.8%，加起來即接近4成房源，已經(jīng)銷售1年多了，都還沒賣掉。

▲庫存房源入市時長 | 圖源：行舟深房

其中，庫存房源最多的是龍崗、龍華，都超過6000套。

庫存最少的是福田/羅湖/南山等原關(guān)內(nèi)片區(qū)，尤其是鹽田，只有365套。

而大鵬目前所有未售房源都已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，所以也很難查詢到相關(guān)數(shù)據(jù)。

▲各區(qū)的庫存套數(shù)、預(yù)計去化周期 | 數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺

盡管庫存少，鹽田卻是去化“老大難”區(qū)。

全區(qū)每個月賣不到15套，按這速度大概還要賣2年5個月才能消化完。

去化第二難居然是福田，去化周期2年4個多月。

這大概是因為福田本身貨量少（庫存僅1033套），最近卓越縵悅剛剛備案231套房、卻又還沒開盤，所以拉長了去化周期。

另外，東部除大鵬無數(shù)據(jù)外，其余各區(qū)去化周期都超過2年。

而去化周期最短的是南山、光明，不到1年。

前者本身居住需求就旺盛，后者這兩年入市新盤很少、加上13號線開通在即的利好，出貨量不少。

二是，二手房的掛盤量大。

目前全市二手房掛盤量已經(jīng)達(dá)到8.2萬套（數(shù)據(jù)來源：行舟深房），但10月錄得量才5547套。

意味著隨便一套房子賣出去的幾率只有6.7%。

▲數(shù)據(jù)來源：行舟深房、樂有家等

掛盤“大戶”毫無疑問是龍崗，足足掛出超過1.9萬套房子，占了全市近1/4的房源。核心區(qū)南山/羅湖/福田的掛盤量，也都在1.3萬+套左右。

其他行政區(qū)除了大鵬外，掛盤量也都超過千套。

好在掛盤量和錄得量的占比，基本成正比。

但也有例外。

比如南山和羅湖，兩者的的掛盤量占比都在16%左右，但南山的錄得量只占了14.2%；羅湖的錄得量卻超過了18%。

這也說明羅湖近期的房子賣得還不錯。

9.5新政后，羅湖進(jìn)一步松綁，深戶買房不限套數(shù)，讓羅湖近兩個月的二手房成交量增長近20%，也從成交量“常年老四”一躍成為全市第二名。

▲羅湖成交量明顯增長

看完這些，你會選擇現(xiàn)在買房嗎？

又會買哪個區(qū)的房子？