現(xiàn)在買房人還有安全感嗎？

尹先生在北京花費(fèi)6680多萬元，全款買了一套別墅，本想著能夠住進(jìn)去享受一下生活，卻遭遇奇葩事情：因?yàn)楹辰獬伺c開發(fā)商華垣公司的房產(chǎn)，要求退還7700萬元的房款，竟然請求北京市順義區(qū)法院查封華垣公司價(jià)值7700萬元的資產(chǎn)，可是卻查封了尹先生全款購買的別墅。

尹先生于是對北京順義區(qū)法院的查封執(zhí)行提出了書面異議，但卻被法院一審駁回。尹先生不明白，為什么神仙打架，凡人要遭殃。

他的這棟別墅可是位列政府保交樓白名單上的，為什么還會遭遇這樣的結(jié)果，于是于近日向北京市第三中級人民法院提交上訴狀，請求駁回一審判決，維護(hù)尹先生的合法居住權(quán)。

1

全款買房卻被無端查封

尹先生是一名外籍人士，在中國工作。2022年11月，他從華垣公司認(rèn)購了一套順義區(qū)的房產(chǎn)，總價(jià)6680余萬元，雙方簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，隨后支付了全款，辦理了網(wǎng)簽備案。

然而2024年9月，尹先生在銀行偶然間發(fā)現(xiàn)，一名胡姓女士因與華垣公司存在民事糾紛，因而請求順義區(qū)法院查封了尹先生從華垣公司購買的這套別墅。執(zhí)保案號為（2024）京0113執(zhí)保458號。

面對飛來橫禍，尹先生滿肚子委屈，于2024年11月對于上述查封提出了書面異議。尹先生本以為，可以順利地解除查封。沒有想到，順義區(qū)法院于2024年12月作出（2024）京113執(zhí)異945號執(zhí)行裁定書，駁回了尹先生的異議請求。

尹先生大惑不解，因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情況且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)該予以支持：

（一）在人民法院查封前已經(jīng)簽訂了合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

在尹先生看來，他解除查封的請求，具有充分的事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持，于是向順義區(qū)人民法院提起執(zhí)行異議之訴，將胡女士告上法院，要求解除對所購房屋的查封。

然而始料未及的是，今年10月23日一審的判決下來后，結(jié)果卻讓他再次大跌眼鏡。

順義區(qū)法院依然不支持尹先生提出的解除查封的請求，駁回了尹先生的全部訴訟請求。

2

神仙打架百姓遭殃

尹先生不理解，他明明全款買了房，而且已經(jīng)辦理了商品住宅的網(wǎng)簽備案，符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條關(guān)于商品房銷售需簽訂書面合同并載明用途的規(guī)定，房屋用途為“居住”的性質(zhì)已通過法定形式予以固定。

為什么還在他人為了向房屋開發(fā)商追索債權(quán)時(shí)，把他的房屋作為標(biāo)的物查封了，典型的神仙打架，百姓遭殃。

一審時(shí)，即使他聲稱已經(jīng)繳納完全部的購房款，案涉房屋系用于居住，且名下也沒有其他用于居住的房屋，完全不符合查封條件，應(yīng)當(dāng)予以解封。應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十八條及《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“高院規(guī)定”）第二十九條之規(guī)定提出執(zhí)行異議，請求停止對案涉房屋的執(zhí)行，解除查封，保障自身的合法權(quán)益。

然而，一審時(shí)，被告胡女士辯稱，尹先生不享有高院規(guī)定第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的權(quán)利，其主要理由如下：

一、原告購買的案涉房屋系高端獨(dú)棟別墅，明顯超出了日?；拘枨?，第二十九條規(guī)定立法目的是保障消費(fèi)者的生存權(quán)，本案涉房屋建筑面積達(dá)600多平方米，明顯超出通常認(rèn)知中的基本生存所需要的房屋，顯然尹先生不屬于該條文意圖保護(hù)的對象；

二、原告提交的證據(jù)6、7顯示原告名下在北京還有另一套房屋，此房屋性質(zhì)為公寓，類型上是屬于住宅，70年產(chǎn)權(quán)。原告名下有另一套可居住的房屋，就不符合“高院規(guī)定”第二十九條規(guī)定的第二項(xiàng)情形,不享有排除執(zhí)行的權(quán)利；

三、原告現(xiàn)有證據(jù)中，房款支付憑證中沒有原告作為付款人的憑證，不能直接證明原告全額支付案涉房屋房款；

四、（2024）京0113執(zhí)異945號民事裁定書中顯示，關(guān)于案涉房屋占有使用情況，原告稱買的是精裝修的，案涉房屋尚未交付給原告使用，關(guān)于至今未辦理過戶登記的原因，原告稱擔(dān)心開發(fā)商無力交付房屋所以沒有辦理過戶登記，通過該民事裁定書能證明在法院查封之前，原告沒有占有案涉房屋，也因其自身原因未辦理過戶登記，因案涉房屋為現(xiàn)房，具備過戶條件，從原告簽訂購房合同至房屋被查封近一年半的時(shí)間，原告未辦理過戶事宜，也沒有提交過證據(jù)材料證明其向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提交過過戶材料或向第三人（華垣公司）提出過辦理過戶的手續(xù)，原告的主張不符合“高院規(guī)定”的情形；

五、根據(jù)《民法典》第二百一十七條規(guī)定，案涉房屋登記在第三人（華垣公司）名下，法院查封是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記公示信息判斷，符合法律規(guī)定，查封合法有效。

因而不能排除法院的執(zhí)行和查封，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。

雖然，華垣公司幫助尹先生辯稱，尹先生已經(jīng)支付了全部房款，查封前已經(jīng)簽訂了合同，也進(jìn)行了網(wǎng)簽，同時(shí)華垣公司也已經(jīng)按照合同將房屋裝修至80%，應(yīng)保護(hù)原告的物權(quán)期待權(quán)。

再者，華垣公司所處項(xiàng)目已進(jìn)入了北京市政府白名單，根據(jù)白名單的一些保全措施的通知，原告涉案的房屋屬于白名單通知的第三條，該房屋是利用白名單建設(shè)資金需要為其新建，應(yīng)該不得采取保全，如已經(jīng)采取保全的應(yīng)當(dāng)解除。

但是，一切都沒有改變一審法院判決。順義區(qū)法院依然駁回了尹先生的全部訴訟請求。

3

奇葩操作傷及無辜

對于一審判決，尹先生表示很無奈，不得以只能繼續(xù)向北京市第三中級法院提起上訴。

在上訴狀中，尹先生認(rèn)為：

其一、《規(guī)定》第二十九條并未對“居住”作面積或價(jià)格限制，立法目的是保護(hù)購房人對房屋的物權(quán)期待權(quán)，而非僅針對“普通家庭日常居住”的狹窄范疇。若以面積、價(jià)格作為排除適用的標(biāo)準(zhǔn)，將導(dǎo)致法律對“居住權(quán)”的保護(hù)范圍被不當(dāng)限縮，違背《民法典》中“保障民事主體合法權(quán)益”的最基本原則。尹先生購買別墅的目的系滿足家庭自住需求，其名下也并無其他居住性質(zhì)的房屋，符合“用于居住”的法定要件。一審以“面積過大超出普通家庭日常需求”否定其居住屬性，混淆了“基本居住保障”與“居住功能”的概念。

其二、一審對“買受人名下無其他用于居住的房屋”的事實(shí)認(rèn)定過于片面，上訴人名下的公寓，該房屋土地用途為“商業(yè)金融”，規(guī)劃用途為“寫字樓”，實(shí)際用于出租辦公，租金收益亦來源于商業(yè)用途。一審法院未審查規(guī)劃文件及實(shí)際使用情況，僅以“權(quán)利性質(zhì)為商品房”即認(rèn)定“具備居住屬性”，屬于事實(shí)嚴(yán)重認(rèn)定錯(cuò)誤。同時(shí)，該房屋無法用于居住。一審法院以“可通過收回自住”為由否定其非居住屬性，屬于脫離客觀事實(shí)的主觀臆斷。

其三、一審法院認(rèn)為“允許購買600余平方米別墅的買受人排除執(zhí)行將損害債權(quán)人權(quán)益”，本質(zhì)是混淆了“生存權(quán)”與“物權(quán)期待權(quán)”的保護(hù)邏輯?！兑?guī)定》第二十九條的核心是基于物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先性，而非僅僅保護(hù)“弱勢群體”。上訴人已全額支付房款并完成網(wǎng)簽備案，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十五條，“第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封”。

對此，尹先生希望北京第三中級人民法院依法改判支持上訴人的一審全部訴訟請求。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，這個(gè)案件真的是很奇葩。事情糾紛起源于胡女士解除了與華垣公司的購房合同，要求退還7700萬元，實(shí)際上應(yīng)該請求法院查封她原先購買的房屋，可是卻申請法院查封了尹先生的房屋，這讓尹先生很受傷。

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