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中央別墅區(qū),跨入第四代

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每一個樓花,都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

下半年的京城樓市,壓箱底新盤,正在挨個亮相。

國慶節(jié)前,華潤置地對外發(fā)布了溫榆河SY00-2101-200708 項目案名——北京潤園。它將在本月正式入市。

這是繼上海億元豪宅士林潤園后,華潤置地全國第二座“園”系作品,也是該作品系在京的首次登場。

在北京潤園身上,華潤置地厲兵秣馬、精雕細琢。

早在案名未公布前,銷售人員已經(jīng)通過各種渠道,對項目進行著前期預(yù)熱。

今年2月27日,華潤置地以60.24億元底價摘得北京潤園地塊,僅1.01的容積率,堪稱過去10年來北京樓市的“低密之王”。

再加上中央別墅區(qū)核心地段、純居住用地等等,讓北京潤園天生麗質(zhì)。

不僅如此,在拿地后,華潤置地還給它做了后天升級:1、優(yōu)化了街坊路的位置;2、將2007、2008兩個地塊合二為一。

這一切,背后只為一個目的——打造京城第四代別墅的絕對旗艦項目。

8月4日,北京潤園規(guī)劃方案公示。19棟清一色8層高的271、328平米平墅,及329平空墅;92棟類獨棟院墅,面積則在700-990平米。

僅從產(chǎn)品的面積看,北京潤園就注定為塔尖人群而生。

當然,對社會最頂層的精英而言,他們購買一套房子的邏輯,已不只聚焦于面積、贈送尺度等方面,而是如何從全方位提升居住品質(zhì),豐富生活內(nèi)涵。

因此,華潤置地在北京潤園身上,如何講好“第四代別墅”的故事,顯得尤為重要。

京城別墅進化之路

北京潤園占地面積17.04公頃,建筑面積17.21萬平米,緊鄰溫榆河畔,周邊被多個成熟別墅項目環(huán)繞,商業(yè)、教育配套齊全。

它身處中央別墅區(qū)核心區(qū)。在北京9大別墅區(qū)中,中央別墅區(qū)居榜首之位,往后西山、亞奧、朝青等區(qū)域依次排開。

北京最早的商業(yè)別墅,就誕生在這片被京承、京平、機場、機場北線四條高速公路,包裹的土地上。

1992年,位于順義天竺鎮(zhèn)的麗京花園誕生,是第一個對外公開出售的別墅項目,主要的客群是外籍人士。

隨后,包括怡龍別墅、麗嘉花園、香江花園等一批別墅項目,開始在順義及內(nèi)城,相繼落成。

它們也代表了京城第一代別墅的體態(tài)的形成——社區(qū)化。



時間跨入新世紀,北京別墅市場開始進入成熟期。

2022年,萊蒙湖、觀唐等一批別墅建成,明確了規(guī)劃理念外,還開創(chuàng)了中式建筑風格的先河。

到了2010年前后,優(yōu)山美地、東湖別墅、西山美廬等諸多別墅項目陸續(xù)面市。無論建筑風格,或者產(chǎn)品規(guī)劃,都開始朝著更多元化方向發(fā)展。

再往后至今,可稱為北京第三代別墅的爆發(fā)期——更加注重園林、產(chǎn)品的精細化和高端化。典型代表當如北京院子、龍湖雙瓏原著等等。

30多年的發(fā)展,如今的中央別墅區(qū)已集中了大約40個別墅項目,可供之地極度稀缺,且早期別墅產(chǎn)品已出現(xiàn)諸多老化,等等。

此時,北京潤園的登場,華潤置地注定帶著使命而來。

如何在過去三代別墅產(chǎn)品上進行迭代,再融入當下好房子元素,是華潤置地打造北京潤園的核心宗旨。



四代墅大社區(qū)概念

北京潤園最大的亮點是,它在過去別墅的形態(tài)上,植入了大社區(qū)概念,這也是第四代別墅最明顯的特征。

先來看看它的整體規(guī)劃布局。

北京潤園有著一套完整的入戶、園林、會所體系。是目前中央別墅區(qū)核心區(qū),唯一擁有風雨連廊、鄰里共享中心等好房子元素的別墅項目。



圖說:北京潤園別墅區(qū)中央噴泉景觀效果圖,實際以交付為準

它將街坊路打造成了一條林蔭大道;在平空墅和院墅區(qū)中間,建了一條溪谷景觀帶。并立兩岸的風景隔而不立,屬于所有業(yè)主。

大社區(qū)的概念,也體現(xiàn)在華潤置地在北京潤園身上,創(chuàng)新性地首創(chuàng)了地上地下“無灰”處理。

翻譯過來,就是北京潤園是當今北京樓市唯一一個,做到了360度沒留白死角的別墅項目,業(yè)主無論處于小區(qū)任何一個位置,腳下都能有風景。



這種風景,或是自然園林風光,或是小區(qū)的相關(guān)設(shè)施等等。看似簡單的一個概念背后,其實蘊藏著開發(fā)商對細節(jié)的極致把控能力。

這背后,得益于北京潤園一套無比精細的歸家動線。

比如,它的院墅區(qū)從莊園式大門進來,穿過星柱形狀的風雨連廊包裹的中央噴泉后,進入中央園林景觀帶,再入戶。



圖說:北京潤園莊園式大門效果圖,實際以交付為準

更極致的是,這只是地上部分,在地下北京潤園也采用了流動式的歸家動線。業(yè)主開車進地庫后,不僅有燈光自動感應(yīng)在前引導(dǎo),且在車庫中也植入了園林綠化。

這點,位于朝陽北路的豪宅紫京宸園,在其發(fā)布會上也有類似理念闡述。

而支撐北京潤園“無灰”化的底層邏輯,則是它一溪一環(huán)三軸九境的整體規(guī)劃布局。



四代墅產(chǎn)品迭代

作為第四代別墅的開山之作,北京潤園的產(chǎn)品戶型,如何在過去三代別墅上進行迭代,是個繞不過去的話題。

它共有三種產(chǎn)品形態(tài),483套房源。包括平墅、空墅、類獨棟院墅。



圖說:北京潤園風雨連廊效果圖,實際以交付為準

從剛剛公布的戶型圖看,平墅和空墅的贈送手段,至少包括了奇偶露臺、挑空、防火挑檐三種。

這種贈送組合的最大好處是,不計入容積率,全部贈送。

從外立面圖中,可明顯看出北京潤園平墅偶數(shù)層露臺在東西兩側(cè),奇數(shù)層露臺在南北側(cè),進深最大可達到4.2米左右。

其中271和328平的平墅,僅露臺面積分別達到了約50㎡和約80㎡;329平空墅則達到了約120㎡。

綜合下來,北京潤園的平墅和空墅戶型,綜合得房率將達到110%-137%。

在當下,這個進深尺度,放眼整個京城別墅市場,怕是無人能及。



圖說:北京潤園平墅外立面效果圖,實際以交付為準

院墅產(chǎn)品上,贈送范圍就更廣了——至少包括退層露臺、挑空、庭院、地下空間等等。

與三代墅流行的合院不同,它的院墅并沒有設(shè)計成合院形式。花姐認為,這樣的目的:一是更適合北京的氣候,防止風沙;二是給地上留出獨立院子,更加實用。

當然,為了能讓地下空間見到陽光,北京潤園在雙拼的南北兩側(cè),均規(guī)劃了大面積的天窗。

花姐初步計算后,它院墅產(chǎn)品的贈送面積,最高可達到200多平米。整體得房率在114%-118%之間。



圖說:北京潤園類獨棟雙拼外立面效果圖,實際以交付為準

此外,在北京潤園身上,華潤置地還植入了諸多科技狠活。

花姐舉兩個例子。

平墅產(chǎn)品,南北邊角全部玻璃幕墻包裹,沒有承重柱。這種全視野狀態(tài)下,270度落地窗,瞬間成了小弟。

別墅產(chǎn)品上,為了空間的極致利用,每層頂部同樣采用了無柱設(shè)計,讓整個房間的實際空間高度,拔高不少。背后的秘密,則是鋼骨梁發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。



圖說:北京潤園別墅首層效果圖,實際以交付為準

花姐點評:

北京潤園對第四代別墅概念的闡述,絕不止于上文內(nèi)容。

花姐了解到,在過去別墅難以解決的蚊蟲、返潮等痛點上,北京潤園都有了針對性的系統(tǒng)解決。

過去多年,北京別墅領(lǐng)域,鮮有土地可供。

北京潤園的誕生,是整個中央別墅區(qū)核心區(qū)近十年,唯一的新別墅項目。



它趕上了好時候,不僅好房子理念全面開花,更身處目前京城別墅供小于求的年代。

數(shù)據(jù)顯示,2022年至今,全北京獨棟+雙拼+聯(lián)排的供應(yīng)與成交,呈明顯的剪刀差。

尤其自2023年以來,整體別墅的新增供應(yīng)斷崖式下降,但需求端卻依然旺盛。

這背后,是別墅用地長期斷供的結(jié)果。

而北京潤園的亮相,不僅解了市場的渴,更以全新第四代別墅的打造標準,為整個京城別墅市場,樹立新的樣本。



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