戶外品牌收割機

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@青島萬象城

“兩年改造超2.5萬㎡”、“戶外運動品牌沖50家”，這是青島萬象城對當下市場環(huán)境的回答。

華夏華潤商業(yè)REIT 2025年第三季度報告顯示，其底層資產青島萬象城在消費乏力、招租困難的當下，維持著近99%出租率，且實現(xiàn)了租金單價的增長。

2025年前三季度，青島萬象城開出122家新店鋪，零售、餐飲兩業(yè)態(tài)批量新店上線，且穩(wěn)坐“青島首店收割機”之位。

搶眼的成績單背后，是青島萬象城持續(xù)、精準、有效的調改之策。品牌煥新、騰挪之間，其始終在尋找將“冷區(qū)”變?yōu)椤盁嵬痢笔顷P鍵答案。

據(jù)悉，去年改造的天空之城·酒肆、天空滑板公園戶外特色空間，已成為項目新晉流量入口。而今年完成改造的一期南區(qū)，已在8月份提前開業(yè)，目前已引進15家新店（含6家山東首進餐飲品牌）。

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上市后分紅近5億元

出租率穩(wěn)在近99%高位

據(jù)華夏華潤商業(yè)REIT發(fā)布2025年第三季度報告，期內青島萬象城繼續(xù)維持穩(wěn)定的運營表現(xiàn)。

2025年第三季度，華夏華潤商業(yè)REIT實現(xiàn)總收入1.98億元，同比提升5.9%；凈利潤2011.51萬元，同比下跌1.5%；經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為1.26億元，現(xiàn)金流分派率0.9%，年化現(xiàn)金流分派率3.53%。

期內可供分配金額達到9240萬元，按募集規(guī)模計算的年化分派率達5.31%，連續(xù)7個季度穩(wěn)步提升，全年累計可分配金額為2.72億元。

季度內，青島萬象城運營表現(xiàn)依然穩(wěn)健，季末項目可供出租面積13.99萬㎡，較去年同期增加2727㎡；實際出租面積13.81萬㎡，較去年同期增加1733㎡；出租率維持98.73%，同比微跌0.53個百分點，或與期內區(qū)域改造工程有關；租金單價水平達430.07元/平方米/月（為各月度租金、物業(yè)管理及固定推廣費之和與各月末實際出租面積之和之比，不含自營冰場面積），對比上年度同期增長4.23%。

期內入駐租戶店鋪總數(shù)增至568家，較2024年末增加20家，較2025年上半年增加10家，既反映了招商的持續(xù)改善，亦反映了硬件調改對增加可租賃商鋪數(shù)量的助益；租約加權平均剩余租期為1.92年，較2024年末的2.17年繼續(xù)減少，維持較高的優(yōu)化租戶結構的空間。

租戶集中度繼續(xù)保持較低水平，且較去年同期有所優(yōu)化，租戶結構進一步豐富。三季度，主力店所占的租賃面積約28.38%（去年同期19.71%），專門店所占的租賃面積約71.62%（去年同期70.29%）；項目前十大面積租戶占比總計22.86%（去年同期23.50%），項目前十大租金收入租戶占比總計17.84%（去年同期17.80%）。

值得一提的是，華夏華潤商業(yè)REIT在8月進行了年內第二次分紅，分紅金額為9117萬元。算上此次分紅，華夏華潤商業(yè)REIT自2024年上市以來，已連續(xù)6個季度向投資者進行分紅，合計分紅金額達4.95億元。

02

“青島第一戶外運動品牌“高地

活化冷區(qū)有大招

開業(yè)已十年，外界對于青島萬象城的擔憂主要在于其是否在“老去”——跟不上新時代消費變化。面對質疑，青島萬象城選擇引入高比例的首店、大面積的硬件調改，以及頻密而豐富的各類活動回應市場。

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前三季品牌煥新率超10%，

戶外運動品牌沖50家

2025上半年，青島萬象城新開業(yè)店鋪共60家，占已入駐店鋪數(shù)量為10.8%；總計出租面積12,685㎡，占實際出租面積的6.4%；而在三季度，青島萬象城新開業(yè)店鋪63家，占已入駐店鋪數(shù)量達到10.9%；總計出租面積12,685㎡，占實際出租面積的9.2%。

具體看，三季度，青島萬象城項目品牌組合進一步優(yōu)化，單季度新引入店鋪的數(shù)量和面積的占比已超過上半年，且有多家山東及青島首店，項目招調仍在加速。品牌組合和業(yè)態(tài)布局進一步豐富，品牌級次持續(xù)提升，為項目引入客流并實現(xiàn)收益提升。

從品牌看，運動戶外品牌是近年國內購物中心的招商重點，青島萬象城瞄準的是成為青島市運動戶外品牌最全商場。三季度，引入ON青島首店、DESCENTE山東旗艦店、Salomon山東首家S級旗艦店，場內運動戶外品牌數(shù)量在三季度末達到48家。

其中，DESCENTE和Salomon兩家當前大熱的品牌更是雙層店，大店模式不斷強化青島萬象城之于競爭對手的獨家優(yōu)勢。

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“冷區(qū)”變熱有大招，

兩年改造空間超2.5萬㎡

今年8月1日，青島萬象城一期南區(qū)改造提前完成開業(yè)，涉及區(qū)域建筑面積約1.25萬㎡。該區(qū)域原為項目動線末端，屬于商場冷區(qū)，改造目標是通過優(yōu)化客流動線，實現(xiàn)橫向連通、豎向貫通，提升整個區(qū)域的通達性和商業(yè)氛圍，進一步提升客流與銷售額，從而提升租金收入。

此次調改升級引入15家新店（含6家山東首進餐飲品牌），實現(xiàn)100%開業(yè)率，包含西町村屋等服裝零售品牌，HarborHouse等家居家用品牌，菲游樂等體驗娛樂品牌，其中駙馬巷、十秋、蕓山季、阿薩中東料理、魔宗燒肉、小巖隱6家餐飲品牌均為山東首店。

加上2024年完成改造的一期 L4-L5 及二期 L4-L5 部分區(qū)域，青島萬象城兩年已合共完成改造區(qū)域超2萬㎡，投入金額約1.7億元。

這些改造區(qū)域可用來打造各類主題活動，特別是位于屋頂?shù)奶炜罩恰ぞ扑痢⑻炜栈骞珗@戶外特色空間，為青島萬象城帶來新的客流增長點

2025年，利用去年完成改造的天空之城·酒肆主題區(qū)域，青島萬象城舉辦了多場多樣活動，包括6月的青島榜單雞尾酒節(jié)、8月末的天空音樂節(jié)、與高端香氛品牌Jo Malone 打造全國獨家“覆盆子海岸”主題空間氛圍、國慶假期的「Drink! Drink! 城市微醺節(jié)」，以及10月中的青島萬象戲劇節(jié)3.0等。

華夏華潤商業(yè)REIT于6月份舉辦了2025年度投資者開放日，活動舉辦地點同樣選擇在屋頂改造區(qū)域，足見青島萬象城對此次調改效果之滿意程度。

屋頂之外，青島萬象城還利用戶外廣場，推出MIXCARC青年發(fā)展友好型街區(qū)，先后以“拾光游園”、“典藏俱樂部”為主題煥新場景，不同主題下引入調性相近的品牌快閃店參與空間共建。前者引入Peet’s Coffee、MondySleepingClub、快看漫畫谷店等，后者引入牌dojo+jubo、TUNEEGOODS、馥生六記、CharlieBears、oneup 等。

從硬件煥新、品牌組合優(yōu)化，再到場景運營的全方位更新，青島萬象城正以積極求變的姿態(tài)，應對著開業(yè)十年的新挑戰(zhàn)，而這些主動管理行為的效果已體現(xiàn)在運營數(shù)據(jù)中，且在資本市場打了個好樣。

03

價格漲了55%

二次擴募選中成熟萬象匯

從二級市場看，自2024年3月14日上市以來，截至2025年10月31日，華潤華夏商業(yè)REIT已上漲54.79%，最高漲幅出現(xiàn)在7月，達到69.36%。

交易價格的積極曲線，是青島萬象城為華夏華潤商業(yè)REIT打下的基石。于投資者而言，無論是什么產品線什么定位的項目，大家只會為“能賺錢的項目”的投下信任票。

于是乎，在華夏華潤商業(yè)REIT擴募計劃中，其將目標選中了“能賺錢的萬象匯”。

7月8日，華夏華潤商業(yè)REIT披露《華夏基金管理有限公司關于決定華夏華潤商業(yè)資產封閉式基礎設施證券投資基金擬擴募并新購入基礎設施項目的公告》。

其中，披露了《華夏華潤商業(yè)資產封閉式基礎設施證券投資基金產品變更草案》和《華夏華潤商業(yè)資產封閉式基礎設施證券投資基金第二次擴募方案草案》兩個草案。

據(jù)最新草案文件，第一次擴募擬購入基礎設施項目為蘇州昆山萬象匯，二次擴募擬購入基礎設施項目為杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目、淄博萬象匯項目。

兩批次合計擴募4個萬象匯，雖所在城市能級各有不同——有新一線城市，也有二三線城市和縣級市，也存在銷售額、品牌組合能級上的差異，但四大擬擴募的萬象匯都為所在城市區(qū)域型購物中心，且客流位于所屬商圈前二，足見華潤置地的誠意。

兩次擴募，都選擇“萬象匯”項目，這一戰(zhàn)略決策背后體現(xiàn)了華潤置地清晰的商業(yè)邏輯和行業(yè)趨勢判斷。

一方面，萬象匯產品線的高標準化、區(qū)域分散性和成熟現(xiàn)金流，成為REITs擴募的“最優(yōu)解”。既滿足監(jiān)管對資產質量的要求，又為投資者提供“類固收+”的穩(wěn)健收益。

另一方面，可豐富華夏華潤商業(yè)REITs資產譜系，推動其消費基礎設施證券化進程進一步加深。未來REITs擴募，將更注重資產組合韌性（跨區(qū)+多產品線）與運營賦能增值（改造升級、數(shù)字化）。

未來而言，隨著兩次擴募計劃的推進，華夏華潤商業(yè)REIT基金資產組合將趨于多元化。但四個萬象匯從客群定位和影響力都與青島萬象城有所差異，如何對市場說清新故事，就成了管理團隊面臨的下一個挑戰(zhàn)，這也將直接決定基金未來規(guī)模的擴張質量與整體的抗風險能力。

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