前文回顧：

這兩天的大事，大家都看到了：

從字面意思看，并不難理解，要清理的汽車方面就是車牌指標(biāo)搖號(hào)、房地產(chǎn)方面就是限購(gòu)。

目前從全國(guó)范圍看，二三線及以下城市，基本沒有這倆限制了。

新能源汽車牌方面，上海深圳沒有限制，北京雖然增加了，今年10多萬指標(biāo)，但是仍有限制。

房地產(chǎn)方面，深圳除了核心區(qū)少量限制，其他都放開了。

剩下的就北京和上海限購(gòu)還在（目前北京五環(huán)外也只是不認(rèn)房，并不是不限購(gòu)）。

我看不少房產(chǎn)博主解讀，認(rèn)為北京這次是要全面放開限購(gòu)了。

在表達(dá)我個(gè)人觀點(diǎn)前，想請(qǐng)各位看下6年前的一個(gè)“通知”：

文章鏈接：

雖然今天的情況不能同日而語，但是我覺得，北京的情況，不能和全國(guó)任何一個(gè)城市類比，哪怕是上海，我都覺得有很大概率像十五五里說的“清理房地產(chǎn)不合理限制措施”。

對(duì)于在北京的我們來說，我覺得還是盡量降低預(yù)期。

就包括新能源汽車指標(biāo)限制，我甚至認(rèn)為北京會(huì)獨(dú)一份的不可能全完放開了買。

有人肯定會(huì)覺得“你這也太保守了”。

這不真是保守，更不是對(duì)北京樓市沒有信心，反而是很有信心，我至今仍非常堅(jiān)定認(rèn)為，北京這一輪較大的房?jī)r(jià)調(diào)整，雖然對(duì)房東們產(chǎn)生巨大的資產(chǎn)貶值損失，但對(duì)整個(gè)城市來說，換來了很多肉眼可見的、以前想都不敢想的真東西：

1.換來了全民高杠桿到極低杠桿的穩(wěn)態(tài)

我在線下沙龍里展示過北京在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)2023年北京居民新增杠桿率是60%左右，截至到今年上半年，北京居民新增杠桿率不足20%，這不就是管理者以前一直求之不得的穩(wěn)態(tài)嘛。

2.換來了年輕人極低的上車門檻

2023年初，北京存量房成交均價(jià)曾接近過6.5萬/平米，彼時(shí)在五環(huán)外買套兩居室，就算貸滿243萬（當(dāng)時(shí)有非普線，這里就不科普了），最低門檻也要小300萬了。

而現(xiàn)在隨著之前價(jià)格和政策的雙重調(diào)整，最低門檻大幾十萬就夠。

門檻降太多了。

3.換來了居民存款越來越多

2022年北京總存款大概是5.8萬億

到了去年底就已經(jīng)是7.2萬億了（這里并沒算企業(yè)和機(jī)構(gòu)存款，就是純居民存款，而且我要說一下，不要覺得巨富會(huì)傻乎乎地把幾億十幾億存銀行，這里的存款主力軍就是廣大中產(chǎn)），最新的存款我沒拿到數(shù)據(jù)，估計(jì)離8萬億不會(huì)太遠(yuǎn)了。

留得青山在不怕沒柴燒，北京中產(chǎn)消不消費(fèi)這里不討論，但是你稍微了解下身邊的朋友應(yīng)該就有這么一個(gè)答案：對(duì)于有購(gòu)房能力的眾多中產(chǎn)，都有些底子的。而被平均的低存款家庭，壓根也沒有買房這個(gè)選項(xiàng)。

↑本號(hào)名片，歡迎關(guān)注。

從這幾年的“人口風(fēng)向”上看，更加不可能全面放開。

北京這幾年一直在暗暗地控制人口流入了：

1.北京早在兩年前，就基本停掉了外地父母隨遷了，用正式的說法叫“無限期輪候”。

2.北京夫妻隨遷也在較早開始輪候了，就是那個(gè)和北京戶口結(jié)婚滿10年、滿45周歲的隨遷（目前城區(qū)很嚴(yán)、遠(yuǎn)郊區(qū)稍微好點(diǎn)）。

3.北京未滿18周歲子女隨遷，也已經(jīng)有排隊(duì)的了。

4.至于應(yīng)屆畢業(yè)生落戶名額和企事業(yè)單位戶口名額，更是一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，越來越嚴(yán)。

人和房是關(guān)聯(lián)最緊密的，一邊控制人口流入，一邊放開購(gòu)房，這是矛盾的，如果你認(rèn)為放開外地人買房不影響北京人口啊，說明你真是一點(diǎn)不懂Politics。

所以綜上所述，我對(duì)北京全面放開限購(gòu)，持有特別特別保守的態(tài)度。

但是為了執(zhí)行全國(guó)整理的方針，我覺得會(huì)分布分散實(shí)施的概率還是有的，這個(gè)我在之前文章里提到過幾次，這篇文章再簡(jiǎn)單整理下。

往大了聊，就算北京房產(chǎn)政策出的比較激進(jìn)，也至少有以下幾步必經(jīng)之路（大致方向，不糾結(jié)嚴(yán)格的先后順序）：

1.直系親屬間贈(zèng)與不限購(gòu)

2.一房多本合并

3.京戶五環(huán)內(nèi)可購(gòu)買第3套住宅

4.五環(huán)內(nèi)社保三改二

5.社保五環(huán)內(nèi)可購(gòu)買第2套住宅
6.五環(huán)外社保二改一

7.五環(huán)內(nèi)社保二改一

出得比較狠一點(diǎn)：
8.其實(shí)還可以五環(huán)內(nèi)不認(rèn)房（就是北京人隨便買，但是外地人不能買）。

9.商住房不限購(gòu)

出得再狠一點(diǎn)：

10.五環(huán)外社保一年改6個(gè)月

11.五環(huán)外工作證明可購(gòu)房

至此，以上政策還得說每次都出得力度比較大，否則很可能每個(gè)政策再“切碎”成兩到三次出。

然后才敢突破想象力地講：

12.放開五環(huán)外大面積的新房限購(gòu)（設(shè)定某一面積不限購(gòu)，比如144㎡以上）

13.全面放開五環(huán)外限購(gòu)

這里面肯定還有很多很多變種。

至于說放開全北京限購(gòu)，應(yīng)該輪不到那個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)早就發(fā)生想象不到的變化了。

換句話說，結(jié)合以上北京基本面（杠桿率、存款、房?jī)r(jià)門檻），北京政策根本出不到“全面放開限購(gòu)”，就夠用了。

壓根輪不到“拿出最后的底牌”。

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