時(shí)隔一年，碧桂園重回世界500強(qiáng)！

用“熬冬”形容這兩年的房地產(chǎn)行業(yè)再貼切不過(guò)了，從2023年的深度調(diào)整到2024年的行業(yè)洗牌，百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量銳減，不少曾經(jīng)的巨頭都栽了跟頭。

就連號(hào)稱宇宙第一房企的碧桂園2024年也沒(méi)能保住世界500強(qiáng)的席位，成了行業(yè)困境的縮影之一。

但讓人沒(méi)想到的是，2025年剛過(guò)半，碧桂園居然憑著351億美元營(yíng)收又殺回了世界500強(qiáng)之列。

這背后其實(shí)是“行業(yè)托底”和“自己使勁”湊成的局，政策端從兩會(huì)定調(diào)“止跌回穩(wěn)”，到專項(xiàng)債收儲(chǔ)、融資“白名單”擴(kuò)圍，供需兩端的支持政策等。

在輝哥看來(lái)，正所謂師傅領(lǐng)進(jìn)門、修行在個(gè)人，打鐵還得自身硬。于碧桂園而言，又是如何回到了世界500強(qiáng)的？

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意想不到，重回世界五百?gòu)?qiáng)

今年7月，《財(cái)富》世界500強(qiáng)名單揭曉，在這份公布的名單中，除了中國(guó)建筑、保利集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)等地產(chǎn)母公司榜上有名之外，純地產(chǎn)背景的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商已僅剩三家，分別是萬(wàn)科、碧桂園和綠地。

然而，僅剩的這三家純地產(chǎn)企業(yè)如今都屬于是大而不強(qiáng)，簡(jiǎn)單來(lái)講就是年度總營(yíng)收雖然都入圍了，但企業(yè)卻都處于持續(xù)虧損和凈利率下滑的狀態(tài)。

其中，值得注意的是，本次是碧桂園時(shí)隔一年后的再度上榜，以351億美元的營(yíng)收位列第460位。

對(duì)此，在前幾日召開(kāi)的廣東順德企業(yè)家大會(huì)上，作為順德老牌知名開(kāi)發(fā)商的碧桂園，受到佛山市委常委、順德區(qū)書記陳新文的鼓勵(lì)和表?yè)P(yáng)，并稱：碧桂園是一家偉大的企業(yè)。

講到這里，不免會(huì)有人產(chǎn)生疑惑，就連很多在碧桂園工作過(guò)很多年的經(jīng)理人都覺(jué)得現(xiàn)如今怎么可能還是世界500強(qiáng)企業(yè)？

近兩年的碧桂園銷售呈現(xiàn)持續(xù)下滑、利潤(rùn)率只減不增、負(fù)債與日俱增、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模一再縮減的情況下，又是如何做到重新回歸的？

輝哥最近也向碧桂園內(nèi)部的一些高管交流了看法，對(duì)于重回世界500強(qiáng)，并不代表著公司目前整體有了多大的改變、好了多少。

就目前而言，公司上下的工作重點(diǎn)還是要以保交付、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表為主。

要知道351億美金相當(dāng)于2500多億人民幣，而2024年碧桂園全口徑銷售額只有604.8億元。

首先，604.8億的銷售額體現(xiàn)的只是當(dāng)年新售房產(chǎn)的合同總金額，而總營(yíng)收是企業(yè)在會(huì)計(jì)年度內(nèi)確認(rèn)的全部收入，包括已交付產(chǎn)品的銷售收入、服務(wù)收入、資產(chǎn)處置收益等。

值得注意的是，2024年全年碧桂園總營(yíng)收約為2528億元，營(yíng)收額的大部分都來(lái)自過(guò)往預(yù)售項(xiàng)目的集中交付。

其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依舊是營(yíng)收主力，全年貢獻(xiàn)約2457.19億，占比超97%以上。

從各項(xiàng)業(yè)務(wù)拆解來(lái)看，過(guò)去的一年里，碧桂園全年交付38萬(wàn)套，涉及31個(gè)省242個(gè)城市，加上2022年和2023年，累計(jì)交付套數(shù)170萬(wàn)，穩(wěn)居行業(yè)第一。

或許也正是這種持續(xù)履約能力，不僅一定程度上維護(hù)了購(gòu)房者權(quán)益，更通過(guò)合同負(fù)債的有序結(jié)轉(zhuǎn)，為營(yíng)收提供了穩(wěn)定來(lái)源，畢竟?fàn)I收的來(lái)源就是要以交房為準(zhǔn)。

另外，2024年科技建筑和輕資產(chǎn)營(yíng)收貢獻(xiàn)占比雖然較低，分別為34.32億和36.05億，但兩項(xiàng)業(yè)務(wù)也都取得一些實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

如已實(shí)現(xiàn)26款的商業(yè)化應(yīng)用的博智林機(jī)器人、累計(jì)應(yīng)用施工面積超過(guò)了1000萬(wàn)平方米；物業(yè)投資同比增長(zhǎng)17.4%至4.72億。

綜上來(lái)看，其厚實(shí)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊即使驟然下滑，但通過(guò)持續(xù)堅(jiān)持的保交樓穩(wěn)定住了營(yíng)收基本面，科技等新業(yè)務(wù)的拓展，成為碧桂園了再度挺進(jìn)世界500強(qiáng)的關(guān)鍵因素。

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上下一心，持續(xù)做好保交樓

除地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)大量得以兌現(xiàn)的保交樓帶來(lái)的營(yíng)收結(jié)轉(zhuǎn)以外，碧桂園這兩年在各項(xiàng)費(fèi)用的支出上也進(jìn)行了大幅縮減。

經(jīng)了解，節(jié)省開(kāi)支這一項(xiàng)不只是總部層面，各區(qū)域一線也是如此，有員工表示：各項(xiàng)活動(dòng)和接待支出對(duì)比以前規(guī)格降低，各類款項(xiàng)支出的管控也比之前嚴(yán)格很多。

如營(yíng)銷及市場(chǎng)推廣成本和行政費(fèi)用在2023年度的約180.33億元的基礎(chǔ)上下降40.2%至2024年度的107.83億元。

值得注意的是，其對(duì)應(yīng)的年度銷售額從2023年2199.8億驟降至2024年的604.8億元，降幅高達(dá)70%以上。

有人會(huì)說(shuō)，各項(xiàng)費(fèi)用在大幅縮減、甚至有些區(qū)域很多員工工資都不能按時(shí)發(fā)放，大家又是如何做到齊心協(xié)力完成如此大規(guī)模交房業(yè)務(wù)的？

對(duì)此，不少在職員工談到，首先目前留下的大多是在公司工作了10年以上的員工，現(xiàn)有的很多區(qū)域高管也都是公司“子弟兵”在主導(dǎo)，如現(xiàn)河南區(qū)域總裁宋凱、現(xiàn)滬蘇魯區(qū)域總裁蔣遨宇、現(xiàn)北方區(qū)域總裁李春秋等。

不管是出于社會(huì)責(zé)任還是對(duì)自身未來(lái)職業(yè)發(fā)展能有更多的選擇性，盡力做好眼下工作是核心保障。

有位區(qū)域高管稱，目前有很多區(qū)域因交房接近尾聲，明知道交房后就意味著自己將要失去了這份工作，但不少人依舊堅(jiān)守崗位，這是多年文化使然、也是責(zé)任。

輝哥向目前還在碧桂園一線工作的負(fù)責(zé)人交流中了解到，當(dāng)下各個(gè)區(qū)域公司的工作重心依舊是保交樓和解決欠稅問(wèn)題。

此外，集團(tuán)確定的策略是：對(duì)于保交付任務(wù)完成的區(qū)域采取多維評(píng)估、一城一策的方式、評(píng)估后進(jìn)入新的開(kāi)發(fā)周期，現(xiàn)已有部分區(qū)域的交房任務(wù)將要完成。

簡(jiǎn)單來(lái)講就是，通過(guò)多各個(gè)所屬區(qū)域業(yè)務(wù)進(jìn)行“多維評(píng)估、一城一策”的策略實(shí)施，將保交付成果轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)動(dòng)能，結(jié)合政策紅利與差異化策略，試圖在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下重啟開(kāi)發(fā)。

在今年9月內(nèi)部召開(kāi)的月度管理會(huì)議上，碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍也講到，2025年上半年的重點(diǎn)工作依舊是保交付、下半年保交房和保主體并重，為明年進(jìn)入正常的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)做準(zhǔn)備。

值得注意的是，截至今年上半年已實(shí)現(xiàn)交付套數(shù)為7.5萬(wàn)套，依舊處在交房榜單首位，但距離全年20萬(wàn)套的交付目標(biāo)還有不小的差距。

不過(guò)，從近幾年的交付數(shù)量來(lái)看在逐步減少，這也意味著碧桂園在保交付方面的工作已接近尾聲，部分區(qū)域都已計(jì)劃重啟開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

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主體下滑，未來(lái)仍是挑戰(zhàn)多

不可否認(rèn)的是，巔峰時(shí)期的碧桂園創(chuàng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造出了不少“神話”，如2021年時(shí)員工總數(shù)有10萬(wàn)之眾，截至今年上半年已不足1.8萬(wàn)，并還在持續(xù)縮減。

如今，很多留下來(lái)的并不都是沒(méi)有看外部機(jī)會(huì)想法的人，據(jù)一位在職員工談到：一方面是目前市場(chǎng)的相關(guān)崗位需求少了，崗位競(jìng)爭(zhēng)激烈。

另外，比起前幾年大家都在擴(kuò)張時(shí)期大量起用碧桂園的人，如今再看，很多企業(yè)的用人標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了較大變化，市場(chǎng)上也少見(jiàn)有碧桂園經(jīng)理人跳槽去到國(guó)央企、甚至民企的案例。

曾經(jīng)，碧桂園推行的成就共享模式，造就出多個(gè)年薪過(guò)億的區(qū)域總裁及年收入過(guò)千萬(wàn)的項(xiàng)目總經(jīng)理，如碧桂園內(nèi)部首個(gè)年總收入超過(guò)1億的前碧桂園江蘇區(qū)域總裁劉森峰等。

這些跟投機(jī)制的應(yīng)用，不僅讓碧桂園在業(yè)務(wù)拓展上實(shí)現(xiàn)快速布局、市場(chǎng)規(guī)模也日漸增大，也為后續(xù)的員工跟投未能兌現(xiàn)埋下各種隱患。

還有峰值時(shí)期所屬地產(chǎn)板塊在全國(guó)范圍內(nèi)的106個(gè)區(qū)域公司，在所有房企中是區(qū)域公司數(shù)量最多的企業(yè)。而這一數(shù)字已由2022年的58個(gè)、2023年29個(gè)，縮減至2024年的15個(gè)。

經(jīng)確認(rèn)，目前碧桂園地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的區(qū)域公司還有北方、山西、河南、滬蘇魯、贛閩、中西部、浙皖、江中、西南、粵東、華中、廣清、海南，總計(jì)13個(gè)。

從碧桂園整體發(fā)展戰(zhàn)略上來(lái)看，目前還是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體、搭配建筑科技和代管代建的一體兩翼為經(jīng)營(yíng)策略。

今年上半年，其物業(yè)投資及酒店經(jīng)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)33%至10.76億元，文商旅業(yè)務(wù)布局超60個(gè)城市。

此外，據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示：2025年上半年，碧桂園代建平臺(tái)鳳凰智拓新簽約代建面積約412萬(wàn)㎡，位居行業(yè)第11名。

值得注意的是，核心主體業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和科技建筑收入?yún)s同比分別下降29.1%、40.5%。

債務(wù)重組方面，一月前碧桂園拿出了一個(gè)138.6億元的境內(nèi)債務(wù)重組方案，這個(gè)方案的提出是解決債務(wù)問(wèn)題的位關(guān)鍵一步，并預(yù)計(jì)將于今年12月底前全部境外債務(wù)重組完成。

不難看出，主體業(yè)務(wù)持續(xù)面臨著收縮下滑的趨勢(shì)，離真正回歸正常的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)還有著諸多挑戰(zhàn)，新業(yè)務(wù)的開(kāi)拓能否讓碧桂園打一場(chǎng)真正的翻身仗，還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

總結(jié)

總的來(lái)看，碧桂園再次進(jìn)入到世界500強(qiáng)并非偶然，但于公司目前的所處的情況而言并無(wú)多大的實(shí)際作用，或許能在信心建立上起到了一定的推動(dòng)作用。

涅槃能否重生？最終靠的還是企業(yè)自身在發(fā)展上的不躺平、在經(jīng)營(yíng)上的轉(zhuǎn)型與突破，或許只有這樣，才能迎來(lái)“剩者為王”的新局面。

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