保利最新的三季報，看起來也有點(diǎn)“扛不住”了。

要說房地產(chǎn)市場是個江湖，那里面基本就兩大派系：一邊是民營房企，另一邊是央國企。

前兩年，民企在各種因素疊加下紛紛“爆雷”，能留下來的沒幾個，從那以后，不管土拍市場、還是銷售榜單，幾乎都成了央國企的天下。

當(dāng)時的這波爆雷潮，讓不少人都認(rèn)為央國企將是最后贏家時，誰曾想，這波寒潮持續(xù)到現(xiàn)在，已經(jīng)開始了無差別襲擊了。

作為央國企，確實(shí)有它的優(yōu)勢，比如背景硬、銀行認(rèn)可度高，融資額度大、成本低，流動性支持也基本管夠。

但問題是，銀行能給國央企錢，卻保不了國央企的業(yè)績。

保利發(fā)展三季度報顯示，第三季度歸母凈利潤虧損7.82億，同比降幅驚人，高達(dá) 299.19%。

這是保利發(fā)展自2006年上市近20年來，首次交出單季度虧損的成績單。

作為“房企一哥”，保利這份成績單宣告了一個殘酷的現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)，到底有多難。

翻看保利發(fā)展近 5 年來的利潤表，2021年歸母凈利潤是273.88億，2022年是183.20億，2023年是120.67億，2024年是50.01億，今年前三季度是-7.82億。

這五年間，保利發(fā)展的凈利潤一直在跌，而且虧損幅度在持續(xù)擴(kuò)大。

這走勢，像極了大嘴的股票賬戶，一路向下，毫無反彈，連個“假金叉”都沒有。

那么問題來了：背景硬、融資易的央國企，怎么就虧了呢？

答案就藏在保利這幾年的“剁手式”拿地策略里。

2021年至2023年，保利發(fā)展連續(xù)三年蟬聯(lián)“拿地冠軍”寶座，2024年位列全國第二，2025年上半年又重回第一。

四年半時間，保利發(fā)展合計新增土地總價接近5000億元。

不僅拿地規(guī)模第一，地價成本也從2021年的0.68萬元/平方米躍升至2024年的2.08萬元/平方米，三年間漲幅高達(dá)205.88%。

相比之下，同期簽約均價僅從1.605萬元/平方米升至1.80萬元/平方米，漲幅僅為12.15%

面粉價格暴漲，面包價格微漲，這種價格剪刀差直接吞噬了保利發(fā)展的利潤空間。

這就好比用魚子醬的成本做了一份雞蛋炒飯，卻只能以普通炒飯的價格賣出去。

不虧才怪！

更要命的是庫存，到今年三季度末，保利待開發(fā)面積還有4516萬平方米，在建面積4483萬平方米。

即使完全不新增土地，僅消化現(xiàn)有庫存就需要至少3.3年，實(shí)際周期很可能長達(dá)4-5年。

存貨方面，2024 年末存貨的規(guī)模為7986億元，而到了 2025 年的上半年末，存貨的規(guī)模仍然為 7611 億元。

半年時間，只減少了300多億，對比保利整個體量，幾乎等于沒動，簡單理解就是，就算降價賣，市場也不一定接得住。

這背后，是全國房價自2021年以來普遍跌了30%-50%的現(xiàn)實(shí)，在這種行情下，存貨跌價幾乎是所有房企的“通殺局”。

另外，截至今年上半年，保利在三四線城市還有 2000 萬平米的土儲，盡管這些土地多數(shù)位于珠三角、長三角城市群，但其中有近6成還沒有開工。

在當(dāng)前樓市供需嚴(yán)重失衡的背景下，這么多土地就這樣趴在賬上，既不能快速變現(xiàn)又在不斷的吞噬資金成本。

銀行可以給錢無限的買地，但不能給錢買房。

而另一個隱藏雷點(diǎn)，是合作開發(fā)模式的反噬。市場好的時候，合作是分擔(dān)風(fēng)險；市場差的時候，合作方可能變“豬隊友”。

數(shù)據(jù)顯示，保利賺的利潤中，被合作方分走的比例持續(xù)攀升，從2021年的約26%升至2024年的近49%。

這意味著：保利辛辛苦苦干項目，結(jié)果近一半利潤要分給別人。更慘的是，有些合作方已經(jīng)爆雷，項目卡在那里進(jìn)退兩難。

大嘴想到了這兩年最火的一句話：這兩年，但凡有點(diǎn)上進(jìn)心的都負(fù)債累累了。

自民營房企陸續(xù)爆雷后，保利是所有房企中最努力，最上進(jìn)的。

但當(dāng)行業(yè)進(jìn)入下行周期，最努力、最上進(jìn)的那個，一旦開始出現(xiàn)季度虧損，短期內(nèi)就很難止住，畢竟慣性太大了。

除非接下來房價能穩(wěn)住且上升..........