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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

從剛發(fā)布的2025年第三季度業(yè)績(jī)報(bào)告來看，今年還能賺錢的房企已經(jīng)不多了，房企業(yè)績(jī)下降仍在持續(xù)，止跌問題似乎并沒有得到實(shí)質(zhì)上解決。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2025年前三季度，50強(qiáng)房企累計(jì)銷售面積同比下滑25%，7月至9月單月同比降幅分別達(dá)27%、14%、25%。 銷售額的持續(xù)萎縮，直接沖擊了房企的利潤(rùn)池。

2025年三季度，56家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁档?521.83億元，同比銳減233%。

這意味著，超過六成房企的主營(yíng)業(yè)務(wù)“入不敷出”。 以“萬保招金”四大龍頭為例，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流全部轉(zhuǎn)為負(fù)值，保利地產(chǎn)甚至低至-261.08億元。

近期萬科輿論壓力仍在繼續(xù)，萬科第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入560.65億元，同比下降27.30%；凈利潤(rùn)虧損160.69億元，同比下降98.61%；

2025年11月2日，萬科A發(fā)布公告，宣布與第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)簽署框架協(xié)議，深鐵集團(tuán)將向其提供總額不超過220億元的借款。

截至目前，深鐵已實(shí)際向萬科出借197.1億元，均為無擔(dān)保信用貸款。新協(xié)議不僅延續(xù)了這一支持，還明確未來新增借款將以萬科資產(chǎn)提供抵質(zhì)押擔(dān)保，有效期三年，可延長(zhǎng)。

盡管數(shù)據(jù)不好看，深鐵集團(tuán)仍然還是官方全力支持萬科，深圳企業(yè)自己救，這話確實(shí)說到心坎了，不過這真金白銀投進(jìn)去幾百億，也不知道什么時(shí)候是個(gè)頭。

隨著萬科持續(xù)高層動(dòng)蕩，萬科系職業(yè)經(jīng)理人也都面臨著大部分擇業(yè)問題，萬科未來的大盤不會(huì)倒，但是總歸很多崗位確實(shí)也不需要人了。

從今年年初開始，萬科經(jīng)營(yíng)型高管就開啟集體離職模式，區(qū)域總，城市總級(jí)別高管截至目前已經(jīng)離職了五人。

第三季度開始，核心中高管也開啟流動(dòng)，如今國企央企都進(jìn)入了一二線豪宅拉鋸戰(zhàn)，特別是在一二線城市有過重要戰(zhàn)績(jī)的萬科地產(chǎn)人，這一波市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力仍然在線。

地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：前萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)部本部營(yíng)銷副經(jīng)理趙然已經(jīng)離職，挖角對(duì)象是近一年名聲大噪的貝好家置業(yè)，中介頭子都開始挖營(yíng)銷總，確實(shí)有點(diǎn)意外。

本次貝好家給到趙然的崗位是貝好家總部的營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人，作為萬科地產(chǎn)總部的營(yíng)銷部門B角，趙然一直作為輔助萬科首席營(yíng)銷官對(duì)萬科全國項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷系統(tǒng)化管控。

趙然，女，出生于1986年，2008年本科畢業(yè)于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，同年以萬科新動(dòng)力身份加盟萬科成都，開啟地產(chǎn)營(yíng)銷職業(yè)生涯。

2011年之后，趙總從萬科離職加盟招商蛇口成都公司，從萬科營(yíng)銷起航到招商蛇口操盤多項(xiàng)目，這一時(shí)期也是多數(shù)地產(chǎn)營(yíng)銷人最能積累經(jīng)驗(yàn)的幾年。

后續(xù)四年，趙總轉(zhuǎn)戰(zhàn)藍(lán)光發(fā)展與綠都地產(chǎn)，這一時(shí)期也是很多營(yíng)銷人頂不住高薪酬誘惑時(shí)期，幾乎所有地產(chǎn)黑馬都在全國批量高薪酬引進(jìn)人才。

這四年時(shí)間雖然不算穩(wěn)定，但是對(duì)于從經(jīng)營(yíng)視角看營(yíng)銷，很多地產(chǎn)人仍然還是有一些心得體會(huì)的。

2017年8月，趙總加盟正榮地產(chǎn)總部，正式開啟當(dāng)時(shí)都讓很多地產(chǎn)人羨慕的閩系房企職業(yè)生涯，從總部營(yíng)銷對(duì)接總監(jiān)一直做到了分管長(zhǎng)三角區(qū)域的營(yíng)銷總經(jīng)理。

在正榮地產(chǎn)六年時(shí)間，可以說是趙總職業(yè)生涯最有含金量的，幾乎都在總部視角，對(duì)總部的營(yíng)銷各大部門人才培養(yǎng)與體系建設(shè)，都是很寶貴的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

2024年初，萬科再次招手老將回家，當(dāng)時(shí)的萬科還不是現(xiàn)在的萬科，開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部也剛剛成立，急需要總部視角多年的地產(chǎn)人加盟。

不過，誰也沒想到，不到一年半，萬科集團(tuán)組織調(diào)整，這一波二進(jìn)宮的大佬們又要面臨職業(yè)選擇，有人選擇留下繼續(xù)奮斗，自然有人選擇揮淚離開。

貝殼旗下的貝好家置業(yè)，這兩年幾乎把萬科，龍湖，融創(chuàng)等強(qiáng)產(chǎn)品企業(yè)的研發(fā)人員挖了一個(gè)底朝天，據(jù)小編統(tǒng)計(jì)，最少有40位產(chǎn)品高手加盟貝好家。

從2024年到2025年，貝好家直接在地產(chǎn)圈扔了一顆炸彈，早期中介巨頭似乎要跟開發(fā)商搶飯碗，各位甲方爸爸們也都沒想明白，貝好家已經(jīng)牽頭拿了十幾個(gè)項(xiàng)目。

與此同時(shí)，貝好家大力通過入股方式推動(dòng)C2M模式落地項(xiàng)目。2025年以來，貝好家以此方式共進(jìn)入了6城6個(gè)項(xiàng)目，超過了貝好家自己下場(chǎng)拿地的項(xiàng)目數(shù)量。

要知道，貝殼成立貝好家的基本邏輯就是依托自家的營(yíng)銷大數(shù)據(jù)，渠道自然是最大競(jìng)爭(zhēng)力，如今哪家開發(fā)商說沒與貝殼合作，估計(jì)也是吹牛逼。

因此，這幾年貝殼在地產(chǎn)圈是橫著走，很多項(xiàng)目甲方都要預(yù)支傭金，否則這些貝殼的經(jīng)紀(jì)人估計(jì)都要拉黑甲方。

本次貝好家在總部居然成立了營(yíng)銷部，類似甲方開發(fā)商營(yíng)銷中心的角色，畢竟旗下有幾個(gè)項(xiàng)目是自己獨(dú)立操盤，如果失敗，這一套C2M理念恐怕要搞砸。

很顯然，貝殼對(duì)于自家的營(yíng)銷水平有點(diǎn)不太自信了，畢竟如今都是豪宅操盤思路，價(jià)值營(yíng)銷時(shí)代已經(jīng)來臨。

在貝好家自操盤項(xiàng)目里面， 第一個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)目就是成都的地王項(xiàng)目：成都貝宸S1，如今一年多了，開盤消息似乎也沒有等到，但是市場(chǎng)口碑形成了兩極化爭(zhēng)議。

要知道，所謂的貝殼大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，在很多剛需項(xiàng)目可能會(huì)有一定的效果，但是作為千萬量級(jí)以上的豪宅項(xiàng)目，這一批客戶關(guān)注的東西是非常綜合性的，很難用一些數(shù)據(jù)去簡(jiǎn)單衡量。

盡管硬件看起來非常吸睛，但是很多戶型總價(jià)都已經(jīng)超過2000萬級(jí)，對(duì)于一個(gè)完全陌生的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，這部分業(yè)主會(huì)不會(huì)押寶，這都是會(huì)存在不確定性。

要知道，純豪宅賽道如今整體操盤思路已經(jīng)不僅僅是硬件的比拼，而且是開發(fā)商作為甲方綜合的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，單看服務(wù)能力，貝好家就有明顯短板。

在貝殼中期業(yè)績(jī)通報(bào)會(huì)議上，貝殼高層還透露，貝殼內(nèi)部已經(jīng)在自有資金總投資峰值金額上進(jìn)行了明確限制，下一步可投增量自有資金規(guī)模不超過10億元。

“成都和上海兩個(gè)自操盤項(xiàng)目退出后，我們的資本占用峰值限制會(huì)遞減，這兩個(gè)項(xiàng)目的投資金額、資金占用總額限制會(huì)進(jìn)一步下降。”

可以預(yù)見的是，貝好家成都與上海兩個(gè)項(xiàng)目公司將是壓力太大，如果不成功，這套貝殼打造的地產(chǎn)界“安卓系統(tǒng)”就不會(huì)成立，或許也是大家最不想看到的結(jié)局。

如果真的成功，貝殼將會(huì)躺著賺錢：項(xiàng)目拿地前的“供應(yīng)鏈金融”、項(xiàng)目開發(fā)中的“數(shù)據(jù)服務(wù)費(fèi)”、項(xiàng)目銷售時(shí)的“分銷傭金”。

關(guān)于今天分享的內(nèi)容，大家對(duì)貝殼有什么評(píng)價(jià)？歡迎留言告訴我們。

您的認(rèn)可，是對(duì)我最好的鼓勵(lì)

地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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