遙想當(dāng)年，老破小憑借著市中心的絕佳地段、相對親民的價格，成為了無數(shù)剛需的上車首選

還吸引了眾多投資者的目光，甚至很長一段時間，還流傳著 “老破小是價值洼地”的說法

時過境遷，如今的房地產(chǎn)市場整體遇冷

老破小逐漸淪為讓持有者頭疼的燙手山芋

全國范圍內(nèi)，只要屬于房齡過老，面積趨小，沒有太大居住價值，且曾經(jīng)溢價過高的老房子，都在降價

老破小房價下跌并非個別城市的偶然現(xiàn)象，而是在全國范圍內(nèi)普遍發(fā)生

全國老破小哪里跌得最厲害，分別都降了多少，都是什么樣的房子在跌？

相比較而言，在這樣的環(huán)境中，相對更抗跌的老破小應(yīng)該具備怎樣的屬性？

這些數(shù)據(jù)和問題，都值得探討

01

你有多久沒關(guān)注過上海老破小的價格了

個人感覺上海老破小今年價格算是某種意義上“跌到位”了

（數(shù)據(jù)來源：兔博士app）

上海老破小跌得最厲害的年份是2024年，全年跌幅超過了13%

描述下全景畫面，2023年下半年開始，從浦東到浦西，從內(nèi)到外蔓延

陸家嘴附近的塘橋、濰坊等區(qū)域，到浦西內(nèi)環(huán)內(nèi)的黃興公園板塊、內(nèi)江一村等區(qū)域，再到金山新城、崇明陳家鎮(zhèn)等遠(yuǎn)郊區(qū)域，都有不同程度下跌

（數(shù)據(jù)來源：兔博士app）

各區(qū)的跌幅差異比較明顯，以下是2020-2025年上海各區(qū)老破小的跌幅排名

部分熱門區(qū)域的老破小房價跌幅巨大，如楊浦區(qū)鞍山板塊的密*小區(qū)，2021年成交價格13.2萬/平

（數(shù)據(jù)來源：榆葉飛云-房見）

2025 年跌到6.8萬/平，跌幅達(dá)48%

（數(shù)據(jù)來源：榆葉飛云-房見）

這樣的案例不在少數(shù)

閔行的**花園，2020年1房小戶型賣到11.7萬/平，2025年已跌到4.1萬/平，跌幅 64.7%

而核心地段或具有使用價值優(yōu)勢的老破小相對抗跌

上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示

2025年上半年上海300萬以下的老破小成交占比達(dá)到51.6%

內(nèi)環(huán)內(nèi)、長風(fēng)和金楊等區(qū)域的老破小去化速度較快，只要價格合理，市場需求仍然存在

但遠(yuǎn)郊老破小則面臨較大的銷售壓力，價格調(diào)整幅度更大，去化速度較慢

經(jīng)過幾年的深度回調(diào)，曾被投資者過度追捧的上海老破小，已基本完成價格重構(gòu)

02

當(dāng)我們把上海和全國其他城市相對比

上海老破小的價格跌幅還算是比較溫和的

就拿一線城市來說，在老破小這個領(lǐng)域，今年下跌比較厲害的，排在上海前面的還有廣州和深圳

不過，廣州、深圳、上海三個城市的跌幅差距不大，約在31%-34%左右

而在所有一線城市中，老破小跌幅沒有那么明顯的要數(shù)北京，比以上三個城市少跌了約10%左右

在同能級城市（這里排除廣州）中，北京老破小單價和總價都更低，地理位置優(yōu)異，且新政后首付比例降低，房貸利率下調(diào)等，大量剛需客開始入市，市場需求增加，一定程度上支撐了價格，使得跌幅較小

而一線城市作為全國人口的主要流入地，北京依然還有源源不斷的剛需需求，支撐房價

沒想到的是，新一線城市的老破小才是跌幅重災(zāi)區(qū)

在新一線城市中，房齡20年以上，面積50㎡以下的二手房里

武漢成為跌幅最大城市，從近2萬元/平成交價跌至9千多，腰斬了

和一線城市相比，這些年輕的新一線老破小價格打折的原因則更加復(fù)雜了，除了“多校劃片”“教師輪崗”“二手房整體低迷”這些原因

同時，還和新一線城市這幾年的供給結(jié)構(gòu)失衡有關(guān)，這十多年新一線城市大力發(fā)展新區(qū)，批售高容積率土地，新建商品房供給過剩，帶來二手市場更大震蕩

武漢二手房掛牌量已經(jīng)持續(xù)高位已久，高峰的時候，武漢二手房掛牌量達(dá)18.6萬套，去化周期42個月，是合理區(qū)間的3.5倍

供應(yīng)過剩的壓力巨大，進(jìn)一步拉低了老破小的價格

這些新一線城市還有同樣的背景共性是：逐漸放寬的“新房限跌令”

據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年至今至少已有18個城市取消或放松了新房限價政策

這里的放開新房限價，不僅指的不限制新房漲價，同時也不再限制新房降價

包括今年走訪的幾個城市，西安、鄭州當(dāng)?shù)氐耐卸急硎?/p>

即便沒有正式發(fā)文

如今的新房價格基本已經(jīng)市場化

像我前陣子去過的西安，新房價格同地段同項目，后期開盤的價格比一期便宜30-40%案例，不在少數(shù)

當(dāng)新房價格不止跌，老破小就失去了唯一優(yōu)勢

武漢也是如此

當(dāng)新房市場陷入低迷，房企可以自主決定售價，價格出現(xiàn)下跌

新房價格的下降使得老破小的性價比優(yōu)勢更加不明顯，二手房業(yè)主為了能夠順利出貨，不得不跟隨新房同步下調(diào)價格

這就是為什么新一線城市老破小跌得會比一線厲害

一線城市如今新房價格大部分還存在倒掛，尤其是核心地段，老破小性價比依然存在

最后，其他比較弱能級的二線城市和三四線城市跌幅最明顯的：溫州、廊坊

這兩個城市，我們都有實(shí)地市調(diào)過

溫州這兩年，經(jīng)常登頂房價下跌全國第一城，老破小自然也不會好過

這是2025年3月實(shí)地市調(diào)溫州的情況

其中上榜最多的就是，那些市區(qū)老破小

河北廊坊最典型的就是燕郊作為北京睡城，投資客離場后也難以支撐

老破小的這輪調(diào)整，本質(zhì)上是對過去房價泡沫的一次系統(tǒng)性出清

通過這輪調(diào)整，那些虛高的價格逐步回歸到合理區(qū)間

隨著泡沫的擠出，市場的真實(shí)供需關(guān)系得以顯現(xiàn)

03

全國范圍來看，跌得最厲害的老破小都有幾點(diǎn)共性

1、首當(dāng)其沖的，便是老破小學(xué)區(qū)房

尤其是那種曾經(jīng)從有學(xué)區(qū)加持到無，或者是學(xué)區(qū)利好在變?nèi)醯念愋?/p>

背后的原因是每年一變的學(xué)區(qū)制度變化

還有，教師輪崗制的推行，讓名校師資不再稀缺

失去或減弱了學(xué)區(qū)價值，那些沒有居住屬性的老破小，價值大幅下降

一線城市最為典型，因為此類房源均經(jīng)歷過房價泡沫化的極端上漲周期

在北京海淀，被譽(yù)為最牛學(xué)區(qū)房的蜂**園小區(qū)

一套52㎡住宅成交單價，從最高點(diǎn)的22.4萬/㎡跌至10.8萬/㎡，每平米下跌約11萬，跌幅約達(dá)50%

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

深圳福田區(qū)的八**宿舍小區(qū)，樓齡約40年

2022年深圳推行 “大學(xué)區(qū)” 制度，小區(qū)被劃入一個涵蓋多所小學(xué)和中學(xué)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，孩子入讀優(yōu)質(zhì)學(xué)校的概率大幅降低

學(xué)位優(yōu)勢被削弱，房價也因此受到?jīng)_擊

2021年16平單間成交總價245萬，單價14.6萬/平，29平單間成交總價425五萬，單價14.5萬/平

（數(shù)據(jù)來源：榆葉飛云-房見）

之后的單間成交單價已不足4萬/平，對比高峰期跌了約72%

（數(shù)據(jù)來源：榆葉飛云-房見）

這些都是這幾年純投資屬性的學(xué)區(qū)老破小價值縮水的典型案例

2、改造難度大，且沒有動遷拆遷預(yù)期的老破小

根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會 2025 年5月發(fā)布的報告，全國約有18.6萬個老舊小區(qū)

其中很大一部分，沒有確定性的拆遷預(yù)期和原拆原建

這些建筑年代較早、結(jié)構(gòu)安全性欠佳、布局不合理的老破小，難以滿足現(xiàn)代生活需求，貶值風(fēng)險較大

3、高層老破小，如果無電梯更甚

在重慶、廣州、深圳等南方城市，地形復(fù)雜，用地面積緊張，因此存在不少的高層老舊住宅

如重慶渝中區(qū)的**居，建成于1993年，共24層，但是沒有電梯，價格接近腰斬

（數(shù)據(jù)來源：榆葉飛云-房見）

老破小本身物業(yè)管理缺失，加上高層密度大，且無電梯

（圖片來源：百度）

居住屬性比起六層步梯老破小，這類房源就這樣更早被市場拋棄

04

不過，屬于老破小的“逆襲”，也正在發(fā)生

原因是，老破小的價格匹配得上價值了

因此，性價比和租售比同步提升

今年全國一線城市老破小的租售比，有顯著提升

國際上認(rèn)為比較合理的租售比是3-5%

中國房產(chǎn)租售比一直偏低，數(shù)據(jù)統(tǒng)計2025年上半年重點(diǎn)50城租金回報率為2.08%

而北京、上海最先回暖的，便是老破小的租售比

這里舉幾個例子作為直觀參考

年租金回報率遠(yuǎn)超于當(dāng)下銀行貸款和存款年利率

其次，成交量在小幅回暖中

根據(jù)鏈家2025年第一季度顯示，北京、上海、廣州、深圳四個城市的老破小成交量同比上漲了12%，與整體二手市場的平淡形成了巨大反差

在克而瑞統(tǒng)計的典型城市9月份總價段成交套數(shù)占比變動情況中

北上深杭200萬以下總價段二手，同步環(huán)比都有提升

而兔博士app數(shù)據(jù)顯示

截至10月底，上海老破小二手房源已成交約2.45萬套，這個成交量，已達(dá)到去年同類房源成交的85%左右

可見伴隨著價格的下滑，老破小成交量慢慢恢復(fù)，這大概也是部分城市老破小房價如今正在筑底的積極信號

05

數(shù)據(jù)告訴我們

如今各城市的老破小正在進(jìn)行著一場價值大洗牌

這類房子，早就過了閉眼就能買的階段

在市場回歸理性周期，居住價值才是支撐房價的核心

以后買老破小，不如先問問自己這樣的房子到底能不能長期居住，無論是內(nèi)部還是外部

不過，隨著價格逐步筑底、租售比回升

部分城市的老破小正以更高的性價比，迎來成交量和租售比的溫和回調(diào)

這或許正是老破小在當(dāng)前市場中的另一種逆襲吧

（注：本文兔博士app和榆葉飛云-房見，統(tǒng)計的“老破小”，全部特指房齡＞20年，面積＜50㎡的二手房，數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2025年10月30日-10月31日）

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6291篇原創(chuàng)文章