11月5日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（01918.HK）發(fā)布公告，約96億美元的境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準(zhǔn)。至此，重組計(jì)劃條件均已達(dá)成，這標(biāo)志著融創(chuàng)正式成為首家境外債基本清“零”的大型房企，也鐫刻下房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的里程碑。

自今年初宣布啟動(dòng)境外債重組，4月公布重組方案，6月即邁過(guò)75%支持率門(mén)檻，10月獲98.5%債權(quán)人投票贊成……融創(chuàng)境外債重組在過(guò)去10個(gè)月的時(shí)間里穩(wěn)步推進(jìn)，憑此徹底化解了上市公司層面?zhèn)鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)，真正實(shí)現(xiàn)輕裝上陣，為接下來(lái)的保交樓收官、資產(chǎn)盤(pán)活和公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步恢復(fù)夯牢了基石。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至目前已完成境內(nèi)或境外債務(wù)重組的房企有11家，融創(chuàng)是第一家完成境內(nèi)、境外債務(wù)全部重組的大型房企。這個(gè)案例成功向市場(chǎng)傳遞出積極信號(hào)，大型房企的復(fù)雜債務(wù)問(wèn)題是可以被有效化解的，這也是行業(yè)信心重建的標(biāo)志性事件。

三重關(guān)鍵因素助推重組達(dá)成，融創(chuàng)化債之路迎終章

自行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期以來(lái)，房企從未停止對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的探索。融創(chuàng)通過(guò)努力成為了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的正面典型，它的化債之路堪稱(chēng)本輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清的縮影。

2023年，融創(chuàng)率先完成第一輪境外債重組，采取“化債+展期”的主體思路，創(chuàng)新引入強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債選項(xiàng)，推出含有新票據(jù)、可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)股票的可選“菜單”，受到債權(quán)人支持。值得注意的是，大股東此前提供的4.5億美元無(wú)息借款，也和債權(quán)人同等條件同期轉(zhuǎn)股。

這些凸顯擔(dān)當(dāng)和誠(chéng)意的舉措，給市場(chǎng)留下了深刻的印象，證明了融創(chuàng)解決復(fù)雜債務(wù)問(wèn)題的專(zhuān)業(yè)能力，也為后續(xù)更徹底、全面化解境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)打下了堅(jiān)實(shí)根基。

時(shí)間來(lái)到今年初，行業(yè)歷經(jīng)漫長(zhǎng)的深度調(diào)整，但市場(chǎng)融資功能尚未恢復(fù)、銷(xiāo)售尚未整體回暖，境外債權(quán)人開(kāi)始期待更徹底的重組樣本：既能從根本上化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又能滿(mǎn)足債權(quán)人的流動(dòng)性需求，還能幫助房企更快脫困、構(gòu)建可持續(xù)經(jīng)營(yíng)所需的平穩(wěn)局面。

因此，在進(jìn)行本輪境外債務(wù)重組時(shí)，融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)依然秉承著務(wù)實(shí)態(tài)度，立足多方核心需求，拿出充足誠(chéng)意，以創(chuàng)新方案實(shí)現(xiàn)多方互利共贏，力求全面、徹底化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本輪重組方案公布后迅速贏得了認(rèn)可，一舉成為行業(yè)化債的典型范例。

根據(jù)計(jì)劃，融創(chuàng)推出全額債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)，將向債權(quán)人分派兩種新的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債：一類(lèi)轉(zhuǎn)股價(jià)為6.80港元/股，可在重組生效日起6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)股；另一類(lèi)轉(zhuǎn)股價(jià)為3.85港元/股，可在重組后18至30個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)股。重組方案還創(chuàng)新引入了股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計(jì)劃、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定計(jì)劃等安排，確保公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與骨干團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定，鞏固各方信心的同時(shí)，齊心協(xié)力為公司創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值。

“好方案是融創(chuàng)境外債重組順利通過(guò)的另一個(gè)原因。融創(chuàng)債轉(zhuǎn)股拿出的股票，是市場(chǎng)上交易最活躍的地產(chǎn)股之一，公司提供的轉(zhuǎn)股價(jià)格也較合理，轉(zhuǎn)股時(shí)間方面也給予了債權(quán)人更大的靈活性。”一位行業(yè)機(jī)構(gòu)分析師表示，在行業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)、樓市筑底尚未結(jié)束的背景下，融創(chuàng)的債務(wù)重組條件再次表達(dá)了公司的誠(chéng)意。

債務(wù)重組方案的順利通過(guò)，更基于債權(quán)人對(duì)融創(chuàng)基本盤(pán)、資產(chǎn)價(jià)值與經(jīng)營(yíng)能力的正向評(píng)估。境內(nèi)、境外債務(wù)重組全部完成，意味著融創(chuàng)最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了?！按蠹蚁嘈湃趧?chuàng)具備‘活下去、并重新站起來(lái)’的資本，對(duì)融創(chuàng)有著共贏未來(lái)的良好預(yù)期。”上述分析師表示。

據(jù)了解，歷經(jīng)行業(yè)多次調(diào)整，融創(chuàng)仍保持了核心管理團(tuán)隊(duì)的基本穩(wěn)定，交付工作有序推進(jìn)，一二線(xiàn)城市的多個(gè)項(xiàng)目盤(pán)活取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，皆是債務(wù)重組完成后，公司長(zhǎng)期價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的重要保障。債權(quán)人選擇與融創(chuàng)短期內(nèi)共渡難關(guān)，也有望在未來(lái)分享公司經(jīng)營(yíng)步入正循環(huán)所帶來(lái)的價(jià)值收益。

在境內(nèi)、境外債務(wù)重組成功的合力作用下，融創(chuàng)整體償債壓力預(yù)計(jì)下降近600億元，每年可節(jié)約大量的利息支出，資產(chǎn)負(fù)債表迎來(lái)實(shí)質(zhì)性修復(fù)，為支持公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)恢復(fù)正式按下了確認(rèn)鍵。

加速走出困境，進(jìn)入經(jīng)營(yíng)全面復(fù)常通道

現(xiàn)階段，決定房企能否率先走出困境的三件大事，即債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解、保交付兌現(xiàn)與日常經(jīng)營(yíng)重回有序。隨著境內(nèi)外債務(wù)重組的完成，融創(chuàng)公司恢復(fù)的其他事項(xiàng)也在加速落位，逐步進(jìn)入了正向發(fā)展的新循環(huán)。

在保交付攻堅(jiān)戰(zhàn)中，今年融創(chuàng)交付的重慶長(zhǎng)樂(lè)雅頌、西安攬?jiān)赂?、望江府等多?xiàng)目成為當(dāng)?shù)亟桓镀焚|(zhì)標(biāo)桿，在克而瑞發(fā)布的房企交付力排名中也位列第四，收獲市場(chǎng)高度認(rèn)可。目前，融創(chuàng)正全力以赴沖刺全年超5萬(wàn)套的項(xiàng)目交付，預(yù)計(jì)在年底基本完成全部保交付任務(wù)。

在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，交付力仍是檢驗(yàn)房企產(chǎn)品力與信譽(yù)度的試金石。融創(chuàng)保交付任務(wù)的基本完成，也將成為其贏得市場(chǎng)及各方支持、并最終成功穿越周期的通行證。

視線(xiàn)轉(zhuǎn)到銷(xiāo)售前沿，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，融創(chuàng)憑借極具優(yōu)勢(shì)的資產(chǎn)質(zhì)量和產(chǎn)品實(shí)力脫穎而出。今年內(nèi)，融創(chuàng)“壹號(hào)院系”項(xiàng)目相繼在上海、北京兩地創(chuàng)造現(xiàn)象級(jí)熱銷(xiāo)，有力提振了市場(chǎng)及行業(yè)信心。

自年初至今，上海壹號(hào)院已實(shí)現(xiàn)四開(kāi)四罄，累計(jì)銷(xiāo)售額突破220億元，登頂全國(guó)新房銷(xiāo)售榜單第一。北京融創(chuàng)壹號(hào)院6月已進(jìn)入全實(shí)景展示階段，以“前置兌現(xiàn)”的產(chǎn)品力回應(yīng)客戶(hù)期待，連續(xù)在全市3000萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目銷(xiāo)售中名列前茅。

近期，天津梅江壹號(hào)院二期、上海壹號(hào)院及上海外灘壹號(hào)院風(fēng)貌別墅、武漢光谷壹號(hào)院等融創(chuàng)TOP項(xiàng)目新品登場(chǎng)，在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、領(lǐng)先產(chǎn)品力的雙重加持下備受客戶(hù)認(rèn)可，有望在波動(dòng)市場(chǎng)中攜手構(gòu)建起高端住宅產(chǎn)品的護(hù)城河。

不久前閉幕的四中全會(huì)，首次明確“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，為處于深度調(diào)整期的樓市指明了方向。“行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，歸根結(jié)底是為了讓人們住上‘好房子’。”上述分析師認(rèn)為，產(chǎn)品力突出的房企可能獲得更好的銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化率，好產(chǎn)品、好城市、好口碑的“三好”邏輯，則將成為房企成功穿越周期的關(guān)鍵變量。

隨著融創(chuàng)本輪境外債重組實(shí)質(zhì)性完成，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之進(jìn)入“后風(fēng)險(xiǎn)出清”時(shí)代。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，卸下債務(wù)重?fù)?dān)成功脫困，是房企重獲新生的關(guān)鍵一步。融創(chuàng)等已率先完成債務(wù)重組的房企，將加速回歸健康發(fā)展軌道，在更加注重產(chǎn)品與服務(wù)的行業(yè)新時(shí)期搶占先機(jī)。