在2025年華住伙伴大會(huì)上，創(chuàng)始人季琦并未急于回應(yīng)投資者關(guān)于“行業(yè)是否內(nèi)卷”“現(xiàn)在入場(chǎng)是否太晚”的焦慮，而是分享了他三年來走訪278個(gè)地級(jí)市、62個(gè)縣級(jí)市、77次深入三四線城市的實(shí)地觀察。通過腳步丈量中國(guó)，他得出一個(gè)清晰的結(jié)論：堅(jiān)定看好中國(guó)、看好酒店行業(yè)、看好華住。

華住創(chuàng)始人季琦的演講，雖然聚焦于酒店，但其底層邏輯——對(duì)市場(chǎng)紅利的判斷、對(duì)供給側(cè)改革的執(zhí)著、對(duì)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的擁抱、對(duì)投資回報(bào)的重塑——無一不適用于正處爆發(fā)前夜的中國(guó)住房租賃行業(yè)，尤其是專業(yè)化、品牌化的公寓賽道。

本期，URI將立足全球住宿業(yè)視角，深度剖析當(dāng)前現(xiàn)狀，并前瞻其未來發(fā)展趨勢(shì)。

01

全球鏡鑒：

中國(guó)“大住宿”的獨(dú)特機(jī)遇

季琦表示，縱觀全球酒店市場(chǎng)，歐美已進(jìn)入“存量絞殺”階段。美國(guó)連鎖化率雖超60%，卻面臨供給老化、利潤(rùn)攤薄的困境；歐洲受能源危機(jī)與政策波動(dòng)影響，高端酒店入住率難以保障。東南亞、中東等新興市場(chǎng)雖具旅游紅利，卻受制于基礎(chǔ)設(shè)施薄弱與品牌能力不足。

URI觀察到，華住對(duì)歐美“存量絞殺”與新興市場(chǎng)“基礎(chǔ)薄弱”的判斷，在公寓領(lǐng)域同樣成立。歐美租賃式公寓（如MFR）是成熟的資產(chǎn)類別，但增長(zhǎng)緩慢；而中國(guó)龐大的流動(dòng)人口、高昂的購(gòu)房門檻以及“租購(gòu)并舉”的國(guó)策，共同催生了一個(gè)萬億級(jí)的品牌公寓藍(lán)海市場(chǎng)。

人口與政策紅利：與酒店共享的4億中等收入群體，同時(shí)也是品質(zhì)租住的需求方。政策鼓勵(lì)下，保障性租賃住房與市場(chǎng)化租賃住房并行，為行業(yè)提供了前所未有的發(fā)展窗口；

基建優(yōu)勢(shì)的賦能：高鐵網(wǎng)絡(luò)讓城市群聯(lián)系更緊密，不僅催生差旅住宿需求，也促進(jìn)了核心城市與周邊城市的“職住分離”，為在價(jià)格洼地布局高品質(zhì)公寓提供了可能；

供給側(cè)的巨大缺口：中國(guó)租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期由C端散戶房東主導(dǎo)，存在產(chǎn)品非標(biāo)、服務(wù)缺失、租期不穩(wěn)定等痛點(diǎn)。這與酒店業(yè)中“效率低下的單體酒店”處境高度相似，正是品牌公寓通過專業(yè)化、規(guī)?；⑵放苹M(jìn)行整合的絕佳機(jī)會(huì)；

產(chǎn)業(yè)支撐的共享：酒店業(yè)成熟的建材供應(yīng)鏈、模塊化裝修和數(shù)字化管理系統(tǒng)，可以無縫或低成本復(fù)用于公寓項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)降本增效。

02

趨勢(shì)浪潮：

酒店與公寓的融合與分野

華住提出的三大趨勢(shì)，在“大住宿”背景下有了更豐富的內(nèi)涵：

供給優(yōu)化 效率倍增：

“散兵游勇”到“正規(guī)軍團(tuán)”

酒店的改革路徑是“連鎖化”，將單體酒店納入品牌體系；

公寓的改革路徑則是“機(jī)構(gòu)化”，將分散的房源或整棟物業(yè)，通過專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定、可靠、有服務(wù)的租賃產(chǎn)品。未來最大的機(jī)會(huì)在于將“糟心租”變?yōu)椤鞍残募摇保@與酒店“將賠錢店變?yōu)橘嶅X店”的邏輯同源。

體驗(yàn)為王 消費(fèi)煥新：

“棲身之所”到“生活方式載體”

酒店的“體驗(yàn)” 更側(cè)重于短期的、高濃度的“氛圍與服務(wù)”，如全季的茶香、桔子的設(shè)計(jì)感；

公寓的“體驗(yàn)” 則關(guān)乎長(zhǎng)期的、日常的“生活與社群”。年輕一代不僅為“住”付費(fèi)，更愿意為安全、便捷、智能、社交的租住生活買單；

產(chǎn)品融合：這催生了“酒店式公寓”和“長(zhǎng)住酒店”品類的繁榮。它們提供帶廚房、洗衣機(jī)的套房，滿足商旅長(zhǎng)住客、城市新移民對(duì)“家”的渴望；

服務(wù)延伸：公寓可以借鑒酒店的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和會(huì)員體系，構(gòu)建租客社群，組織活動(dòng)，打造超越物理空間的歸屬感。

投資轉(zhuǎn)型 回報(bào)穩(wěn)固：

“開發(fā)配套”到“核心資產(chǎn)”

過去，酒店和公寓都曾作為地產(chǎn)開發(fā)的配套或去化工具。如今，兩者都必須獨(dú)立盈利。酒店投資看重的是高周轉(zhuǎn)、高RevPAR（每間可用客房收入）。公寓投資的核心是穩(wěn)定的現(xiàn)金流、高出租率、資產(chǎn)保值增值。其商業(yè)模式更類似于“運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)的實(shí)業(yè)”，需要通過精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理，控制成本，提升租客滿意度和續(xù)租率，從而獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的回報(bào)。

03

華住之道的啟示：

公寓運(yùn)營(yíng)商的精進(jìn)之路

面對(duì)復(fù)雜市場(chǎng)，華住的“三大硬功夫”為公寓運(yùn)營(yíng)商提供了絕佳對(duì)標(biāo)樣板：

市場(chǎng)洞察 精準(zhǔn)落子：細(xì)分戰(zhàn)場(chǎng) 精準(zhǔn)供給

可以借鑒季琦的“三個(gè)市場(chǎng)”理論：

高收益市場(chǎng)（一線/強(qiáng)二線）：適合發(fā)展高端服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓，滿足高支付力客群對(duì)品質(zhì)和服務(wù)的極致追求；

沖規(guī)模市場(chǎng)（省會(huì)/重點(diǎn)城市）：是青年公寓、普通白領(lǐng)公寓的主戰(zhàn)場(chǎng)，通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制，搶占市場(chǎng)；

待挖黃金市場(chǎng)（產(chǎn)業(yè)新城、大學(xué)城、交通樞紐）：布局藍(lán)領(lǐng)公寓、人才公寓，解決特定人群的剛性居住需求，社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益并存。

精益增長(zhǎng) 品質(zhì)為核：運(yùn)營(yíng)為王 科技賦能

標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一：公寓更需要標(biāo)準(zhǔn)化的裝修、配置和服務(wù)流程，確保租客在任何項(xiàng)目都能獲得一致的良好體驗(yàn)；

會(huì)員體系：構(gòu)建公寓的“會(huì)員體系”——租客社群。通過APP實(shí)現(xiàn)線上簽約、報(bào)修、繳費(fèi)、社交，提升粘性，驅(qū)動(dòng)復(fù)購(gòu)（續(xù)租）和轉(zhuǎn)介紹；

科技降本：應(yīng)用智能門鎖、智能水電表、AI客服等，大幅降低人力和管理成本。借鑒酒店的“集采與模組化裝修”，是公寓實(shí)現(xiàn)規(guī)?；年P(guān)鍵。

避坑 穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)：選址定生死 產(chǎn)品是核心

將季琦的“兩個(gè)三好”原則適配為公寓版：

選址三好：好區(qū)位（近產(chǎn)業(yè)、近交通、近配套）、好物業(yè)（產(chǎn)權(quán)清晰、結(jié)構(gòu)合理）、好成本（租金或地價(jià)在模型內(nèi)）；

產(chǎn)品三好：好設(shè)計(jì)（空間高效、符合目標(biāo)客群審美）、好品牌（建立信任、降低獲客成本）、好服務(wù)（響應(yīng)及時(shí)、創(chuàng)造溢價(jià)）。

酒店與公寓——大住宿時(shí)代的雙生花

華住立志成為“中國(guó)住宿業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施”，這個(gè)愿景同樣適用于未來的頭部公寓運(yùn)營(yíng)商。它們構(gòu)建的將不僅僅是房間，而是一個(gè)涵蓋短期住宿、中長(zhǎng)期租住、乃至生活服務(wù)的完整生態(tài)體系。

酒店的故事是關(guān)于“出行”的升級(jí)，而公寓的故事則是關(guān)于“居住”的革命。兩者正從不同的起點(diǎn)出發(fā)，在“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”和“效率革命”的旗幟下匯合。

對(duì)于投資者和從業(yè)者而言，理解酒店業(yè)的成熟經(jīng)驗(yàn)，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用于公寓這一更具潛力的賽道，將是在中國(guó)“大住宿”行業(yè)從“規(guī)模大”走向“品質(zhì)強(qiáng)”的進(jìn)程中，抓住下一波紅利的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:林夏

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