2025年10月24日，馬鞍山市土地市場迎來新一輪動態(tài)——雨山區(qū)采石單元一宗優(yōu)質(zhì)住宅用地正式掛牌出讓（馬政儲出2025-13號）。這宗位于天門大道與望閣街交叉口東南角、面積約57.4畝的地塊，不僅因其1.4的低容積率引發(fā)市場關(guān)注，更作為馬鞍山深化國土空間規(guī)劃、推進(jìn)城市功能升級的重要落子，傳遞出城市發(fā)展從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)提升”轉(zhuǎn)型的清晰信號。本文將從地塊詳情、規(guī)劃背景、城市利好三大維度，解讀這宗土地背后的發(fā)展邏輯。

NO.1|壹

低密地塊亮相，馬鞍山供地計劃聚焦“精致宜居”

此次掛牌的馬政儲出2025-13號地塊，規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅與社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地，最大亮點(diǎn)在于1.0-1.4的容積率，明顯低于常規(guī)住宅項目。這一指標(biāo)意味著項目未來可能以洋房、疊拼等低密產(chǎn)品為主，契合改善型住房需求趨勢。地塊起始價2.25億元，競買保證金4500萬元，要求競得人須在成交后10個工作日內(nèi)簽訂合同，并采用“1個月內(nèi)付至50%、1年內(nèi)全款結(jié)清”的分期付款方式，為房企資金周轉(zhuǎn)留出彈性空間。

從區(qū)位看，地塊西鄰城市干道天門大道，北接望閣街，交通便捷；東、南兩側(cè)規(guī)劃風(fēng)吟路與林散之路，未來路網(wǎng)密度提升將增強(qiáng)區(qū)域通達(dá)性。根據(jù)公告，地塊需在交付后12個月內(nèi)開工，36個月內(nèi)竣工，時間表緊湊，體現(xiàn)馬鞍山對土地高效開發(fā)的重視。

結(jié)合《馬鞍山市市級2025年度經(jīng)營性用地供應(yīng)計劃》，此次掛牌是年度計劃的有序落實。2025年馬鞍山經(jīng)營性用地供應(yīng)側(cè)重“結(jié)構(gòu)性優(yōu)化”，尤其強(qiáng)調(diào)居住用地與公共服務(wù)設(shè)施的同步配套。該地塊要求“配建公共設(shè)施與項目同步規(guī)劃、同步驗收”，且明確“不得用于建設(shè)別墅和私家莊園”，呼應(yīng)了規(guī)劃中“嚴(yán)控地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度、保障民生配套”的導(dǎo)向。可見，馬鞍山土地供應(yīng)正從“量”的投放轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的管控，通過地塊規(guī)劃指標(biāo)與開發(fā)要求的精細(xì)化設(shè)計，引導(dǎo)城市空間更均衡、更人性化發(fā)展。

NO.2|貳

規(guī)劃紅利疊加，馬鞍山“生態(tài)福地、智造名城”藍(lán)圖加速落地

地塊的推出不僅是土地市場的單一事件，更是馬鞍山整體發(fā)展勢能的縮影。根據(jù)《馬鞍山市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，城市正圍繞“長三角中心區(qū)現(xiàn)代化城市”定位，從產(chǎn)業(yè)升級、交通聯(lián)動、生態(tài)治理等多維度蓄力，為房地產(chǎn)市場注入長期信心。

產(chǎn)業(yè)與人口方面，規(guī)劃提出“支持鋼鐵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、培育智能裝備等新興產(chǎn)業(yè)”，并依托江寧—博望一體化示范區(qū)、鄭蒲港新區(qū)等平臺深化區(qū)域合作。2025年以來，馬鞍山在長三角一體化中持續(xù)獲益，如揚(yáng)馬—巢馬城際鐵路建設(shè)推進(jìn)、湖北路過江通道規(guī)劃落地，進(jìn)一步強(qiáng)化與南京、合肥的“一小時通勤圈”。產(chǎn)業(yè)與交通的協(xié)同發(fā)展，正吸引人才與資本流入。規(guī)劃明確“至2035年基本公共服務(wù)達(dá)到長三角平均水平”，教育、醫(yī)療等資源的提質(zhì)擴(kuò)容，將增強(qiáng)城市對人口的吸附力，為住房需求提供堅實支撐。

生態(tài)與宜居層面，馬鞍山堅持“長江大保護(hù)”戰(zhàn)略，重點(diǎn)打造“一帶四屏”生態(tài)格局。此次地塊所在的雨山區(qū)毗鄰長江生態(tài)廊道，規(guī)劃要求“沿江布局永久性城市綠帶”，未來可通過濱江綠道串聯(lián)采石磯等景區(qū)，提升居住環(huán)境品質(zhì)。同時，全市推進(jìn)“15分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)，要求每個社區(qū)配置教育、醫(yī)療、文體等設(shè)施，與該地塊“同步建設(shè)社區(qū)服務(wù)設(shè)施”的要求高度契合。這種“生態(tài)+生活”雙導(dǎo)向的開發(fā)模式，正是馬鞍山從“工業(yè)之城”向“宜居之城”轉(zhuǎn)型的實踐。

城市更新與空間優(yōu)化亦是亮點(diǎn)。規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為五大片區(qū)，此地屬于“城西片區(qū)”，重點(diǎn)推動“老舊工業(yè)區(qū)改造與濱江功能提升”。天門大道沿線作為傳統(tǒng)工業(yè)帶，正通過土地再開發(fā)實現(xiàn)功能置換。地塊的低容積率布局，有助于疏解老城密度，呼應(yīng)規(guī)劃中“嚴(yán)控建筑高度、保護(hù)山水視廊”的風(fēng)貌管控要求。未來，隨著周邊工業(yè)用地騰退及濱江客廳建設(shè)，區(qū)域城市界面有望煥新，成為“九山環(huán)一湖、翠螺出大江”城市意象的重要拼圖。

NO.3|叁

結(jié)語

土地是城市發(fā)展的鏡子。馬鞍山此次掛牌，既是對精細(xì)化供地模式的探索，也是對“生態(tài)福地、智造名城”愿景的踐行。隨著規(guī)劃利好的持續(xù)釋放，這座擁江發(fā)展的城市，正悄然書寫屬于自己的高質(zhì)量發(fā)展新篇章。

第一房智庫觀點(diǎn)：

馬政儲出2025-13號地塊的推出，是馬鞍山國土空間規(guī)劃從“藍(lán)圖”走向“施工”的關(guān)鍵一步。低容積率與配套同步建設(shè)的要求，彰顯城市對居住品質(zhì)的重視；而其所處的雨山區(qū)采石單元，更在長江生態(tài)保護(hù)與城市更新雙線推進(jìn)下，迎來價值重估機(jī)遇。短期看，地塊開發(fā)將填補(bǔ)區(qū)域改善型住房空白；長期看，馬鞍山憑借產(chǎn)業(yè)升級、交通互聯(lián)與生態(tài)治理的疊加紅利，正逐步成長為長三角“小而美”的宜居樣本。房企若能緊扣政策導(dǎo)向，在產(chǎn)品設(shè)計中平衡低密舒適與社區(qū)服務(wù)，有望在區(qū)域市場搶占先機(jī)。